“降息”周期下的房地产

今天房地产的朋友圈里又炸开了花，市场“看多者”兴奋的手舞足蹈，“看空者”有点冷眼旁观。

对于房地产市场来说，似乎又迎来一个重磅“利好”——降息了，LPR（贷款市场报价利率）再次下调，5年期以上LPR也下调了。银行发放贷款参考LPR定价（什么是LPR？LPR的计算方法是由18家银行共同报价，去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价一次）。

这也成为中国利率市场化迈入的重要一步。

而就在今天（11月20日），银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为4.15%，较前次下降5个基点；5年期以上LPR为4.80%，较前次下降5个基点。5年期也是实行LPR报价以来的首次下调。

于是，房地产市场里一片欢呼，因为LPR降低会带来房贷利率的下调，房贷利率降低会引发成交量和价格的上涨，是不是又要点燃一波楼市的牛市（脑补完美好的画面，似乎已经看到灿烂的未来）？以我来看，大家也没有必要高兴的这么早。初步计算一下，5年期LPR降低到4.8%，对于贷款周期为30年的300万贷款，每个月减少的按揭不足100元，其实对市场影响不大。这个与2015年330政策来比不算什么，利率小幅下调与首付比例下调相比简直就是不值得一提。

这里先跟大家聊聊为什么会“降息”（而且今年似乎变相降了好多次），再跟大家分析下降息后，房地产市场究竟会如何运行？

降息的大背景是全球经济进入下行周期，世界范围的需求萎缩导致经济增长乏力，这使得各国又开始走向“放水”的老路子上来了，可以很确定说全球新一轮的量化宽松已经开启。今年以来，从美联储到澳大利亚央行、再到印度央行，几十个发达国家和发展中国家的央行都开始走向“印钱”刺激经济的道路。虽然大家都知道过度刺激的边际效应逐渐降低，而且会产生诸如通货膨胀的副作用，但是发现这个世界上经济学家和政策制定者还没有寻找到更好的方法。

对于世界经济趋于一体化、全球化逐渐加深的情况下，别人宽松，我们肯定也要宽松，不然就亏大发了（为什么？可以读读国际经济学）。但是中国一直承诺不搞大水漫淹式的刺激，但是可以细水长流嘛。所以中国央行一直都很克制，慢慢放水。以下是11月以来的动作：

11月5日，央妈续做到期麻辣粉（MLF）时，利率由3.3%下调至3.25%（啥意思？就是央妈借钱给金融机构的利率降低了）；

11月18日，央妈开展1800亿元7天期逆回购操作，利率从2.55%下调至2.50%；

11月19日，财政部、央行开展500亿元国库现金定存，期限为1个月，中标利率降至3.18%，比上一次中标利率低2个基点；

11月20日，1年期LPR为4.15%，较前次下降5个基点；5年期以上LPR为4.80%. 应该说，央妈也是用心良苦。既要宽松，又不能大水漫灌（臣妾做不到啊！）。

那么，在新一轮的宽松大背景，对房地产市场会有怎样的影响？

首先，可以肯定是对房地产市场还是利好的，至于利好有多大，或者说利好在哪里就有待观察了。房贷利率下降有利于刚需置业，降低他们的购房成本，其实上文也计算过，减少不了多少成本，不影响他们的购房决策。但如果还会持续降息甚至降低首付，那么影响就不一样了。 这些年，中国房地产发展的主基调是“房住不炒”，所以利于刚需释放的，政府乐见其成，但是对于二套或以上，带有投资（投机）性质的，我认为政策不会放松，仍然会持续趋严，所以对于炒房者来说，其实影响不大。房子炒作不起来，房价也很难继续上涨了。

最后，最有可能情形是，刚需释放有望上升，使得市场有一定的支撑。这样一来，原有的炒房者也不至于急于卖掉手中的房子，有利于减缓房价下跌的历程。