韩和元：房地产市场的人口学逻辑

来源：金融界网站

日本学者森岛通夫就曾明确提出：“人是社会的基础，经济只是在这个基础上建筑起来的上层建筑。当我们预测未来时，首先设想的预测的时间段，作为基础的人会是什么样？他们在数量和质量上会发生哪些变化？以预测时点的人为基础，思考在这样的基础上可以建筑什么样的上层建筑，其中包括经济问题。”彼得.德鲁克也一直将人口结构的变化作为其观察社会发展变化的重要视角，另一位美国学者诺思也十分重视人口规模和人口结构的变化对经济发展的重要影响。

不难想象，一个22岁的大学毕业生、一个46岁的中年大叔和一位75岁的老年人，他们的行为模式肯定是不一样的，是极具有差异性的。设想一下，你在大学刚毕业时，能挣多少钱，又能花多少钱？你的关注点是什么呢？当你迈入中年，事业也开始走向巅峰时，作为一个成熟大叔的你，买下你一生中最大一处房产，并在之后几年内不断购置家具时，你的收入和支出情况如何？你的关注点又是什么呢？而当你老了，75岁高龄了，你还会向银行分期付款买汽车吗？还会按揭买房子吗？

按照中国社会的一般规律而言，中国人的一般会这样走过自己的一生：20岁加入劳动大军（该数值是以18岁高中毕业后即加入劳动大军和22岁完成大学学业后再开始工作的年龄均值），积攒下一笔钱，于26岁开始买第一套小小的房子然后结婚。这对夫妇大概会在二十八九岁时迎来他们的孩子，然后是拼事业，并在30岁后逐步走向事业的上升期。在这一时期，他们的工资开始大幅增长，他们开始需要投资理财以备养老之用，于是他们开始买入股票和基金。到这对夫妻41-42岁时，他们的孩子也开始进入青春期了。这个时期，无论与父母还是孩子都需要有更多的空间，而这时夫妇二人长期的工作，也确保他们有一定的经济实力了，这时他们往往会倾向于购买一套改善下住房。等到孩子18岁时，这个家庭的支出将主要集中于孩子的大学学费上。等到孩子大学毕业，夫妇二人也基本迈入50岁这个年龄段。这时夫妇二人将开始加速储蓄，因为他们接下来就得与孩子们一起为婚房而奋斗了。等到孩子们结婚了，这也将会是他们人生中最为轻松惬意的一段时光，他们会将更多的时间用在旅游和购置更为高档的汽车上。等到60岁退休后，头5年他们会将更多的精力放在旅游上。到65岁时，在旅游之外，他们会开始考虑养老房问题。等到70岁时，旅游将不再是主要关注点，此时的主要关注点应该是医疗。等到75岁后，他们更多的会考虑是居家养老还是养老院养老了。

所以，无论是基于投资者立场还是基于消费者立场，人都不是一个恒久不变的常量。从这点可见，生命周期严重影响着不同年龄段人士的关注焦点。更值得关注的是，对于那些年龄相近的人，无论是消费行为还是投资行为，往往都具有很强的同质性，至少是相较于其他年龄段的人而言更具有相似性。由此可知，清楚无误的世代性出生浪潮，是可以赋予人们的消费和投资行为，具有非常强大的周期性力量的。

也由此可见，包括股票市场、房地产市场、债券市场等在内的投资市场，尤其是房地产市场与人口结构之间是有着密切的关系的。如果一个国家或地区，在某个时间段内，其人数最多的那代人都是中青年人，且觉得需要增加储蓄时，他们对储蓄工具——如股票或房子——的竞相需求（不仅包括刚性的消费投资需求，还包括刚性的投资或投机需求），那么这个国家或地区的相应储蓄工具——如股票或房子——的需求就必然旺盛，如此自然就会抬高他们所针对的储蓄工具——如股票或房子——的价格。反之，一个国家或地区，在某个时间段内，当人数最多的那代人都是老年人口时，包括房地产市场和股票市场在内的投资市场一定会陷入低迷。

也就是说，通过对人口结构的分析，可以判断包括房地产市场在内的投资市场的大趋势：房屋需求与人口红利呈现高度的正相关关系。人口红利阶段是指，一国处于劳动年龄阶段的人口等于或大于总人口60％的时间跨度范围。根据国际经验，人口红利周期最多维持40年，当老龄化到来时也就意味着人口拐点出现，红利周期彻底结束。

当一个国家或地区处于人口红利周期时，只要其政策得当，几乎都存在一个经济快速发展的大周期，这就是我所说的人口红利大周期。在这个周期内，包括房地产市场在内的整个投资市场一般都是趋于繁荣的。关于这点得到了实证数据的有利支持。胡鞍钢给出的数据是，日本的人口红利阶段为1955年至1995年，这40年恰好是日本快速发展的40年。同样，意大利也如此，还是胡鞍钢的数据，意大利的人口红利阶段为1975年至1995年，这20年也是意大利快速发展的20年。