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杭州楼市“限价”已名存实亡!一文回顾“限价政策”的前世今生

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前言

2016-2019年的杭州房价上涨,很多人归结于G20和亚运会的利好,不少人信誓旦旦地断言亚运会之后会是一地鸡毛。

其实在我看来,房价上涨的根源是在三轮全国性去库存,全国都在涨,杭州并非个例。G20和亚运会筹备期所带来的基建快速提升夯实了这几年上涨的房价,所以在2019年其他城市滞涨横盘甚至小浮下跌的情况下,杭州市场仍然相对稳定,甚至还出现了小幅上涨,走出了独立行情。

当然,“限价”在其中也起了不小的作用。本文就带大家回顾一下,杭州的限价是怎么回事情。

“限价”楼市 真实还原


01

2016年以前的杭州楼市,“限价”更多针对的是价格下限,为了防止出现大幅下跌,才有了网签价格不得低于备案价85%的规定。购房者还价的方式简单粗暴,开口85折准没有错。以至于为了误导购房者,大多开发商会做两份价格表,表价一般会高出备案价许多,然后通过各式的由头来叠加释放折扣。

02

进入2016年,主要城市去库存开启以及杭州G20加持,能明显感受到楼市上行的趋势。不过,经历过“5年阴跌”的开发商依然谨慎,提价幅度不高,只希望趁这一波快速出货。同时又赶上大规模棚户区改造,许多常年滞销的大户型项目,卖得风生水起。又一次让地产从业者认识到原来没有折扣,房子也能这么好卖。

5月份开始,土地市场异常火热,成交楼面价无限接近当前房价。申花更是上演抢地大战,融创直接把申花楼面价上限刷新到了3万4,要知道当时申花房价不足3万。以至于出现开发商为了捂盘提价,劝退认筹客户的闹剧,还上了央视新闻。以融信为代表的闽系房企重点布局萧山,杭州人看不上的钱江南,瞬间成了“人参萧”、“国际萧”。

G20之后,杭州楼市达到了顶峰,房价基本达到了年初的2倍左右。为了稳定市场,9月份开始重启限购,陆续出台各种调控政策,对高于杭州均价的楼盘实行“限签”,网签排队长达数月。限价政策也随之开始,利用“停网签”来逼迫一些楼盘下调畸高的备案价格。频繁调控政策的出台,使购房者进入观望期,并且出现了很多“杭州楼市将再次腰斩”的舆论风声,年底市场达到了冰点。

03

2017年新一轮去库存开始,众多一二线城市限购,由此引导购买力涌入三四线城市,全国性的暴涨随之开始。杭州楼市也顺势回暖,虽然3月份限购升级,但是也没能挡住杭州购房者爆发式的热情。

不过,严格的限价使得前一年拿地的开发商普遍选择观望捂盘,直接导致了新房市场供需失衡。二手房市场因为不受政策限制,挂牌价格猛涨,迅速超过新房价格,形成了畸形“倒挂”。新房由此产生巨大利差,全款优先、捆绑天价车位、托关系、号子费等等现象屡见不鲜,使得购房者陷入了恐慌期,不少无奈选择了二手房,不幸高位接盘。

与此同时,土地市场又开始高歌猛进,封顶、自持、现售、配建,开发商拼杀得"血肉模糊"。遗憾的是,美好的展望最终也没能掰过调控的铁腕,严格的限价政策持续时间比想象的更久,融资渠道的收紧也迫使开发商无奈加快了出货的节奏。16年拿地项目尚且能保证一定利润,17年拿地的项目基本都是亏本销售,让这些激进的开发商尝到了“冲动的惩罚”。

04

进入2018年,第三轮去库存开始。因为熬不过资金成本的压力,之前捂盘项目陆续开始入市,一定程度上缓和了新房市场的供需矛盾。全款客群的消耗殆尽,加上监管的介入,部分项目也开始放开购房限制,甚至有楼盘出现开盘卖不完的尴尬局面。

