降息了！买房新窗口期来临，刚需更省钱了

今天，最新LPR出炉，1年期LPR为4.15%，比上个月降了0.05%；5年期以上LPR为4.8%，相比上个月降了0.05%。

MLF“降息落地”，基本符合市场预期。

众所周知，现行LPR报价是按公开市场操作利率加点形成的方式报价，其中，公开市场操作利率主要是指中期借贷便利（MLF）。

在本次LPR公布前，市场已经嗅到了报价即将下调的气息：

11月5日，央行宣布降低1年期中期借贷便利（MLF）利率5个基点；
11月18日，央行宣布“7天逆回购”利率下调5个基点。

当时，市场普通认为，11月的LPR报价会随之下行。且这一猜测在今天即得到了证实。

对于房贷利率来讲，主要取决于5年期以上LPR。本次公布的LPR利率是8月20日实行房贷利率新政以来，房贷基准利率首次降息。

纵观表格中的4次LPR报价，1年期LPR较同期限贷款基准利率低了20个基点，5年期较同期低了10个基点。其中，5年及以上期限贷款利率即我们所说的“房贷基准利率”，1年期限贷款利率是给实体经济参考的利率。

11月19日，央妈发文称，总体看，改革完善LPR形成机制已取得阶段性成效。

本次LPR报价也是一种市场信号，不仅明确了MLF与LPR之间的传导机制，而且，也让目前还在观望的购房者看到了楼市窗口期。

以前的房贷都是按照基准利率进行上浮或打折的，而现行房贷利率则是由5年期以上LPR利率为定价基准，然后加点形成。

简单来说，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数少加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。

虽然LPR是一个变量，但是就目前市场环境而言，未来货币政策仍存在降息的空间，也就是说，此后的一段时间内，LPR还有下降的空间。

这次下降对购房者来说吗，房贷利率会有哪些变化呢？

影响房贷利率的因素有两个：LPR和加点。

虽然各地相关部门会运用综合加点的手段来引导房贷利率，因此，调控的方向才是决定房贷利率的主导，不要过多期待LPR能够给房贷利率有多大上升和下降的空间。

但是可以肯定的是，各省市加点变化不会像LPR一月公布一次这么频繁，所以对于新申请贷款的刚需购房者来说，利率下降还是会省下兜里不少钱。

拿北京来看，目前银行执行的首套房商贷利率是LPR加55个基点，二套加105个基点。

根据最新LPR报价，由上月的4.85调整至4.8。也就是说：

首套利率由原来的4.85+55个基点，下调至4.8+55个基点，首套利率5.4%下调至5.35%，二套利率由5.9%下调至5.85%。

我们再来说说LPR降了之后对其他城市楼市的影响。现在南京大部分银行首套房贷利率基本都是LPR+80个基点，也就是5.65%，以贷款200万、按揭30年计算，利息总额为2156097.75元，月供11544.72元；LPR降低之后，首套房贷利率5.6%，利息总额2133368.75元，月供11481.58元；

相比之下，此次利率下调之后，利息总额减少22729元，月供减少63.14元。

对于深圳取消“豪宅税”，刚刚发文件说不会跟进的上海来说，也是购房者层面的利好。

上海政府官网、上海市住房和城乡建设管理委员会官网截图

目前上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR-20bp，按照之前5年期以上LPR 4.85%来计算，即不得低于4.65%，二套房则为LPR+60个基点，即不得低于5.45%。

按照最新LPR利率来计算，上海首套房贷利率降到4.6%，二套则为5.4%。

虽然上海刚需在一定层面仍然要承受“被豪宅”带来的购房负担，但是房贷利率下降还算是多少给了一丝安慰吧。

@：就在三个小时前，一个重磅利好消息终于公开，买房人翘首期盼的房贷利率终于下调。从央行货币政策司公布的数据看，五年期利率较上月下调5个基点，利率由原来的4.85%降至4.8%。从下调额度来看，影响很小，但导向意义明显。作为买房人来说，下调总比不调要好嘛，毕竟又可以节省一些支出。

