LPR下降预示房贷利率也将下调？分析认为对房贷利率影响不大

11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了当期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。其中，1年期LPR较上个月下降了5个基点，5年期以上LPR同样较上个月下降了5个基点。

诸葛找房注意到，与商业性个人住房贷款利率挂钩的5年期LPR，为完善LPR改革以来首次出现下降。这引发了相关猜测，以此为基准的房贷利率是否也会出现下调呢？分析认为，综合各项因素来看，LPR下降对当前的房贷利率水平影响不大。

回顾：从完善LPR形成机制到房贷利率“换锚”

今年8月17日，中国人民银行发布新政，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。规定自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。

贷款市场报价利率报价行应于每月20日（遇节假日顺延）9时前，按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式，向全国银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出贷款市场报价利率。执行的贷款种类为1年期和5年期以上这两个期限品种。

今年8月25日，央行再次发布政策指出，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

政策所指的“相应期限贷款市场报价利率”即5年期以上LPR。该政策自2019年10月8日起正式实施。房贷利率参照基准由此前的基准利率变更为5年期以上LPR，被业内称之为房贷利率“换锚”，相应的计算公式也由此前的“基准利率+上浮百分比”变成了“LPR+基点”。

历程：从1年期LPR下降到5年期以上LPR下降

8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

9月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为 4.20%，5年期以上LPR为 4.85%。此时，1年期下降了5个基点，体现了降息导向。5年期以上则保持不变。

10月21日公布的贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。相较此前一个月，1年期、5年期以上都保持不变。

而在11月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）则显示：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。我们注意到，此次降息导向更加明显，1年期、5年期都较此前一个月下降了5个基点。自8月20日首次公布以来，1年期LPR累计下降了10个基点，5年期以上LPR则是首次出现下降。

分析：LPR下降对当前房贷利率水平影响不大

诸葛找房市场研究员姜国君分析认为，11月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期以上LPR为4.80%，比上期下降了5个基点。这是自实施贷款市场报价利率改革以来，5年期以上LPR首次实现下降。另外，1年期LPR在几个月内已然下降了两次，从首次公布时的4.25%下降到了当前的4.15%，累计下降了10个基点。LPR的下降体现了当前“以市场化改革促进实际利率水平明显降低”的政策导向所取得的显著成果，政策的稳步推进，对进一步降低企业融资成本，促进实体经济乃至整个市场经济的繁荣都将起到立竿见影的效果，战略意义也十分深远。

分析指出，就目前的房地产政策环境和市场趋势来看，与房贷挂钩的5年期以上LPR下降实际上对房贷的影响不会太大。自10月8日房贷利率“换锚”以来，各商业银行并非机械地规定房贷利率须在LPR基础上加多少个基点，而是直接制定实际执行利率。也就是说，当前5年期以上LPR下降了5个基点，房贷利率不会随之下降5个基点。另外，“换锚”至今，一些城市曾中途上调过房贷利率，这也充分说明当前仍然需要使用金融手段调控楼市，即便金融大环境越来越宽松，针对楼市的调控也不能放松。

分析称，央行日前发布的第三季度货币政策执行报告再次重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，实际上已经很明确地释放了不放松调控的信号。所以，此次5年期以上LPR下降对房贷利率基本上不会带来什么影响。不过实际利率的下降对进一步激活市场经济，增强商品购买力等方面都将起到积极的作用，市场大环境的利好也会一定程度上带动楼市的发展，所以长期来看，楼市也不是很悲观。