房地产的下半场是什么?

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  记得在2014年6月份,万科前总裁郁亮提出房地产行业进入“白银时代”,那个时候大家就开始讨论房地产的下半场的问题。可是历史总是喜欢啪啪的打人的脸,在郁亮提出“白银时代”后不久,也就是在2015年“330”政策之后,房价迎来了史上涨幅最迅猛的时期,先是北上深广一线城市上涨,一线城市涨完了,武汉杭州南京等二线城市接棒继续涨,二线城市涨了后三四线城市,总之涨完一波又来一波。

  于是有人说,这不是“白银”时代,而是“钻石时代”。

  可是,这么好的“钻石时代”也没持续多久,由于房价在短时间涨幅过大,迎接房地产的是政府更加激烈的一轮政策调控,结果是让你不准买、不准卖、买不了高价。后来,庙堂之上发出了“房子是用来住的,不是用来炒的”,也算是在阶段性对房地产进行定性。

  于是,酝酿了一段时间,像深圳这样的城市成交量开始萎缩,房价有走低的态势,特别是陆续出台“租售同权”、发展租赁用房等这些视为长效机制的政策,整个市场的预期在逐渐改变,具有先知先觉的人开始意识到房地产市场已经不太具备投资价值了,即便是房价不跌,买了后放个5年10年的不涨,那也是毫无投资价值的。

  在这个时候,又开始有人出来说下半场的事情。

  历史轮回,真是周而复始,虽然有着不同的故事,但是开头和结尾都是相似的。说到这里,那中国房地产有下半场究竟是什么?

  首先,我认为未来房地产将进入总量峰值时代(保利也有类似观点),进入总量峰值时代后,房地产的销售额将会逐渐下降,随之房价也会调整。但房价的调整力度与去房地产其他属性的进程相关。对于老百姓来说,尤其是后面的“接盘侠”,你会突破有一天幡然醒悟——为什么的我房子卖不出去也租不出去?你也会突然发现,周边的人都有房子,原来中国压根就不缺房子。

  其实,房地产行业集中度会不断提高。由于市场需求的原因和政策导向的问题,很多房地产开发企业生存不下去,导致整个行业集中度提高,这是必然趋势。这是研究过产业发展规律的人都知道,行业发展到什么阶段,才会出现集中度提高的情况,很显然就是成熟期后期,然后开始慢慢进入衰退期。

  对于开发商来说,房地产下半场的玩法和当前的玩法将会完全改变形式。对于他们来说,下半场在于如何运营存量物业以及运营租赁用房,想玩转这种模式,必须能够与金融结合起来。当然,会有很多的开发商没机会参与下半场,因为他们或许会在市场巨变过程中死掉,或者被收购被并购。

  2015年以后房价的暴涨就像股市在最后冲顶一样,大户和庄家不断的退出游戏,而散户如飞蛾扑火般的涌入。房地产市场整体来说比金融市场的反应要缓慢很多,但是结果有可能会是一样的。现如今的房地产市场,开发企业减少拿地疯狂出货是因为看到未来市场的风险,所以每家基本上都有去库存的目标,而老百姓又一次做好接盘侠,开发商现在是想以最快的速度出清房子,而普通购房者依然是络绎不绝。最终的结果是开发商退出重资产,而老百姓接到了带着泡沫的钢筋混泥土。

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