建业新生活在忙着扩张并购提高资本溢价，被质疑忽视了收购资产的质量
出品：每日财报
作者：何嫱
房地产进入存量市场之后，物业公司的地位被提升，越来越多的物业公司走向前台，开启上市之路。
近日，“河南王”建业地产的兄弟公司建业新生活也递交港股IPO招股书，拟在香港主板上市。
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在管面积飞速扩张
公开资料显示，自2015年6月起，建业地产开始由综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业转型。三年以来，该集团在地产、商业、文旅、酒店、农业等板块均有布局。专注物业、资管业务的建业新生活则于2016年4月21日成立，由建业地产董事会主席胡葆森持有94.16%的股份。
进入2019年以来，建业新生活通过股权合作、合资公司、全委等多种合作模式，与多家单位达成合作，新增外拓面积超过了1000万平方米。
根据建业新生活提供的招股书显示，2018年末，建业新生活来自第三方物业开发商所供在管建筑面积仅为418万平方米，到了2019年6月份，仅半年的时间，来自第三方物业开发商所供在管建筑面积便达到了1444万平方米，增长高达245%。
建业新生活不断扩张在管面积最主要的目的就是增加其价值，好在上市时可以获得更高的资本溢价。看起来建业新生活这算盘打得确实不错，但是建业新生活如此“大跃进”，对收购方“来者不拒”，被媒体质疑“为上市不惜收购劣质资产”。
以收购郑州佳祥为例子，据统计，郑州佳祥涉及法律诉讼的民事案件高达186起，多数为与业主委员会的纠纷及讨要业主物业费的物业服务合同纠纷。2019年4月4日，新郑市发改委公布了对佳祥龙湖的三次行政处罚，分别有2018年10月15日、2018年8月7日、2018年6月25日决定，共没收违法所得6.6万元，处罚金22万元。
尽管如此，今年6月11日，建业物业仍与郑州佳祥进行了签约合作。
建业新生活在忙着扩张并购，为上市铺路的时候，是否真正做出了有效的投资分析、决策流程，不得而知。
不过，面对这样的质疑，建业新生活对《每日财报》表示，公司在做并购前，有规范的投资分析、决策流程，充分考虑标的公司的盈利能力、业态互补和带来的协同效应，以及该公司在当地市场占有率等因素。
至于纠纷，公司表示，郑州佳祥管理的部分项目涉及管理时限，在管理年限到期撤场时，对于多次催缴拒不缴费的客户，确实存在通过司法途经追缴物业费，维护公司合法权益的现实情况。
公司认为， 凭借建业物业优秀的物业管理经验，将为郑州佳祥引入更规范的管理体系、管理标准、智能化管理工具等，通过资源整合提升服务标、客户满意度，加上建业新生活现有业务为郑州佳祥可带来的协同效应， 对提升郑州佳祥的运营能力及业务表现十分有信心。
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物业收入比重下降背后
根据《每日财报》对招股书的研究，可能在多数人的眼里建业新生活是一家物业公司，反而物业收入比重在下降，着实令人生疑。
招股书显示，物业收入在建业新生活总收入中所占的比重也逐步下滑，2016年、2017年、2018年及2019年上半年，物业管理收入占总收入比重分别为77.8%、71.7%、61%和38.7%，最近两个报告期下滑的程度尤为明显。
对于物业收入下滑的现象，公司则回应称，物业收入比重降低主要归因于增值服务的快速增长，尤其是智能解决方法及物业代理服务所贡献的收入。此外，生活服务与资产管理服务收入的增加也产生一定影响。这显示了建业新生活作为综合服务提供商，专注于为客户持续提供全方位服务，满足客户的多样化需求并有效提高生活质量。
目前，建业新生活收入分别物业管理及增值服务、生活服务、资产管理服务三部分，随着生活服务、资产管理服务的不断拓展，物业管理及增值服务的收入占比会下调，但整体金额在持续上升。2019年上半年及2018年上半年分别为5.295亿元及2.486亿元，按年上升1.13倍。
值得注意的是，尽管物业是建业新生活的基础服务，但并不是所有的物业项目都是一块盈利的资产。招股书风险提示中显示，他们通常按照包干制向客户收取物业管理费，但可能无法有效地预测或控制提供物业管理服务的成本。2016年、2017年、2018年和2019年上半年，部分物业产生了亏损分别为50万元、70万元、90万元和50万元。亏损主要系人工成本增加但物业费并未提升。
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高负债能否成功破解
一般而言，200%为资本负债率为房地产行业一般警戒线。
招股书显示，建业新生活近三年资本负债比率分别为784.4%、612.5%、448.5%，连续三年高居不下，超过警戒线2-3倍，甚至一度逼近4倍。
作为衡量公司偿债能力的指标，资本负债率越高，说明依靠贷款或公司债的方式来募集资金的情况较多，同时也反应公司进一步使用财务杠杆来举债的空间不大，以及有较大的还款付息压力。
不过，公司并不认同这样的担忧，公司提供了一个数据：截至2019年6月30日，已偿还所有有息负债，资本负债率实降为0。
同时，能反映企业短期偿债能力的流动比率逐年下降，2016-2018年，建业新生活流动比率分别为1.9倍，2.3倍，1.7倍，到2019年上半年进一步下降至1.3倍。
而公司对此称，建业新生活短期流动比率属于正常区间。公司的主营业务为物业管理服务，流动负债主要为应付款项，而不是短期债项；流动资产主要为应收款，而非存货。而且2019年上半年公司在手现金达3.9亿元，较2018年末大幅增长191%。2016 至 2018 年度的持续经营业务利润持续上升，增长强劲，2019 年上半年的持续经营业务利润更同比大升 2.5 倍，公司相信随着业务发展和资产结构的进一步优化，公司有充足的偿债能力。
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