今年土拍决定明年房价!年终将至,沈城土地市场究竟态势如何?

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  众所周知,一个项目的建成,前期的土地储备起到了决定性的作用。由于融资渠道变窄,政策的加码,促使房企囤地布局动作放缓,不少房产大咖已明确表态。在这种情况下,溢价率走低成为必然结果,挂牌交易成为土地市场供需双端热衷的选择。

  2019年1-10月,沈阳经营性土地共成交68宗,成交总面积479.2万平,环比去年同期上涨32.4%,但从今年的市场整体形势来看,成交楼面价与供需量均呈下行。量涨,是供应端对市场的主动调控;价跌,是竞地人对拿地成本的把控,理性出价。时至年末,或有小幅回升,但整体基调不会改变。

  供应环比、同比双降,“控量提质”促成交趋稳

  10月,沈阳经营性土地供应总面积34.1万平,环比下降42.6%,同比下降62.9%;成交总面积约42万平,环比下降45.2%,同比上涨258.5%,供需双端环比同步下滑。

  从近一年全局来看,年中土地集中供应入市,不仅迎合了企业营销布局意向高涨期,同时加快上半年供地计划的完成。6-7月供需双端此起彼伏,在波动中逐渐走向平稳,相比去年供应减速明显,而企业拿地意向渐涨。随着天气变冷,土地市场将呈现稳中有降态势。

  

  沈北夺供需双冠,与铁西开启“西进北拓”

  1-10月,沈阳经营性土地供应总面积610.4万平,其中沈北新区新增供应175.3万平,位居榜首,铁西紧随其后;从成交端来看,冠军仍被沈北新区以126.4万平的成交量夺走,铁西以微弱之势位居第二。和平、沈河及大东三个老城区垫底,合情合理的市场发展走势。

  目前整个市场格局已成“西进北拓”,道义板块与沈阳经济技术开发区为企业拿地布局的重心。一是区域板块发展规划在大方向上的引导与政策牵引,二是沈阳未来必将持续向外扩张,无论是城区面积还是常住人口的转移,中心城区在逐步改善并实现它的城市建设展示功能作用,居住密度逐渐的由内向外,由大变小。

  此外,供过于求的另一个重要原因还在于地块流拍。据统计,2019年前10个月,共有12宗地块惨遭流拍,总用地面积达135.3万平,相当于总供应面积的22%,也是导致供需失衡的侧面原因。

  

  四区“单线双增”,五区挂零停滞调整

  10月市场进入了低位调整期,而这种波动现象或已“屡见不鲜”。既不能说房企拿地意向降低,也不能说市场降温,主要原因在于市场供给端对土地入市节奏的把控,促使10月供需走低结果的产生。

  同时,四个区域均呈现供需端“单线”增长,其他五区处于停滞调整阶段。低位供应量将牵引11月土地成交端的走势,土地市场将位于低区盘整。

  

  三至四环为“主战区”,城心地日渐稀缺

  2019年1-10月,位于三至四环间的已成交地块占比63%,为抢地热区,同时也是供给端主攻之地。随着城心外扩,二环南移工程正在紧张进行中,城市不断在扩大,居住空间需求量日益提升。

  主城区作为一个城市的商务活动与建设魅力展示功能区,居住密度变小势在必行,这也是导致三至四环推地量上涨的主要原因,也是目前沈阳土地储备结构的现状。

  

  铁西成交第一,3宗商业用地均位于沈北

  1-10月,沈阳经营性土地共成交68宗,其中居住用地65宗,商业服务业用地3宗位于沈北新区,分别是7月8日恒大以楼面价1200元/建筑平方米竞得的常州路南原国大东地块(娱乐康体用地)、9月12日万邦置业以1010元/建筑平方米竞得的原地税所地块(商务用地)、10月11日万达以1100元/建筑平方米竞得的雨润西-1地块(零售商业用地)。

  

  铁西区成交16宗居住用地,其中沈阳经济技术开发区占比近7成,对标客群是谁呢?

  新沈阳人:铁西周边外埠来沈打拼务工的上班族,刚需+刚改为主。

  老城外溢:高房价必将部分经济一般的客群挤压出来,房价占主导地位。

  区内工人:中德产业园与中法生态城的规划建设,目的就是引入与留住高端先进人才,这类客群给未来房地产市场营造了良好的基础与充足的市场空间。

  其他:“一河两岸”、“一核两翼”、“一城一园一谷”的引擎驱动着铁西前行,也正是因为这三大具有历史性的发展规划,带动了人们选择这里安家。

  溢价率归零见理性,楼面价趋稳

  10月份,经营性土地成交楼面价为3313元/建筑平方米,环比下降5.6%,基本居稳;同比下降23%,相比去年,企业对四季度的土地市场态度理性增强。溢价率归零,跌入谷底,主要原因归于土地拍卖方式为挂牌交易,政府引导性较强。

  同时,从拿地房企来看,已然是众望所归。万达进驻沈北的落定、绿城完美封疆,既是对区域房产市场的一种推进,也是未来配套发展与居住环境提升的助力。

  

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