今天,最新LPR出炉,1年期LPR为4.15%,比上个月降了0.05%;5年期以上LPR为4.8%,相比上个月降了0.05%。
MLF“降息落地”,基本符合市场预期。
众所周知,现行LPR报价是按公开市场操作利率加点形成的方式报价,其中,公开市场操作利率主要是指中期借贷便利(MLF)。
在本次LPR公布前,市场已经嗅到了报价即将下调的气息:
11月5日,央行宣布降低1年期中期借贷便利(MLF)利率5个基点;
11月18日,央行宣布“7天逆回购”利率下调5个基点。
当时,市场普通认为,11月的LPR报价会随之下行。且这一猜测在今天即得到了证实。
对于房贷利率来讲,主要取决于5年期以上LPR。本次公布的LPR利率是8月20日实行房贷利率新政以来,房贷基准利率首次降息。
纵观表格中的4次LPR报价,1年期LPR较同期限贷款基准利率低了20个基点,5年期较同期低了10个基点。其中,5年及以上期限贷款利率即我们所说的“房贷基准利率”,1年期限贷款利率是给实体经济参考的利率。
11月19日,央妈发文称,总体看,改革完善LPR形成机制已取得阶段性成效。
本次LPR报价也是一种市场信号,不仅明确了MLF与LPR之间的传导机制,而且,也让目前还在观望的购房者看到了楼市窗口期。
以前的房贷都是按照基准利率进行上浮或打折的,而现行房贷利率则是由5年期以上LPR利率为定价基准,然后加点形成。
简单来说,LPR是一个基数,各省市要根据自身情况,确定在这个基数少加多少个基点,最终形成该地的实际房贷利率。
虽然LPR是一个变量,但是就目前市场环境而言,未来货币政策仍存在降息的空间,也就是说,此后的一段时间内,LPR还有下降的空间。
这次下降对购房者来说吗,房贷利率会有哪些变化呢?
影响房贷利率的因素有两个:LPR和加点。
虽然各地相关部门会运用综合加点的手段来引导房贷利率,因此,调控的方向才是决定房贷利率的主导,不要过多期待LPR能够给房贷利率有多大上升和下降的空间。
但是可以肯定的是,各省市加点变化不会像LPR一月公布一次这么频繁,所以对于新申请贷款的刚需购房者来说,利率下降还是会省下兜里不少钱。
拿北京来看,目前银行执行的首套房商贷利率是LPR加55个基点,二套加105个基点。
根据最新LPR报价,由上月的4.85调整至4.8。也就是说:
首套利率由原来的4.85+55个基点,下调至4.8+55个基点,首套利率5.4%下调至5.35%,二套利率由5.9%下调至5.85%。
我们再来说说LPR降了之后对其他城市楼市的影响。现在南京大部分银行首套房贷利率基本都是LPR+80个基点,也就是5.65%,以贷款200万、按揭30年计算,利息总额为2156097.75元,月供11544.72元;LPR降低之后,首套房贷利率5.6%,利息总额2133368.75元,月供11481.58元;
相比之下,此次利率下调之后,利息总额减少22729元,月供减少63.14元。
对于深圳取消“豪宅税”,刚刚发文件说不会跟进的上海来说,也是购房者层面的利好。
上海政府官网、上海市住房和城乡建设管理委员会官网截图
目前上海地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR-20bp,按照之前5年期以上LPR 4.85%来计算,即不得低于4.65%,二套房则为LPR+60个基点,即不得低于5.45%。
按照最新LPR利率来计算,上海首套房贷利率降到4.6%,二套则为5.4%。
虽然上海刚需在一定层面仍然要承受“被豪宅”带来的购房负担,但是房贷利率下降还算是多少给了一丝安慰吧。
@:就在三个小时前,一个重磅利好消息终于公开,买房人翘首期盼的房贷利率终于下调。从央行货币政策司公布的数据看,五年期利率较上月下调5个基点,利率由原来的4.85%降至4.8%。从下调额度来看,影响很小,但导向意义明显。作为买房人来说,下调总比不调要好嘛,毕竟又可以节省一些支出。
那么,这一次利率下调究竟可以节约多少呢?
