城市空间|城市租赁地图市场空间特征研究-上海篇

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  本文共2331字,阅读大约需要10分钟

  导读

  市场坪效及房源量的动态变化是企业判断板块投资价值的重要标准之一。市场发展健康,产业规划完善,配套成熟度日益趋升的高成长性板块将成为企业进驻重点关注的区域。而市场发展缓慢,产业转移或外迁,配套发展滞后的人口溢出型板块,短期内则可考虑为企业规避进驻区域。

  本文基于不同的时间维度,发现上海市租赁市场坪效及房源量空间变化特征,探寻动态变化内在原因,为企业筛选进驻板块,提供投资导向。

  从克而瑞租赁数据库收集2018-2019年租赁市场坪效、房源数量数据,并做动态可视化展示分析。根据量价二维度,将各板块落位四象中,重点分析变化比较突出的板块,追溯配套、产业的变化,做相关描述分析,并剖析原因。筛选高成长性板块,为企业投资指明方向。

  01坪效及房源动态变化分析

  先从坪效变化趋势着手,2018年7月到2019年10月,坪效总体有走高的趋势,但走高步伐谨慎,上涨的幅度不大,多数板块呈现小幅波动。而拉动坪效上涨的区域主要分布在中外环,诸如南浦、洞泾、浦江镇、华漕、真如、曹杨、打浦桥、陆家浜路、曲阳、北外滩板块等。这主要是中外环坪效相对较低,导入的外来人口或本地非常住人口,在承租能力有限的情况下,会优先选择中外环作为居住区域,间接产生了大量的租赁需求,租金也水涨船高。

  坪效周期波动性方面看,从2018年7月到2018年10月,坪效一直处于上涨期,10月出现一个小高峰,10月过后出现小幅回落;从2019年1月到2019年9月,坪效一直处于上扬态势,但是上涨姿势并不是很明显。其背后可能的原因是每年的2月和3月份是返城高峰期,7月和8月是毕业季,大量返城人士涌入继续寻找新的落脚点和大量毕业生亟需寻找安生立命的居所,两波需求的增加并没有带来坪效面很大的波动性,这与市场容量有密切关系。为此,有必要对比这两年的市场租赁房源供应量数据变化情况。

  

  注:上图为堆积折线图,每个月份为全部板块坪效堆积而成

  同理先从周期性上看,房源量在2018年10月也出现一个小高峰,与坪效在同一时期,然后急剧下降,到12月已经跌落谷底;从2019年初房源量高歌猛进,到7月就到达新的高峰,而后立马又出现下落,这与2018年7月后的表现形成强烈的反差。返城季和毕业季两波需求的拉动并没有引起坪效发生很大的震动正是因为这两个时期的房源量供应充足,市场有很好的缓震性。

  从2018年7月到2019年7月租赁市场的量价表现出较好的协同性,然而从2019年7月起,量价异步(量跌价稳)是市场主旋律,这或许是因为大量租赁房源在毕业季已经被市场消化,短期无法加大供应量,市场供求关系仍相对紧张,价格居高不下。

  

  注:上图为堆积折线图,每个月份为全部板块挂牌房源量堆积而成

  02基于坪效及房源量动态变化将板块落位四象限

  在分析完坪效和房源量各自走势后,根据各板块2018、2019年坪效及房源量数据,将研究聚焦在一个个板块上,动态可视化展示各板块变化。

  从坪效变化表中可以看出,浦江镇、华漕、曲阳、朱家角、南浦、洞泾、高桥-高行、真如-曹杨、陆家浜路、长桥板块等坪效均呈现大幅上涨趋势。

  

  

  从房源变化表中可以看出,内徐汇、周康、陆家嘴、大三林、内长宁、康健-田林、长桥、金汇、静安北、嘉定新城板块等房源量均呈现大幅上涨趋势。

  

  

  其后根据板块坪效与房源量变化,将各板块分为价涨量涨,价涨量跌,价跌量跌,价跌量涨四类,并落位四象限。

  从2018-2019年坪效、房源量变化散点图可以看到,多数板块落位第一象限,呈现量价齐升的特征。少数板块落位第二象限,呈现量升价跌的特征。接下来的研究将聚焦到价涨量涨和价跌量涨两类,从中挑一些代表性板块结合产业和配套进行相关分析。

  

  注:横坐标表示坪效变化,纵坐标表示挂牌套数变化,如果是正数,说明该属性2019年比2018年增加,反之说明该属性降低了

  03结合产业和配套剖析坪效和房源量动态变化内在原因

  价涨量涨的典型板块有内普陀、中原、静安北、陆家嘴、大宁、内徐汇、九亭、金汇、长风、洞泾、花木-北蔡、马桥、赵巷、龙华板块。总的来说,这类板块拥有产业规划相对完善,人口流入量大,配套发展相对较快的特征。

  先从产业来看,这类板块2018年产业整体得分挺不错,平均得分为36%,大多板块属于上海市产业地图中的都市高端服务核心区和战略性新兴产业园重点布局区,产业导向使得人口大量流入,而人口的流入产生大量的居住需求。

  再从配套看,这些板块配套平均得分达到33%, 2018年得分比2016年上涨6.5%,涨幅明显。配套成熟度快速提升,为租客带来了良好的居住体验,租客持续租赁的意愿增强,租赁市场发展提速,展现量价齐升现象。

  

  

  注:上图为板块位置,下图为产业和配套得分,满分为1分

  价跌量涨的典型板块有金桥、北外滩、曲阳、北新泾、万里、张江、碧云、世纪公园、华漕板块等。产业发达,居住意愿成量价涨跌关键。

  从产业来看,这类板块2018年产业得分相对较高,接近39%。地理位置大多属于中环,是上海市产业地图现代服务园区重点布局的区域,可是从配套来看,配套平均得分仅23%,2018年配套平均得分比2016年仅提升2.6个百分点。

  该类板块出现量涨价跌的特征主要是因为,此类板块产业发展较快,办公人员大量流入,导致租房需求上升,挂牌房源量不断增加。而随着人口的不断流入,配套特别是交通发展缓慢,直接导致人均配套拥有量下降,生活方便度下降。如果租客对居住空间和体验要求较高,这些板块肯定不是其首选,潜在客群的租赁意愿会有所下降,房屋空置率会有所上升,坪效自然会有所下跌。

  

  

  注:上图为板块位置,下图为产业和配套得分,满分为1分

  04优先进驻区域筛选

  基于上述分析,研究建议将量价齐升板块,作为企业投资进驻优先考虑区域,其中内普陀、中原、静安北、陆家嘴、大宁、内徐汇、九亭、长风板块涨幅更加明显,可考虑为首要进驻板块。量升价跌板块可作为机会关注区域,未来当配套发展提速,可适当考虑投资进驻。

  —END—

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