颠覆商业地产固有想象,多元视角解析地产行业

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  如果要给2019年的商业地产划定一个关键词,也许“重塑”再恰当不过。

  过去的十几个月中,房地产行业焦虑和迷茫如影随形,市场延续下行调整态势,输血渠道遭遇收紧,而销售却未能延续过去热度。对于商业版块来说,投资回归谨慎,同时不管是开发、运营、融资还是退出,都在尽力淡化“以房养商”的地产属性。

  摆脱传统路径,转换发展思路,是切实和必要的。受益于此,我们也可以看到,2019年商业地产行业“脑力激荡”,在多元视角中颠覆商业地产固有想象。

  商业地产自持意识加强,年内投资回归谨慎

  行至2019年末,回首过去的10几个月中,可以明显看到,商业地产的传统地产属性正在逐渐淡化,运营商的自持意识在加强。

  如果简单以物业的销售面积与新开工+竣工面积之和的比值(比值越高,自持比例越低),来反映项目的自持比例,可以看到过去的1年中,商业地产的自持比例明显提高。

  

  以国家统计局公布的数值计算,2014年9月商办销售面积除以商办新开工和竣工面积之和为22.66%。此后的几年中,该比例不断上升,至2018年同期达到最高值,为40.84%,提升了18.18%。说明自持比例有一定下降,这个和新开工和竣工面积的大幅减少也有关系。不过,2019年的自持比例则较2018年同期有了较大提高,为36.71%,提升了4.13%。反观,住宅物业的销售面积除以新开工和竣工面积之和的比值基本不超过0.03%。

  这也体现出,过去几年中国房地产快销式的住宅开发模式基本不变,而商业地产自主持有、运营的观念逐步加强。另外需要关注的是,2019年融资紧绷,房企要用好每一颗子弹,将更多的精力集中在住宅开发、销售及回款上,以获得运转空间。而相应的,商办物业因为开发周期更长、资金沉淀等特性,在2019年开发投资更加谨慎。

  

  从国家统计局公布的数据来看,2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。其中,办公楼开发投资完成额累计4447亿元,同比增长0.8%,增速比1-8月环比上涨0.2%;商业营业用房开发投资完成额累计值9796亿元,累计同比-8%,跌幅比1-8月减少1.4%,这也是自2018年5月开始,商业营业用房开发投资完成额累计同比首次跌幅回落超过 1%。

  总体而言,办公楼开发投资完成额累计值终于在 2019 年 1-8 月、1-9 月迎来了正增长,虽然 2019 年商业营业用房开发投资累计同比依然保持负增长,但是下减幅度有所收窄。一定程度上,体现了商业地产商在谨慎中依然积极参与商业地产投资。

  人均消费支出跃升 8.3%,商品零售额稳中有进

  回顾2019年,人均收入录得平稳上升,大众的消费需求也由过去的物质、发展需求向更高层次的享受阶段过渡,这也促使商业地产各业态在服务品质、消费体验、个性化偏好等方面迭代升级。

  

  根据国家统计局公布的数据,2019年前三季度,全国居民人均可支配收入22882元,比上年同期名义增长8.8%。其中,城镇居民人均可支配收入31939元,同比名义增长7.9%;农村居民人均可支配收入11622元,增长9.2%。

  受益于此,2019年1-9月全国居民人均消费支出累计值也相应“慷慨”,表现亮眼。2019年前三季度,全国居民人均消费支出15464元,比上年同期名义增长8.3%。其中,城镇居民人均消费支出20379元,增长7.2%;农村居民人均消费支出9353元,增长9.5%。

  

  可以看到,居民人均消费支出实现稳步增长的同时,消费结构也进一步升级,服务类消费支出表现突出。其中城镇居民人均消费支出中,占比最大的依然是食品烟酒,但是比例已有所下降。由2014年第三季度的30.42%跌至今年同期的27.67%。同时衣着、生活用品及服务、等基础性消费比例均有所下降。

  需要注意的是,教育文化娱乐、交通通信、医疗保健等消费性支出比例增加,其中教育文化娱乐由2014年第三季度的10.45%上升1.17个百分点。无论是在购物中心、写字楼,亦或是联合办公、长租公寓等商业地产,这些都是受运营者青睐的引进业态。

  

  最为直接的,2019年1-9月升级类商品销售增长较快。国家统计局发布数据显示,2019年前三季度,社会消费品零售总额296674亿元,同比名义增长8.2%。前三季度,限额以上单位智能家用电器和音像器材、可穿戴智能设备零售额同比分别增长41.6%、11.1%。

  作为和住宅功能相异的空间载体,商业地产要满足的正是人们各类消费服务需求和经济活动需求。因此消费结构的革新,在促进商业模式创新的同时,也给商业地产各业态带来最为直接的客源支撑。

  新兴消费特性凸显,商业空间运营多元视角

  如上文所述,过去的一年中,消费结构的更新迭代,为商业地产发展带来了别样的动力,运营视角更加多元。

  以购物中心而言,小众群体的消费需求得到更多关注,过去较为封闭、小范围流行的文化逐渐得到认识和接受。这一部分需求也恰是运营商追求细分化市场的绝佳对象,成为业绩增长点的不二之选。

  因此可以看到,2019年购物中心将小众文化作为轻主题融入商业,并引进相应特性品牌吸引客群的动作不在少数。如今年上半年,成都环球MALL进行品牌调整,引进了立巢航空博物馆,这是国内首个开在商业综合体里的迷你型航空博物馆。另外一些定制化的小众香水、包包等特色品牌也频现商场。

  除此之外,在原有的业态中求新求变,也是2019年比较普遍的现象。如以北京天通苑社区为载体的龙德广场细化餐饮需求,打造以辣味美食街为主题的餐饮业态。另外为满足消费者的“新追求”,一些购物中心加大了对网红店的引进力度,如卡丁车赛车馆、射箭馆等。

  当然,长租公寓、联合办公等商业业态中,也不乏新的消费特性涌现。如引入科技力量,注入智慧办公系统,以实现更高效、智能化、人性化的办公服务。随着时代发展,主流消费群体迭代,消费需求更加多元化。因此,如何打造细分领域的产品,驱动消费动力成为商业运营的又一关键。

  作者:陈朗洲

  来源:观点指数研究院

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