长春市区违规修建“天价别墅”?当地政府部门:系高端写字楼

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  翠泉源坐落在吉林长春市区东蔚山路与幸福街交汇处。周边学府林立。距长春市政府不足 2 公里。

  于女士先后向长春市国土局、发改委等多部门反映,翠泉源项目批复的是商务金融用地和普通商品住房用地,却违规建造了 13 幢独栋别墅。

  长春市发改委调查后回复称,翠泉源项目已建成总部经济高端写字楼 13 栋,未发现违规建造别墅。

  

  翠泉源临水而建的独栋楼

  红星新闻记者近日实地探访,鲜有人能出入的翠泉源,建有十多幢独栋小楼,每个楼的院墙外标有 " 某号院 "。路边广告宣称 " 纯独栋传世府邸 "。翠泉源公司一工作人员表示,翠泉源项目是纯独栋产品,做总部经济用,买房须先在南关区落户一个企业,以企业名义购买。买了可以用来居住。" 业主买完做什么,我们没有权干涉。"

  

  独栋楼旁的 " 传世府邸 " 宣传

  那么,翠泉源到底算不算别墅?为何出现 " 官方 " 与 " 民间 " 的巨大认识差异?相关专家解释,这或与我国目前尚未对别墅概念精准界定有关。国家严格控制别墅用地,而现实中,有 " 打擦边球 " 现象,以规避国家 " 禁墅令 "。

  

  媒体报道显示,2006 年已停止别墅类房地产开发项目供地

  据悉,早在 2006 年,有关政策已明确,一律停止别墅类房地产开发项目的供地和办理相关用地手续。当前全国多地启动违建别墅问题清查整治专项行动。

  11 月 19 日,红星新闻记者就翠泉源项目是否违建别墅等问题联系了吉林省自然资源厅。" 我们昨天刚开完全省违法别墅清理整顿的会,就没有它(翠泉源)。" 吉林省自然资源厅相关负责人 11 月 21 日回复称,翠泉源项目是经长春市政府正式批准才建的。该省已查处的 850 多栋违法别墅中,不包含翠泉源项目。

  女子举报市区违建 " 天价别墅 "

  于女士拿出了一厚摞材料,其中不乏政府部门的红头文件、规划批复。这是她近两年与相关部门打交道中拿到的。

  

  于女士向红星新闻记者提供吉林省人民政府作出的《行政复议决定书》

  据于女士描述,她们家在黑嘴子村的房屋涉及到被征收,她通过信息公开拿到长春市发改委 [ 2011 ] 484 号《关于吉林金茂房地产开发有限公司翠泉源(南溪湿地)建设项目核准的批复》和编号 A000793 的《国有建设用地使用权出让合同》。

  上述 " 批复 " 同意翠泉源(南溪湿地)项目建设内容为酒店、商场、住宅。" 出让合同 " 约定该地块土地用途为商务金融用地和普通商品住房用地。

  于女士称,2011 年 9 月 2 日,金茂公司名称变更为翠泉源地产控股有限公司(下称翠泉源公司),并且后者违反上述的 " 批复 " 和 " 出让合同 " 的约定,在普通住宅用地上建造了 13 幢独栋别墅。

  2018 年 9 月 2 日,于女士向吉林省自然资源厅寄交《查处土地违法行为申请书》(下称《申请书》),其中申请事项:依法查处翠泉源地产控股有限公司在翠泉源(南溪湿地)项目私自改变土地用途建造别墅的违法行为。

  她在《申请书》中提到,2012 年国土资源部发出通知:严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。规定住宅容积率不得低于 1.0(含 1.0)。

  9 月 3 日,吉林省自然资源厅收到该查处申请,并与她进行电话沟通,制作了《吉林省 12336 国土资源违法线索处理专用单》。其中线索摘要:"2011 年 9 月,吉林金茂房地产开发有限公司(下称金茂公司)未经批准,占用长春市南关区幸福乡黑嘴子村 29 公顷土地,只建设 13 栋独栋别墅,在投资未达到 25% 以上情况下,非法转让土地使用权给翠泉源地产控股有限公司。长春市政府在未经 ‘净地’的情况下,非法出让此宗地土地使用权 "。

  同日,吉林省自然资源厅将该查处申请交办给长春市国土资源局。

  2018 年 9 月 21 日,长春市国土资源局向吉林省 12336 举报处理中心上报了核查情况的报告。报告称,经核实,举报人(于女士)反映问题不属实。金茂公司已取得国有土地使用权,现建设项目在审批范围内,不存在未经批准,非法占地行为;暂时未发现违法转让土地使用权行为;建议举报人到相关部门反映非 " 净地 " 出让土地问题。

  9 月 25 日,长春市国土资源局通过电话的方式向于女士反馈了核查报告的内容。

  于女士认为吉林省自然资源厅未履行查处土地违法行为职责,提请行政复议。

  2019 年 3 月 8 日,吉林省自然资源厅就于女士的行政复议申请,向吉林省政府行政复议办公室 " 复函 " 称,经调查,2011 年 1 月,金茂公司通过招拍挂取得国有建设用地使用权,宗地用途为商务金融用地及其他普通商品住房用地。不存在改变土地用途的问题。

