金科资金压力渐现 实控人黄红云股权质押超71.32%

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

经营性现金流为负、实际控制人黄红云股权质押、对参股公司提供担保，近日，金科地产集团股份有限公司资金压力渐现。

近日，金科地产集团披露了一则公司控股子公司对参股公司提供担保的进展公告。《商学院》记者查阅金科财报注意到，被担保的子公司金科地产集团武汉有限公司近年来净利润持续为负。

“2017-2020年销售金额分别为500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，力争2020年达到2000亿元。”这是发轫于重庆的房企金科股份(000656.SH)近年来提出的销售目标。

据2018年金科股份年报显示，2018年，公司及所投资的公司实现销售金额1188亿元，同比增长81%，首次突破千亿规模。千亿之下，离不开金科的“高周转”模式。这种模式下，是房地产企业的高杠杆经营。据金科控股2019年三季报显示，金科控股实际控制人黄红云股权质押比例高达71.3%。

据Wind数据，2011-2018年，8年时间中，有5年公司经营现金流净额均为负值，2015年和2018年虽为正，但金额较少。2019年三个报告期，金科股份的经营活动产生的现金流量净额再度为负，分别为-83.67亿元、-73.21亿元和-54.57亿元。金科股份在8年间有5年公司经营现金流净额为负值。

金科如何平衡“高周转”与经营性流为负的关系，如何降低规模扩张的风险性。对此，《商学院》记者向金科方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

质押与担保

近年来，金科股份开展“1671”高周转模式，这一模式要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“高周转”模式会成为规模化发展的“加速器”，但也有可能造成房企在保持项目进度和工程质量上出现偏差，尤其是部分城市还存在限价的政策压力，选择盲目定指标、随意压缩工期，非理性刺激销售都会产生极大的产品质量和品控风险。

财经评论员严跃进提醒，金科在规模扩张的过程中，应考虑市场降温对企业的影响。“高周转“模式之下，金科实际控制人黄红云还在进行股权质押方式融资。

据金科控股2019年三季报显示，黄红云股权质押比例高达71.3%。

对于房地产企业大股东进行股权质押的行为，协纵策略管理集团创始人黄立冲提出，股权质押反映的状况是一种立体的债务困境，上市房企本身股权就已经质押融资，如果房企的大股东或是重要股东，是不应该再拿股权进行质押融资的。

“对于房地产企业而言，股权质押等同于加杠杆。因为房地产行业的股东权益本身就有80%-85%的杠杆，也就是说它的实际债务占资产的80%-85%。如果再进行股权质押，风险是很大的。”黄立冲对《商学院》记者表示。

(来源：wind数据)

此外，金科还在为2018年净利润大额亏损的子公司进行担保。11月12日，金科地产集团披露了一则公司控股子公司对参股公司提供担保的进展公告。公告显示，金科地产对参股公司提供的担保余额为129.3亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为747.18亿元， 合计担保余额为 876.46亿元，占本公司最近一期经审计净资产的378.10%，占总资产的 37.99%；

公司及合并报表范围内控股子公司（以下简称“控股子公司”）对外担保总额超过最近一期净资产 100%、对资产负债率超过 70%的控股子公司担保的金额超过公司最近一期净资产 50%，以及对合并报表外参股公司审批的担保金额超过最近一期净资产 30%，提请投资者充分关注担保风险。公告显示，本次控股子公司拟为控股子公司提供的预计担保金额合计不超过 9.7 亿元。

据公告显示，截止2018年末， 金科地产集团武汉有限公司属金科地产集团子公司，其子公司资产总额为72.55亿元，负债总额 为 73.33亿元，净资产为-7577.00万元，2018年实现营业收入1.04万元，利润总额-1.32亿元，净利润-9919.76万元；截止2019年9月末，该子公司资产总额为110.76亿元，负债总额为 87.47亿元，净资产为23.28亿元，2019年1-9月实现营业收入26.20 万元，利润总额-5529.62万元，净利润-4,147.87万元。

(来源：金科地产集团公告)

资金压力

据Wind数据，2011-2018年，8年时间中，有5年公司经营现金流净额均为负值，2015年和2018年虽为正，但金额较少。2019年三个报告期，金科股份的经营活动产生的现金流量净额再度为负，分别为-83.67亿元、-73.21亿元和-54.57亿元。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《商学院》记者采访时表示，金科是在近期年发展较为激进的一家房地产企业，在跨过千亿门槛之后，2019年的目标是1500亿元，积极谋求规模化的趋势非常明显。张波提出，金科控股近年来经营现金流为负表示企业正处于快速的扩张期，尤其是快速扩张布局容易引起经营性现金持续为负，这也在一定层面上反映出企业自身的现金流压力较大，同时也较在较大的负债率压力。

截至2019年三季末，金科股份现金及现金等价物余额为298.84亿元，短期借款为45.03亿元，一年内到期的非流动负债为245.45亿元，现金刚刚覆盖短期负债。公司今年以来拿地强度未减弱，可见，金科当下现金流不算宽裕。

对此，张波提出，快速扩张和资金压力就是高关联度两个因素，规模化目前依然是不少房企追求的目标，有规模就有更大的聚集资源的能力，包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等对于规模房企都会有所倾斜。而自身实力不足以支持快速扩张也有可能引发极大风险性，对于房企来说平衡两者的重点是根据自身财务、运营以及人力资源找准两者平衡点，过快发展示风险会明显增大。

房地产的下半场的核心竞争力品质化运营，规模化之争阶段也将逐步接近尾声，对于房企来说有品质、稳健的规模化更为重要，利用自身的核心优势选择布局区域，并不断提升品牌美誉度将更有利于企业发展。

金科未来将如何平衡“高周转“与产品品质、现金流的关系，对此，《商学院》记者将持续关注。