购房宝典：不是“老司机”也不要小白思维

当你选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。他们都经过专业的培训，深谙扬长避短之道，因此与销售员交流一定要问对问题，才能获取最真实有效的信息。一起来看看小白与内行都是怎么与售楼人员交流的？

小白问使用年限、内行问拿地时间

大家都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年，但是内行们要问的更深一点，例如“土地是否被囤积?囤积了多少年?”了解实际拥有的土地使用年限。

小白问配套规划、内行私下考察

购房者一般看中一套房子，会问周围的配套规划。售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。小白一般局限在听售楼员“浅谈则止”，内行则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。对于一些现有配套内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么内行人一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。

小白看沙盘图、内行看规划图

小白看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。内行要看就看设计规划图。你想知道具体的规划，那么一定要看规划图!在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。

小白问价格、内行问差价

小白一般询问看中房子的价格，而内行会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听。而作为一个内行可能会这么做，表明想要居住20-30的楼层意愿，并且叫售楼员计算不同楼层需付的价格，然后趁机偷瞄售楼员手上的价格表并进行询问，果然得到售楼员“不同楼层价格相差几十元，越高越贵”的答案。

小白看户型图、内行看平面图

小白一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。内行一般拿起总平面图看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。

小白看样板间、内行看毛坯房

购房者各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情“样板间一般都做的好看，如果连样板间都看不上眼，还指望你买他的房子啊”。一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精 装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。但是内行会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。

小白问面积、内行问公摊

在售楼处询问房屋的面积时，小白的问法直截了当：房子有多大?而内行则明确房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积?建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少?”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。

小白问物业费、内行问物业归属

小白一般会问物业管理费多少?售楼员可能直接跟你说※※元/㎡每月。但是内行则会问：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价?”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的?”这点很重要。一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。

其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，购房者还需要问一些深的问题，例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。另外，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。