  据于女士提供的《吉林省人民政府行政复议决定书》上显示的复议结果认为:吉林省自然资源厅收到于女士的查处申请书后,交由长春市国土资源局办理,但交办事项与于女士的申请事项不一致,致使于女士申请查处的事项未得到处理,吉林省自然资源厅的履职行为不当。

  最终决定:被申请人吉林省自然资源厅依法对申请人于女士查处申请作出处理。

  官方回复

  已建成 13 栋高端写字楼

  于女士告诉红星新闻记者,她就上述情况还曾陆续向长春市国土、市建委、市规划、市发改委等部门反映和请求申请查处。长春市发改委给了她答复。

  2018 年 11 月 12 日,长春市发改委答复于女士称,翠泉源(南溪湿地)项目是该市认定的第一批城市商业综合体项目。此项目是根据有关文件,其以长发改审批字 [ 2016 ] 289 号文对项目建设内容进行了核准批复。

  

  长春市发改委答复称未发现违规建别墅

  根据现场调查的情况,长春市发改委描述,按照项目核准批复,企业规划建设总部经济高端写字楼 63 栋,截至调查时,项目总共已建成总部经济高端写字楼 13 栋,已建内容完全按照长发改审批字 [ 2016 ] 289 号文核准内容进行建设,未发现项目单位存在私自改变土地用途、违反规划建造别墅的情况。

  综上,长春市发改委认为,翠泉源(南溪湿地)项目建设内容是符合核准内容进行建设的。

  关于在普通住宅用地上建造别墅问题,2019 年 4 月 12 日,长春南部都市经济开发区规划局书面答复于女士:翠泉源公司建设的翠泉源(南溪湿地)商务综合体项目,目前实际建设情况与规划许可相符。

  

  长春南部都市经济开发区规划局书面答复于女士

  长春市发改委的批复文件中提到,翠泉源(南溪湿地)项目是长春市第一批城市商业综合体。何为城市商业综合体?长春市工程咨询公司和长春市国家投资项目评审中心对翠泉源(南溪湿地)建设项目的评估报告中有阐述,是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而形成的一个大规模、多功能、现代化、高效率的城市街区和服务业集聚地,又被称作 " 城中之城 "。

  于女士认为,翠泉源项目批复的是商务金融用地和普通商品住房用地,却违规建造了 13 幢独栋别墅。国家从 2006 年起禁止给别墅批地,《国土资源部关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》同样提到,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。

  实地探访

  确有十多幢独栋 尚无居住痕迹

  涉及翠泉源宗地拆迁的李女士,一直关注项目建设进程。她向红星新闻记者提供了多段视频。视频中,随着镜头推转,一幢幢独栋楼显现,路边栽着树木。一眼看去,灰白色建筑嵌于绿植中,在蓝天白云映衬下,如进园林美境。

  网上检索,翠泉源被冠 " 长春最贵十大豪宅 "" 起价破 6 万 "" 纯独栋别墅 " 等多个吸睛标签。

  

  关于翠泉源楼盘的宣传

  红星新闻记者注意到,2017 年 7 月,某房产资讯媒体发布的翠泉源媒体见面会消息称,翠泉源项目北区 63 栋纯独栋传世府邸做总部经济之用 ……

  有房产中介 2018 年 9 月发布资讯,翠泉源一期 13 栋纯独栋别墅在售,均为实景现房,户型面积 989㎡、2440㎡,毛坯交付。翠泉源 60000 元 / 平方米起,起价 7100 万元 / 套 …… 每个户型都内置私人室内游泳池、电梯、下沉花园、避难所、多车位入户车库、双层中空大厅 ……

  2019 年 11 月 9 日,红星新闻记者实地探访了翠泉源。它地处市区三环附近,周边学府林立,正对面是一个标志性商业项目绿地缤纷城,中间道路上车流不断。

  

  翠泉源大门口

  虽地处闹市,翠泉源却很隐秘,鲜有人出入。大门前的小环岛上立着一块石头,上面用镌刻了 " 翠泉源 " 三个绿字。高高竖起的广告牌,将翠泉源围了起来。不用走近,巨大的宣传语便映入眼中," 纯独栋传世府邸 ……" 不过,有工人正对部分沿路围起的广告牌进行拆除。

  绕到背面,红星新闻记者进入翠泉源,发现确有十多幢建成的独栋小楼,每个以 " 某号院 " 命名。每栋的楼门和车库门,统一为铜色大门,十分气派。

  

  翠泉源 19 号院

  楼与楼间,有整齐的道路相连。或是季节原因,与上述视频不同的是,翠泉源显现萧条,路旁的树叶已落尽,环绕楼宇的水池铺满枯黄。

  

