房贷利率有望4年来首次下调，楼市不会涨，但小银行压力很大

前两天，11月份的利率市场化报价LPR出炉了，一年期LPR为4.15%，5年期为4.80%,比起之前都下降了5个基点。

首先，对于这次利率下调并不意外，因为之前MLF也就是中期借贷便利下调了5个基点，而LPR的利率现在是要跟MLF利率挂钩的，下调顺理成章。此外，我们也下调了7天逆回购的利率5个基点，这也是4年来的首次下调。

而现在，房贷利率已经实行了新的政策。房贷利率是和LPR利率挂钩，然后规定了一个浮动的底线，具体浮动由银行和购房者之间协商，当然，肯定是银行说了算。10月实行新的房贷利率之后，跟很多分析师预测的不同，房贷利率大部分城市都不降反升，这倒是和我分析的一致。不过上升的幅度很小，而这次5年期LPR利率走低之后，很可能房贷利率也会跟着下跌，那么，这就相当于两年多以来房贷利率会迎来首次下跌。

当然，很多人会非常关心，房贷利率下降对房价的影响，并且不少人都在留言询问。单个因素来看，肯定是利好。但是大家不要单纯用一个因素来分析经济走势，这样的线性思维应该升级了，不然如果同时遇到利空和利好，很多人就傻眼了。就像2015年6月之后，依然在降息降准，还有救市资金，结果股市一样大跌。

目前影响房地产的还有基数水平、货币的总量、人口结构等的呢该因素，所以，要不要买房，至少也要等到明年再说，让我们继续关注M2的增速，是否符合之前的预判，再来做出决定。

目前来讲，根据融360公布数据，首套房的贷款利率平均在5.4%左右。而之前，我在一些网站上，看到了小银行发行的理财，5年期的收益都在5%以上，高的有5.7%。这些小银行大多是各大城市的城商行和农商行。而且很多理财产品里面都是带有“存”之类的字样，跟银行存款也在一个页面。这很可能是打的擦边球，我研究了半天，也没有发现到底是存款还是理财或者是大额存单。所以，友情提示，如果有买理财的朋友，一定要电话问清楚银行的人，而且最好录音。毕竟，理财已经打破了刚兑，招商银行都已经成立了理财公司，和银行体系相当于独立开来了。

如果按照这个利率利来算，对于很多小银行而言，一些有趣的事情出现了，这些银行的利差是非常小的，甚至很多相对房贷已经是倒挂了。而对于很多小银行而言，利差是利润最主要的构成部分，最近也读了一波这些农商行、城商行的数据，结果还是让我大吃一惊的。

现在，我们多次提出，要让贷款利率走低，尽量要贴合LPR的市场利率，这会进一步缩减小银行的利润空间。注意，这样的表态最近一周就有三次了，未来贷款利率大概率会走低的。我曾经对农商行和城商行做出过一些判断，目前来看，很多判断正在一步一步验证。