那么，这一次利率下调究竟可以节约多少呢？

以贷款100万、按揭30年计算。降息之后，利息总额减少1.1万多元，月供减少32.3元。如果与现在的猪肉价格比较，相当于每个月为大家节约了1斤猪肉了。当然，总量节省1.1万元，还是不错，相当于一个家庭一个月的收入了。

在全球进入降息周期之后，央行本次调低利率实属，“小步缓降”，大概率不会一步到位。按此种情况分析，可能在未来的一段时间内会出现阶段性的利率下调，一次降一点，经过多次调整后，也许房贷就省下一大截了。

当利率下降之时，有人说这是央行为低迷的楼市添加一把火，是为了鼓励刚需购房。这一点从当前来看，还不明确。按央行的总要求仍然是坚持房住不炒，按照银保监会的要求，所有资金不得违规进入房地产。在当前不靠房地产刺激经济的总原则之中，一点利率的调整并不是楼市放松的信号。

那么什么是楼市放松的信号？一个明显的标志是房贷利率不再上浮或减少上浮利度。按照历史经验，当房贷利率打折的时候就是买房的最佳时间。

当前楼市转冷已成为共识，再次提醒，除了北、上、深外，其它城市的买房仍需等待。本次降息减少1.1万元虽然不多，但也是向好的方向发展。

@：刚刚，央行调整了房贷基准利率，LPR的五年期的贷款利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说：政府的房贷利率正式下调，购房者的成本将会下降。短期内房贷利率不会出现下降，长期房贷利率有下降的可能，购房者如果可以等待的话，可以选择明年上半年购房。

一、全球步入降息通道、降低实体经济融资成本是LPR降低的主要因素。

如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读，是无法分析出LPR降低的原因的。从政府“房住不炒”的政策基调而言，没有任何理由降低房贷利率，解读的结果往往会成为刺激楼市的政策。但这完全是错误的解读，我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。

2019年开始，全球各国纷纷步入降息通道，频繁出台降息措施降低利率，以经济龙头美国为例，在短短三个月时间连续降息75个基点。

2019年8月01日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基准利率下调至2-2.25%。

2019年9月18日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.75%-2%。

2019年10月30日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。

全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率，对中国造成极大的压力。不过政府至今为止没有动用降息措施，只是通过其他手段来增加市场流动性，从而间接降低房贷利率。

在全球降息的宏观环境下，中国银行借贷利率已经处于较高水平，但如果直接调整银行利率，对经济的副作用较大；通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。

二、实体经济转型的关键时期，LPR利率还有进一步下降的空间。

贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

房贷政策改革之后，大家都记住了lpr对房贷利率的影响，却忘记lpr最基本的作用是推动利率市场化，简单来说是希望脱离基准利率，以一个更加低的利率基准降低实体经济的借贷利率，降低实体经济的融资成本。

目前中国的实体经济正好处于升级转型关键时期，中美的毛衣帐还在继续，因此降低实体经济的融资成本将成为未来很长一段时间的政策。

因此，目前LPR利率的降低并不是终点，未来还有进一步降低的可能性。

三、银行房贷利率控制线、房贷额度控制会极大影响房贷利率下浮，短期内房贷真实利率不会下调。

理论上来说：LPR基准利率下降，房贷利率肯定会下降。但冷眼认为这种可能性很低。

首先各个城市的房贷利率并不是由基准利率决定的，还有省银行的房贷利率上浮线、城市银行房贷利率上浮线两道防火墙保护，实际操作中完全可以让房贷利率不跌反涨。

其次目前已经是年底了，各家银行的房贷额度非常紧张，很多银行的房贷已经超额了。在供小于求的市场环境下，银行没理由主动降低房贷利率，让利购房者。

综上所述：此次LPR利率下调完全由于政府降低实体经济融资成本，并不是对楼市放松的信号，并且在年底这个时间点出台，短期内房贷的实际利率不会出现降低。但长期房贷利率有下降的可能，明年上半年是个购房的好时机。