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房贷“越长越好”还是“越短越好”?内行:选错了可能白花冤枉钱

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过去这十多年,伴随房价的不断上涨,刚需购房的压力和门槛越来越高,如果想在一二线城市买房,光凑齐首付款可能就需要动用六个钱包了。无债一身轻固然好,但在实际的买房过程中,能够全款买房的毕竟是少部分人,绝大多数购房者都会依靠贷款来买房。通过按揭贷款买房,除了可以让购房者提前获得住房,而且还可以使得开发商加速资金回笼,使得银行获得稳定的利润,所以对三方都是有好处的。一般来说,按揭贷款主要分为等额本息和等额本金两种方式,而大家普遍选择的贷款年限基本都在10-30年不等。

关于房贷的这些常识,大家基本都烂熟于心了,但在实际购房过程中,还是存在一些问题,笔者简单总结为两点:一是,究竟是选择等额本息还是等额本金?由于订房签约付款等一系列流程相对复杂,所以买房者对于贷款方式的选择往往拿捏不清,结果就是被房产中介、销售顾问牵着鼻子走。另一个是,按揭贷款究竟是越长越好还是越短越好?受传统观念影响,中国人普遍都偏于安全保守,所以不喜欢借钱消费,往往认为按揭贷款的期限越短越好,结果可能就会导致生活质量下降,压力很大。因此,为了避免后悔,在贷款方式和还贷期限的选择上,还是值得好好考究一番。

等额本息和等额本金,哪一个更适合你?

总体来说,房贷期限越长、贷款金额越大,房贷利息就越高,如果再具体到不同的还款方式来看,等额本息和等额本金之间的利息差距也并不小。假设贷款100万元购房款,还款期限为30年,参照现阶段普遍执行的5.88%的房贷利率来看,那么等额本息的还款方式要比等额本金多支付25万元利息。25万元什么概念呢?这基本相当于一个普通工薪阶层3-4年的薪资收入。可尽管如此,绝大多数人仍选择等额本息的还款方式,这是为什么呢?原因主要有两个:

一方面,由于本金和利息都已经平摊到了每个月当中,所以对等额本息来说,每个月还款金额是相等的,而等额本金是指每月所还的本金是相同的,利息则需要根据接下来未偿还的本金数额来计算,所以与等额本息相比,等额本金前期还款资金压力较大,比较适合高收入人群,就拿上面的例子来看,至少前120个月,也就是前10年,等额本金的月供要高于等额本息。反之,等额本息相对更适合资金不足的购房者。

另一方面,如果考虑提前还款,由于等额本息前期已经支付了大部分利息,所以对购房者来说往往会白花冤枉钱,但对银行来说却是有利的;而对等额本金来说,后期无论是本金还是利息都是相应减少的,所以如果提前还款,对购房者而言,自然能免去一部分的利息,但对银行却是不利的,所以银行往往会推荐购房者使用等额本息的还款方式。因此,接下来,我们就以等额本息的还款方式为例,看看贷款是越长越好还是越短越好。

对你来说,房贷是越长越好还是越短越好?

以等额本息为例,假设贷款100万元,参照现阶段普遍执行的5.88%的房贷利率,接下来我们看看贷款10年与贷款30年的区别到底有多大,计算结果如下:

图一:采取等额本息按揭贷款10年:

图二:采取等额本息按揭贷款30年:

根据上面两张图来进行比较,不难发现,在相同的条件下,按揭10年总共需要支付利息大约33万元,按揭30年总共支付利息大约113万元,后者比前者高出了80万元。这是什么概念呢?基本可以在普通三四线城市购置一套房产了。面对这种情况,购房者不仅仅需要对自己现阶段的经济实力、还款能力做出正确判断,而且还要对未来的收入及支出做出正确的、客观的预测,设计还款计划的时候最好适当留有余地。具体来说,如果目前经济收入较高,而且对未来也有乐观预期,可以采取少支出利息的方式,没必要多花冤枉钱,关键还能尽早摆脱房奴生活。

反之,对于资金不足的购房者来说,可以采取较长的还款期限,虽然利息是比较高的,但是由于每月资金固定,所以还款过程的压力小得多,也是相对轻松的。除此之外,还有一个原因,笔者认为,表面上看,按揭贷款30年要比按揭10年多支出高达80万的利息,想想都有点无奈和心疼,但是购房者如果把眼光放得长远一些,未来30年的还款过程可能真的没有想象的那么难。经济社会的不断发展,人们收入水平的不断提高,尤其是M2货币供应量增加带来的通胀,这些因素都给大家提供了弹性的还款区间。

不妨举一个再简单不过的例子,30年前,一分钱就能买一根冰棍,如今一根冰棍平均五六块,甚至更贵,这说明人们赚的钱确实多了,但一定程度上购买力也出现了下降。同样的道理,按照目前的通胀率来看,现在的100万,30年后仅仅也就相当于现在20万左右的购买力,可能连首付都不够了。因此,从长远来看,未来的月供压力会逐渐变小,对资金不足的购房者来说,贷款期限越长越好,更可况房贷可能是绝大多数人所能接触到的最低成本的资金了。当然,前提条件是没有提前还款的打算,否则前期已经支付了大部分利息了,岂不是要白花一笔冤枉钱了。

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