  秋去冬来,树叶落后,翠泉源显现出萧条

  红星新闻记者走访期间,未发现这些独栋有人居住生活。透过窗户看,有的楼里尚未装修。走进 "3 号院 " 楼里,红星新闻记者看到,有停歇的装修施工痕迹。除了已建成的这十多幢,还有多栋楼体未完工,裸露的钢筋、铁架已是锈迹斑斑。

  房产公司

  买房需以企业名义购买 买了可以用来居住

  11 月 21 日,红星新闻记者拨打翠泉源公布的销售电话。翠泉源公司接电话的工作人员说,翠泉源项目是纯独栋产品,做总部经济用,买房须先在南关区落户一个企业,以企业名义购买。

  这位工作人员告诉记者,翠泉源现有 13 栋,五证齐全,正在销售。最小面积 935 平,最大面积 2373 平,一栋一价,每平合计七八万元左右,买了可以用来居住。" 业主买完做什么,我们没有权干涉。"

  

  未建成的独栋

  此前走访中,红星新闻记者未见到项目批复的酒店、商场、写字楼等建设。"15 万平米土地上,就盖了那 13 栋别墅。" 李女士的丈夫说。而翠泉源工作人员解释," 我们要建一个高端购物中心,现在没有开工,刚设计完,图纸一直在更改。"

  翠泉源(南溪湿地)项目是否存在大量土地闲置?有无征收过土地闲置费?红星新闻记者就此曾联系了长春市规划和自然资源局,但未收到回复。

  2019 年 11 月 21 日,吉林省自然资源厅相关负责人对红星新闻记者说:" 闲置土地我们今年是 2000 多公顷,按照部里要求,我们全面整改,要求达标率 100%。翠泉源项目不在其中。"

  国家发 " 禁墅令 " 多年

  但 " 别墅 " 定义尚无法律规范

  红星新闻记者在附近的房屋中介咨询时,多位房产销售人员提到,翠泉源目前建成的都是独栋。

  翠泉源的独栋,到底是不是别墅?算不算打政策 " 擦边球 "?红星新闻记者联系、走访了长春市发改委、规划和自然资源局等部门,但未得到回复。

  吉林省自然资源厅上述负责人称,翠泉源项目是经长春市政府正式批准才建的。该省已查处的 850 多栋违法别墅中,不包含翠泉源项目。" 我们昨天刚开完全省违法别墅清理整顿的会,就没有它(翠泉源)。"

  

  翠泉源里的环湖柏油路。周边高楼林立

  关于别墅的界定,为何出现 " 官方 " 与 " 民间 " 的巨大认识差异?北京在明律师事务所律师赵秀津对红星新闻记者说,目前没有任何法律规范或者官方文件指明何为别墅,在高度、套型、面积、价格等方面,也没有细化的标准。

  " 有关别墅概念,尽管人们日常生活中经常使用,相关文件中也时有提到,但其主要是对一种常见的用于居住的建筑形态的称呼,而不是一个严格的与土地用途必然相关的法律概念。" 中国政法大学法学院副教授蔡乐渭介绍,在有关土地用途的分类中,查询相关标准,包括 "《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011""《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017 " 等皆无别墅这一土地用途。" 民用建筑设计术语标准 GB/T 50504-2009" 提及 " 别墅 " 概念,指 " 一般指带有私家花园的低层独立式住宅。" 但其并非针对土地用途。

  

  翠泉源的宣传

  红星新闻记者注意到,早在 2006 年,原国土资源部便明确,一律停止别墅类房地产开发项目的供地和办理相关用地手续。对于别墅的界定,相关官员也有 " 描述 ",如独门独户独院、两至三层楼形式、占地面积相当大、容积率非常低等。

  " 这是描述性标准,符合一般认识,但是否合法,还要看是否符合规划。" 主要从事土地法等领域研究的北京大学法学院老师彭錞坦言,目前对别墅界定缺乏具体的官方标准,主要看容积率是否符合规划。

  建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》(建办规函 [ 2006 ] 440 号)中," 现行统计制度中的住房类别 " 提到,别墅一般为独立成栋的商品住宅,建筑密度一般较低,容积率则在 1.0 以下。

  由上海市社会科学界联合会主管的上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进告诉红星新闻记者,现实中,确有因别墅概念界定不清而 " 打擦边球 " 现象," 有的项目既有高层建筑,也有别墅类建筑,高层项目把容积率做大,这样整个地块的容积率就会通过规划。"

  这位研究人员还提到,目前,国家对住宅方面管控较严,而对商业、办公方面管控较少,由此容易引发一些 " 隐形 " 别墅," 有些是用商业地块建商务型公寓,其实做的也是别墅功能,却是以商业办公之名,它也有居住功能。这类在城市近郊区出现较多。"

  从事土地制度研究的学者杨俊锋分析,对私建别墅现象,社会舆论反应强烈。公众对违建别墅 " 不容忍 ",主要是因其建在景区等特殊位置,存在将公共资源 " 私有化 " 情形,或是环境资源受破坏。

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