不过实在搞不明白,为什么要在市场趋良的时候出台摇号政策,无形中加剧了购房者的恐慌,也让一些本身性价比不高的项目,摇身一变成了千人摇号的红盘。总体来说,公证摇号的意义还是积极的,基本杜绝了一些楼市乱象。只是后期的出一些摇号事故,确实耐人寻味了。

18年上市的“”地王”项目虽然亏本出售,但是大多还是突破了区域的价格限制。再加上户型审批的严格限制,89方三房两卫产品几乎成了绝版,取而代之的是100方左右的户型,总价抬高不少。本身良好初衷的全装修沦为开发商突破限价的重要出口,对于精装修的水分,大家也就心照不宣了。当然,这一类产品市场接受度普遍比较低,大多出现了流摇,最后沦为了屡摇不中群体的后备之选。

05

摇号政策的实行,使得杭州楼市平稳过度到了2019年。长时间以来,市场没有显示出太多的动荡,无非是一些低限价房源逐渐消耗殆尽,之前的流摇项目开始加入摇号行列,成了市场成交主力。

再坚挺的独立行情总要走向衰落,杭州也避不开楼市的下行周期。嗅觉灵敏的投资客开始出货,超过10万套的二手房挂牌也代表着获利者高位套现的强烈愿望。随着新房中签率的不断提升,二手房挂牌价格出现了小幅下跌,不断缩小的利差,也加剧了部分低性价比楼盘的销售难度,甚至有楼盘想出了把卖不掉的房源再摇一次奇异做法。

“限价”名存实亡

“限价”政策逐渐开始出现了微妙的变化,放松的迹象十分明显。之前就有传闻申花某项目提高备案价后被同区楼盘举报,导致退款的闹剧。部分楼盘通过产品差异,获取较高的备案价格,打破了原有的价格体系。更有湖景居、城市之光捂盘3年后,价格直接拉升不少,被人戏称“捂盘成功”。

土地市场开始实行双限制度,提前限制了未来销售的价格,目的是为了稳定开发商和购房者的预期。未来销售价格普遍高于当前的价格体系,也就意味着默许未来房价继续上涨。

在之前的文章中,我就提到过关于限价的问题。自打滨江园破7、湖景居捂盘翻倍之后,我再也不敢信誓旦旦的预测新盘开售的价格。城市之光3万开盘也基本坐实了限价放松的趋势。

未来科技城的万科天空之城有销售报出4万+的价格,北部新城的世茂璀璨澜宸和德信运河云庄无视先前华润幸福里2万6的均价,均报出3万以上的价格。换成以前,基本能肯定是营销前期拔高买家预期的手段罢了,而如今惊讶之余,似乎预感真有发生的可能。

双限土地的限制销售价格,经常会被周边楼盘销售包装成为其楼盘未来上升的空间。其实,开发商对于双限土地未来高预期的售价并不感冒,从近期成交的双限地块来看,成交楼面价距离最高售价倒推的保本地价仍有不小差距,可见开发商对于未来能否卖到那个价格还是持相对保守的态度。

后“限价”时代来临

“限价”政策的逐步退出,让市场来发挥主体作用,是未来楼市发展的主要方向,当然也逃不过维稳的政治主题。“限价”取消之后,短期套利的空间逐渐消失,投机炒房客自然会选择主动退出,有利于实现“房住不炒”。

普通的购房者也不需要对“限价”取消过分的担忧,投资客退出之后,开发商也不敢轻易突破原有的价格体系,因为必然短期内会出现去化困难的情况,不利于资金回笼。城市之光、湖景居的开盘已经验证了这点。

大潮退去之后,才知道谁在裸泳。这几年利润极低甚至亏本销售的项目普遍品质较差,这是业内的共识。套现红利消失之后,更多的买家肯定会开始关注产品本身。如果限价放开,略微的涨幅能带来更好的产品,对普通购房者来说未尝不是一件好事。

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