深圳有房降租金、提佣金，却无人问津？背后的原因并不简单……

最近几个月，得益于“818升级示范区”、“金九银十”、“豪宅税新政”等事件的影响，在全国“跌声一片”的大环境下，深圳楼市颇有些逆势上扬的感觉。

与传统住宅和公寓市场不同，深圳的写字楼市场早早地踏入“寒冬”。

从2018年暑期开始，就不断出现一些金融公司退租的现象，随之而来的是深圳写字楼空置率上升、租金下降的新闻，深圳预售库系统的数据显示：截至2019年10月底，深圳写字楼去化周期为17.5个月，空置率攀升至22.4%，创下深圳空置率新高！

那么真实的写字楼市场到底是怎样的？深圳看房团经过调查发现，原因并不简单。

1

“最近看中的房子，要不很快就被抢了，要不不卖了，要不就是上调了很多价格，本打算年底在深圳上车，现在整个人处于凌乱中。”在深圳豪宅税新政发布的48小时后，一位深圳刚需抱怨道。

与住宅市场的火热不同，写字楼市场却呈现另一番景象……

王先生从事写字楼租赁业务多年，他告诉深圳看房团，今年的写字楼租赁市场是他经历过最难的一年，很多企业大面积换小面积，有些直接退掉不租了，降低租金成了最主要的揽客手段，除了降价手段之外，很多中介还表示可以延长免租期。

一边是坐地涨价、中途违约、有恃无恐，另一边是降低租金、提高佣金、疯狂揽客、却无人问津，深圳楼市冰火两重天，可以用“魔幻”两个字来形容。

根据第一太平戴维斯公布的数据显示：自2018年四季度以来，深圳甲级写字楼租金连续三个季度下滑，从2018年第四季度的234.8元/㎡/月下跌至2019年第三季度的208.3元/㎡/月。

上面的统计数据是否真实可靠，深圳写字楼租金真的降了吗？网上一些网友并不认同。

@用户atjm

二房东太多，公摊面积大得离谱，50%已经算高，70%的见过吗？我上周才看完，南山区XX态科技园，障眼法的单价低，高公摊，低实用，感叹深圳二房东不垮，企业只出深圳不进

@人在广东啊啊啊

他们不会亏的，单价低只是噱头，想想四成的使用率甚至不到，管理费和空调费，电费多收了多少

@家具陈工

呵呵，单价降低，公摊增加，左手减少右手增加，信你个鬼

互联网电商陈先生反映，“深圳写字楼的整体租金确实有下调，但想找一个价格低，又比较合适的办公场所，变得更难了，网上的价格标的很低，但算上公摊面积，其实没怎么降价。”

以南山区为例，目前70%的写字楼里面全是包租户和二房东，想租到原业主的房子非常困难。原业主的使用率一般都是65-70%，二房东经过装修改造的使用率一般是40-45%，通过“偷面积”，加上空调费，电费，虽然表面上单价低了，但是实质上总价高了。

还有很多深圳一房东，涨价涨的厉害，因为写字楼的租金收益仅占总收益的一小部分，他们宁愿空置1年2年，熬过寒冬，也不愿降价出租。

这样看来，深圳写字楼租金降低，不能简单的归结于高空置率，其背后的原因是非常复杂的。

2

都说写字楼是经济发展的晴雨表，在深圳写字楼空置率连续3个季度攀升的情况下，深圳的经济增速也出现了滑坡。

11月4日晚，深圳市统计局公布全市2019年前三季度经济运行情况的统计数据。初步核算并经广东省统计局核定，前三季度深圳地区生产总值18689.13亿元，实际增速6.6%，比上半年7.4%的增幅下降0.8%。

写字楼空置率的持续攀升，一方面原因是经济不景气，中小企业转租退租情况增多，P2P雷暴等。

另一个重要原因是深圳2018-2019年的写字楼供应持续增多，造成供需两端不平衡的局面。

据好租数据研究中心统计，深圳累计可租面积增速为一线城市之最，截至2018年底，深圳商办市场全年成交量1378万方，环比下降9%，累计可租面积1118万方，环比 2017年上升95%。

深圳2018年度新入市写字楼24宗，为市场提供203万平新增供应，进一步推高存量。

与此同时，高力国际在2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告中指出，“截至2019年上半年，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比和同比分别上涨8.3% 和19.3%……2019下半年，预计全市约有超108万平方米的新增供应入市，部分项目或将推迟入市。”

看到这里就知道为什么写字楼的租金涨不起来，其实价格本就是由市场供需决定的，深圳写字楼原本就供应过剩，而且这种持续供应会在2021年达到高峰，这样看来，写字楼真的会凉很长一段时间。

写字楼供应过剩，为什么还不断有新项目入市？其实相比于建住宅，各个区更喜欢建写字楼，因为写字楼可以入驻企业，为区GDP的增长做出贡献，同时写字楼的颜值更高，写字楼多的区显得高大上，因此，每个区可能都抱有这种想法：“我们区要多建写字楼，搞得漂漂亮亮的，多吸引大企业，业绩也好看，你们最好来我这里上班，到隔壁区睡觉”。

深圳2018写字楼去化热力分布图

从深圳各区域的空置率也能发现，租户在不断西移，第三季度，罗湖区空置率出现了较大的上升，而福田区基本保持稳定，南山区成为唯一一个甲级写字楼空置率下降的地区。

未来科技行业租户对写字楼的需求占比会越来越高，而科技园区主要集中在南山区，如果想在写字楼低点抄底的投资者，可以重点关注南山的写字楼。

3

从另一个角度来看，深圳写字楼市场遭遇寒冬也不是没有好处。

寒冬下，二房东和包租客正面临新一轮洗牌，在经济周期下行时，一些资金实力不强的二房东只能退场，优胜劣汰下渐渐提高写字楼包租行业的准入门槛，政府也可以在这个时间节点，搭建租赁平台，取缔中介和二手房东，使市场更加规范。

对于投资者来说，现在是否可以趁低价抄底写字楼？深圳看房团认为，有能力投资住宅，就不考虑公寓，有能力投资公寓，就不考虑写字楼，深圳的发展历史已经给出活生生的例子，最早那一批写字楼，如国商大厦、海燕大厦等，用了36年的时间，才涨了1.5倍，而其周边的住宅房价都涨了近16倍。

到了2020年，5G正式商用并全面推广，人们的生活方式、办公环境又会遭到怎样的颠覆？到那时写字楼的价值是否会受到影响？我们拭目以待。