新貌可期！上海外滩地区城市更新已向“第二立面”建筑群推进

上海外滩地区城市更新正从“第一立面”向“第二立面”推进。
11月20日，“中国城市更新（长三角）峰会”在上海举办，其中的金融创新助推外滩“第二立面”城市更新专题研讨会透露，外滩“第二立面”范围内有老大楼150余幢，总建筑面积约100万平方米，产权关系更为复杂，城市更新任务更加繁重。
目前，外滩临江“第一立面”建筑群（除市总工会、上海海关、市档案馆外）基本完成置换改造；作为外滩第二立面城市更新的先行项目，原工部局大楼保护性综合改造项目已试桩开工，同属于第二立面的外滩源项目(二期)已过多轮规划……
未来，外滩新貌可期。
从“第一立面”到“第二立面”
澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从会上获悉，外滩历史文化风貌区，北起南苏州路，南至延安东路，东临中山东一路，西到河南中路，用地面积50.93公顷，有30个历史风貌街坊。在上海12个历史文化风貌区中，优秀历史建筑最为密集、最具知名度、最具代表性。
区域内建成于1949年前的老大楼17幢。其中，保护建筑(文物保护单位和优秀历史建筑)98幢，保留历史建筑35幢，一般历史建筑44幢，总建筑面积116万平方米。
房屋产权主要为久事集团、百联集团、光明集团、锦江集团、电气集团、住总集团、仪电集团等市属企业和市机管局拥有。这些建筑主要用于国企或改制企业办公、小型商业、经济型酒店、教育培训、居住等，业态功能较为分散。
建筑使用中普遍存在缺乏养护、缺少配套设施、违法搭建、破坏立面等问题，尤其是一部分老大楼因产权关系复杂而导致“商、居、办”混杂、内部设施陈旧不堪、消防安全隐患丛生，超过2000户居民无卫生设施，居住条件亟待改善。
1990年代以来，特别是上海市委、市政府提出加快建设以“一城一带”(即陆家嘴金融城和外滩金融集聚带)为核心的金融集聚区的战略任务以来，黄浦区按照“重现风貌、重塑功能”的原则，坚持不懈地推进外滩地区老大楼保护性开发。目前已完成60幢，正在推进20幢，为集聚优质金融资源提供了载体保障。
外滩临江“第一立面”建筑群(除市总工会、上海海关、市档案馆外)基本完成置换改造，引进了中国外汇交易中心、上海清算所、中国银行间同业拆借中心、浦发银行总部、泰国盘谷银行、友邦保险、罗斯福基金等金融机构。
此外，外滩源一期、外滩·中央一期、163街坊、盐业银行大楼、大清银行大楼等相继完成置换改造，引进了中银集团、众安保险、弘毅投资、林肯爵士乐上海中心、外滩美术馆、佳士得拍卖行等金融与商业、文化机构。
外滩金融集聚带的功能内涵日益丰富，产业生态环境不断优化。
目前，外滩地区城市更新已经从“第一立面”向“第二立面”(临江建筑西侧)建筑群纵深推进。黄浦区政府正与久事集团合作开发外滩源二期、与上海地产集团合作开发160街坊老市府大楼、与光明集团合作开发190街坊、与览海控股和美国休斯敦卫理公会医院合作开发187街坊国际医疗中心，更好更扎实地推进外滩地区“重现风貌、重塑功能”。
老市府大楼有望恢复最初大庭院
作为外滩第二立面城市更新的先行项目，黄浦区160号街坊老市府大楼位于“汉口路—江西中路—福州路—河南中路”围合，建成于1922年。
1943年前，大楼为上海公共租界工部局，是近代上海的权力中心；1949年5月27日前，先后为汪伪和国民党上海市政府；1949年5月28日起，为上海市人民政府办公地。1989年，大楼被列为上海市文物保护单位。
根据2009年修订的《外滩历史文化风貌区保护规划》，160街坊用地面积15280平方米，规划建筑面积45540平方米，主体限高24米，沿河南中路和福州路局部限高40米和50米，规划用地性质包括行政办公、商务办公、商业服务设施、文化、社会停车场等。
根据规划控制指标和初步设计方案，160街坊项目总建筑面积6.7万平方米，其中地上4.2万平方米，地下三层2.5万平方米；广场面积2900平方米。预计项目投资总额约60亿元人民币。
目前，原工部局大楼保护性综合改造项目已试桩开工，成为上海市城市更新示范项目和外滩第二立面改造先行项目。
世界著名建筑设计师戴卫·奇普菲尔德作为该项目的规划设计师，希望恢复这座建筑历史上最初的大庭院，重新修整为一个公共庭院，在庭院中间建造宴会厅、表演会场、社交区域以开展不同的活动，利用屋顶平台打造餐厅和咖啡馆，让这座建筑不仅在形式上回归城市，且在社交层面上也回归大众。
同属于外滩第二立面城市更新的外滩源项目(二期)范围，北起南苏州路，南至澳池路，东抵虎丘路和圆明园路南段，西靠四川中路，由黄浦区171号、172号、173号三个街坊组成，处于外滩历史风保护区的核心区段。
根据初步调查，外滩源二期范围内，现有建筑总面积12.2万平方米，优秀历史建筑14幢，文物点3处。
外滩源二期自2003年以来，经过了多轮规划。在2009年修订的《上海市外滩历史文化风貌区保护规划》中，外滩源二期用地面积39120平方米，规划建筑面积160350平方米。根据现有规划控制指标和调研数据，预计外滩源项目(二期)总投资达230亿元人民币。
黄浦区委书记杲云表示，黄浦区将更加主动对接相关金融机构，借鉴世界各地城市更新融资创新的先进理念和国内外成功经验，通过市场化手段，结合项目自身特点，量身定制金融创新工具，统筹配套政策支持，摸索适合城市更新项目的金融支持手段，以点带面，逐步形成可复制、可推广的经验和做法，为外滩“第二立面”城市更新提供坚实保障。