【土拍播报】探析无锡土拍，市场未来将何去何从？

　　前言

　　11月21日上午，无锡两宗地土拍吸金21.16亿。滨湖区和风路地块仅有一家房企报名，新吴区太科园地块虽有大发、路劲及某城投房企三家报名，但仅大发一轮报价加价6300万迅速抢地，结束了今日的土拍；最终滨湖区地块底价由滨湖城投公司拍得，新吴区地块以4.76%低溢价率成交。从CRIC数据监测来看，无锡11月土地成交20.38万方，环比下跌68%；成交楼面价10383元/㎡，环比上涨8.16%，溢价率3.22%。

　　表：11月无锡土拍成交明细

　　XDG-2019-57号地块

　　XDG-2019-57号地块位于新吴区清晏路与净慧东路交叉口西南侧，是新吴区第一幅起拍价过万元地块，身处太科园板块，依附太湖新城规划等利好，板块价值也逐渐为人们所认可；地块距离新吴区政府2km，大桥实验小学、湿地公园环绕地块周边，学区、景观等配套齐全，以及后期与项目仅有一街之隔的万达广场（在建）完善地块商业配套，综合来看，具备开发改善高端社区的条件。

　　XDG-2019-57号地块栅格评估报告

　　XDG-2019-61号地块

　　XDG-2019-61号地块位于滨湖区五湖大道与和风路交叉口西南侧，除了自带的商业配套，地块周边有融创茂、海岸城、八方汇等成熟商业配套加持。地块南面有在建的新四院，计划2019年11月底前搬迁启用。除此之外，地块毗邻尚贤河湿地公园、贡湖湾生态湿地公园、长广溪湿地公园、金匮公园等景观，自然环境资源佳。

　　XDG-2019-61号地块栅格评估报告

　　自2018年下半年以来，随着调控政策的持续发酵，唱衰市场的声音时常听到，不绝于耳。三四线城市棚改”退潮”，土地市场的火热也不复往昔。但值得一提的是，本次新吴区地块竞得房企为大发，这也是大发首次进入无锡市场。由此可以看出，大发仍对无锡市场看好；此前大发与某房企通过入股合作方式参与宜兴项目操盘，该项目实现首开即售罄的优异成绩，再结合其自身布局策略，不难看出其趁热打铁，继续稳步进驻及深耕无锡市场的意图。

　　（大发地产布局策略地图）

　　来源：大发官网

　　CRIC点评

　　从近期的土拍市场表现来看，无锡的土地市场表面上看溢价率低、土拍热度下降，但从起拍价看，地价的不断攀升也是不争的事实，成交楼面价整体来看是稳中有升的。随着土地价格的逐步升高，未来万元地块也将成为无锡土地市场的常态。

　　进入19年2季度，无锡土拍基本告别低溢价时代。单看三季度的土拍行情，除两宗地块（滨湖区和惠山区各1宗）因规划指标调整终止出让，几乎每宗地块均有溢价，但整体溢价率没有过高。进入四季度，土拍市场进入平稳期，10月底土拍情况来看，除洛社地块底价成交外，其余三幅地均在报名截止前中止出让。

　　虽然此次土拍所涉及的地块顺利出让，但仍能感到土拍凉意持续蔓延。导致土拍热度下滑，溢价率走低主要原因是由于二季度土地市场回暖明显，大部分深耕无锡房企土地储备量充足甚至接近于饱和；除此之外，富力等房企在年中透露出不再拿地或只拿优质地块意向；同时第三季度以来，受到市场调控、金融资金监管、自身回款压力等多重因素影响下，房企拿地逐渐回归理性。

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