以贷款100万、按揭30年计算。降息之后,利息总额减少1.1万多元,月供减少32.3元。如果与现在的猪肉价格比较,相当于每个月为大家节约了1斤猪肉了。当然,总量节省1.1万元,还是不错,相当于一个家庭一个月的收入了。
在全球进入降息周期之后,央行本次调低利率实属,“小步缓降”,大概率不会一步到位。按此种情况分析,可能在未来的一段时间内会出现阶段性的利率下调,一次降一点,经过多次调整后,也许房贷就省下一大截了。
当利率下降之时,有人说这是央行为低迷的楼市添加一把火,是为了鼓励刚需购房。这一点从当前来看,还不明确。按央行的总要求仍然是坚持房住不炒,按照银保监会的要求,所有资金不得违规进入房地产。在当前不靠房地产刺激经济的总原则之中,一点利率的调整并不是楼市放松的信号。
那么什么是楼市放松的信号?一个明显的标志是房贷利率不再上浮或减少上浮利度。按照历史经验,当房贷利率打折的时候就是买房的最佳时间。
当前楼市转冷已成为共识,再次提醒,除了北、上、深外,其它城市的买房仍需等待。本次降息减少1.1万元虽然不多,但也是向好的方向发展。
@:刚刚,央行调整了房贷基准利率,LPR的五年期的贷款利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说:政府的房贷利率正式下调,购房者的成本将会下降。短期内房贷利率不会出现下降,长期房贷利率有下降的可能,购房者如果可以等待的话,可以选择明年上半年购房。
一、全球步入降息通道、降低实体经济融资成本是LPR降低的主要因素。
如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读,是无法分析出LPR降低的原因的。从政府“房住不炒”的政策基调而言,没有任何理由降低房贷利率,解读的结果往往会成为刺激楼市的政策。但这完全是错误的解读,我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。
2019年开始,全球各国纷纷步入降息通道,频繁出台降息措施降低利率,以经济龙头美国为例,在短短三个月时间连续降息75个基点。
2019年8月01日:美联储宣布降息25个基点,将联邦基准利率下调至2-2.25%。
2019年9月18日:美联储宣布降息25个基点,将联邦基金利率下调至1.75%-2%。
2019年10月30日:美联储宣布降息25个基点,将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。
全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率,对中国造成极大的压力。不过政府至今为止没有动用降息措施,只是通过其他手段来增加市场流动性,从而间接降低房贷利率。
在全球降息的宏观环境下,中国银行借贷利率已经处于较高水平,但如果直接调整银行利率,对经济的副作用较大;通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。
二、实体经济转型的关键时期,LPR利率还有进一步下降的空间。
贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
房贷政策改革之后,大家都记住了lpr对房贷利率的影响,却忘记lpr最基本的作用是推动利率市场化,简单来说是希望脱离基准利率,以一个更加低的利率基准降低实体经济的借贷利率,降低实体经济的融资成本。
目前中国的实体经济正好处于升级转型关键时期,中美的毛衣帐还在继续,因此降低实体经济的融资成本将成为未来很长一段时间的政策。
因此,目前LPR利率的降低并不是终点,未来还有进一步降低的可能性。
三、银行房贷利率控制线、房贷额度控制会极大影响房贷利率下浮,短期内房贷真实利率不会下调。
理论上来说:LPR基准利率下降,房贷利率肯定会下降。但冷眼认为这种可能性很低。
首先各个城市的房贷利率并不是由基准利率决定的,还有省银行的房贷利率上浮线、城市银行房贷利率上浮线两道防火墙保护,实际操作中完全可以让房贷利率不跌反涨。
其次目前已经是年底了,各家银行的房贷额度非常紧张,很多银行的房贷已经超额了。在供小于求的市场环境下,银行没理由主动降低房贷利率,让利购房者。
综上所述:此次LPR利率下调完全由于政府降低实体经济融资成本,并不是对楼市放松的信号,并且在年底这个时间点出台,短期内房贷的实际利率不会出现降低。但长期房贷利率有下降的可能,明年上半年是个购房的好时机。
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