一线城市竟敢放开限购？

今天广州传出限购政策作出了微调：

从2019年11月22日起，广州对于非本市户籍人士购房人的资格查验作出调整，允许个税和社保缴纳记录作为互证资料。

图片截自宅问plus

樱桃亲自致电了广州天河区不动产登记中心，工作人员告诉我，这项政策确实是微调了。

以前政策是，必须连续缴纳5年社保，或者连续5年的个税税单。

调整后的政策是，连续缴纳社保+个税=5年就可以。

区别在于以前社保和个税是分开的，要么5年社保，要么5年个税。

但调整后的政策是，社保和个税可以互补了，加起来5年就行。

打个比方，我前面连续纳了3年税，但没给我买社保，后面失业了，怎么办，那你得马上找个公司帮你代交社保，不能断，那就交2年社保也行，3年税单+2年社保也可以买房。

但值得注意的是，这个也必须是连续缴纳，你这个月不纳税了，那你下个月就必须马上交社保，或者你这个月不交社保了，那你下个月就要马上去交税，中间依然不能断，而且不能补缴。

调整有个什么好处呢，就是更加人性化了，有的人可能工作调动，或者突然失业，那就可能没有税单了，但找个地方帮忙代缴社保还是没问题的，这样就不至于缴纳到一半突然又白缴了。

但这个微调其实也不算什么多大的调整。

对市场的影响应该说起不到太明显的作用，因为限购年限没有缩短，加起来还是要5年，假如说是减到3年或者4年，或者说可以补缴，就是比如我缴纳了3年，还差2年，现在可以补缴剩下的2年，那才是真正的调整。

实际上，能够有资格交税的，肯定是月收入5000以上的，在广州这样的一线城市，你月收入没有上万估计也买不起房子，能上万估计也是会买社保的，所以这样的微调我估计效果比较有限。

但广州做出政策的微调，不管它效果有多大，至少初衷是希望促进市场的交易活跃度。

这个背后是什么情况呢？

就是广州房地产市场行情不太理想。

广州社保从3年改为5年是在2017年317新政，到2019年3月份刚好是2年，当时自媒体评论认为3月份之后，将放出一大批憋了两年交社保的外地人买房，同时330开闸放出一批拿证满二年的二手业主卖房，然后买一手房。

但实际上，据链家研究院数据显示，不管是一手房还是二手房的成交量，也只有三四月份的小阳春回暖了一下，后面市场又回归了常态。

特别是传统的金九银十，在今年的广州根本就不存在。其中10月份一二手房整体成交12530套，环比下跌17.3%。

如下图所示，广州的二手房价格从今年4月份之后，除9月，趋势就一直在下降，从2.46万/平米，下降到2.15万/平米，下降了3000元/平，降幅超过12%。

链家报告显示，在二手房交易流程中，今年广州市场买家的议价空间从4月起持续拉大，10月的议价空间为10.2%，现市场偏向买家市场。8月起连续三个月成交周期延长，10月成交周期达到144天，相比今年1月份明显上升。

在这样的行情下，买家观望浓厚，业主只能降价，才能有利于促进成交。

但对于刚需而言，今年四季度这样的行情也往往是谈价砍价挑笋盘的好时机，过完年三四月份市场估计又会回暖，再等这样的好时机，又要等明年年底了。

行情不理想还有一个问题是，广州外围的库存在慢慢累积。

根据住建局公布的数据显示，截止至10月31日广州全市新建商品房库存约15万套，总建筑面积约1828万平方米。

新增商品房供应主要集中在增城区、花都区和南沙区三个外围行政区，新增房源总套数占比约六成。

增城区库存最多，达到582万平米！5万套，一个区就占了全市库存的三分之一。

增城区10月份成交2098套，占全市成交的35%，也是今年增城成绩最好的一个月，我们按照这个成交量算一下，增城的去化周期大概有23.8个月。

花都区库存量排第二，是2.3万套，而10月份成交量只有549套，所以去化周期更长，还有41.89个月。

南沙库存1.7万套，按10月份的成交量计算，去化周期26.9个月。另外，番禺21.67个月也不短。

从化48.9个月，比花都还长，广州去化周期最长的区。

增城和从化本来就是不限购的区，当然也不存在再放松限购去库存的问题了。但是你只有把整个市场的成交量带起来了，才能整体提高去化率。

所以现在地方真的是绞尽脑汁，都在想着怎么样既不违背调控规则，又能搞活市场，提高去化率呢。