北上广二手房降价了!北京均价跌13%交易一度遭“腰斩”,广州开发商大打促销战

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  年末二手房区域市场调研

  统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受政策利好驱动,在下跌潮中逆流而上。

  来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  记 者丨张敏、盖颐帆、张晓玲、林诗苑

  编 辑丨林虹、黎雨桐

  一线城市房价持续下跌,唯有深圳逆流而上,尤其是二手房。

  11月15日,国家统计局公布10月70城房价数据,北京、上海和广州二手房环比分别下降0.6%、0.2%和0.1%,深圳则上涨1%,从而带动四个一线城市整体上涨0.1%。

  而这发生在四年多来首次出现超过35城二手房下跌的背景之下。10月,二手房下调城市多达35个,是最近四年多的最低点。上一次的低点是,2015年3月份,曾出现过48个城市二手房价格下调。

  在新房市场,四个一线城市环比上涨0.1%,其中北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%。

  作为更能真实反映市场的二手房,是观察楼市客观现实的样本。过去这一年,一线城市的表现已明显分化。

  

  图/图虫

  北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭,限竞房“价格战”施压

  “(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的情况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。

  这家门店位于北京东五环外,属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。

  在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前,北京二手房交易量占整体市场的八成以上,二手房市场的变化,几乎是北京楼市的全部写照。

  根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是,业主不断下调报价,但购房者的观望情绪仍然严重。

  自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?

  比二年前下跌13%

  “如果没有政策因素影响,二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,每年春节后,二手房市场通常都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。

  他表示,2018年春节后到现在,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右,幅度不大。

  近几个月的房价回落,就带有一定的季节性因素,而且同期的交易量相对不高。

  北京市住建委的数据显示,今年7月至9月,北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月,整体交易量超过16000套。

  我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实,最近几个月,观望现象确实明显,“按照惯例,如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展,房源的交易周期就会拉长。”他透露,当前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市场好的时候,周期会在40天到60天。

  他所说的“市场好的时候”,是指2017年的“317新政”之前。

  2017年3月,北京出台楼市调控政策,将二套房最低首付比例提高至六成,最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。

  3月26日,北京再度发文,将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明,等同于住宅类产品。

  这两项政策将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复,但“后遗症”存在至今:除了交易周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致交易均价下调。

  贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。

  该机构还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。

  只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息,在海淀区的中关村、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在今年8月曾有过高频率的成交,此后的价格基本也维持在较高的水平,未出现显著下调。

  

  图/图虫

  限竞房影响定价心态

  北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年,二手住宅签约量达到15.2万套,占比85%,二手房市场的主导地位凸显无遗。

  但中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出,随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。

  限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。

  由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出,截至目前,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,明显低于全市商品房交易均价。

  贝壳研究院的数据显示,今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%,几乎翻倍,而二手房全市网签同比下降9.3%。

  这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位,但在今年入市的新房中,有不少项目位于五环内,地段相对优越,这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。

  张大伟表示,限竞房不仅有价格优势,而且还会分流二手房的需求。“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”

  他认为,近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。

  值得注意的是,在价格持续下滑后,近期北京二手房市场出现升温端倪。21世纪经济报道调研的多个区域都出现带看量回升的情况。经纪人小刘就表示,最近较为忙碌,“每天都会带人看房”。

  那么,北京二手房市场会不会出现反弹?张大伟认为,限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月,北京住宅(不含共有产权住房)库存再次突破7万套,创下最近8年来的最高纪录。由于库存规模较大,近期部分限竞房项目还出现降价,这势必会影响二手房业主的定价心态。

  58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,目前北京二手房市场依然处于买方市场,受严格调控政策影响,中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后,即明年3月、4月,市场的热度才有望回升。

  

  图/21世纪经济报道 甘俊摄

  广深二手房走势调研:深圳成下跌中的一股逆流,广州让利普遍

  广州楼市自年中以来持续低迷,新房和二手房都出现明显下跌,近期尤甚。反观深圳,在取消144平以下豪宅税后,二手房又受到了进一步的刺激,不少业主开始反价,业内预计,二手房价将持续保持坚挺,难以下跌。

  低迷的广州

  广州是这一轮房价上涨中最晚上涨的一线城市,而它的下跌也比北京、上海晚了些。

  据21世纪经济报道调查,进入9月以来,广州楼市陷入低迷,二手房表现不佳。

  10月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3520宗,较9月同期(4527宗)环比下滑22.2%,同比下降23.7%;

  二手住宅网签均价为25765元/㎡,环比下降5%。

  环比方面,广州表现稍好一些,相比北京上海的跌幅,仅为微小的0.1%。

  从过去5年的“银十”成绩单来看,广州今年成交量亦为近五年的最低值。

  另据中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,从一线城市近一年的房价走势看,广州的下跌程度较大。

  其中,近一年广州累计下跌6.55%,北京累计下跌4.46%,上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌,近一年房价微涨2.52%。

  广州中原研究发展部认为,近几个月来,广州不少开发商“以价换量”促销,分流了二手房需求。

  比如科慧花园项目,前段通过推出特价楼栋单位(单价仅1.8万/m2起)抢走了不少二手房客户。

  另外,由于挂牌房源长时间未能售出,中原业主报价指数出现逐步下调,10月下旬时,报价指数下跌至26.4%,超7成业主报价有所下调,幅度在5%左右居多,让利已成普遍现象。

  

  图/图虫

  中原认为,目前市场以买方为主,买方观望情绪浓厚,入市步伐放缓,仅遇到“心水”价位才考虑入市,叫价相对强势,导致业客双方形成僵持局面。

  在此背景下,广州中原研究发展部认为,临近年末,不少开发商有冲业绩的压力,或将加大“以价换量”促销力度,届时一手分流将有所加剧。预计二手住宅周度成交量或将保持1000-1200宗水平,难起较大的波动,而价格将持续稳定。

  广州市场的表现与全国整体趋势一致。中原地产首席分析师张大伟指出,从二手房数据看,今年已经连续出现了5个月20个城市房价下调。

  一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显回落,2019年上半年的小阳春已经过去。按照当下趋势,二手房价格更代表市场真实情况。虽然全国市场成交量依然惯性冲高,但以价换量开始出现。

  特殊的深圳

  在大部分城市楼市入秋、临冬之时,分化继续显现,与8-9月相比,二手房房价继续上涨明显的城市主要有哈尔滨、福州、吉林、唐山等,新建住宅的西宁、呼和浩特、南宁、唐山等城市。

  一线城市中,深圳因为政策利好也出现了明显的上涨。

  深圳国土局备案数据显示,2019年10月,二手住宅共成交7165套,环比上升0.6%,同比上升89.2%;成交面积57.9万平,环比上升2.8%。

  深圳中原领先指数小幅上升,10月中原领先指数918.8,环比上升1.4%,二手均价54551元/平。

  从反映后市预期的指数来看,中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑,10月初略有上升后,再次回落,处于9月以来的低点,但依然高于6、7、8月。

  报价指数走势略有不同,10月初依然维持高位,后虽有小幅下滑,但整体依然略高于9月。先行示范区政策公布两个半月,利好逐步消化,市场归于理性。

  而在11月11日,深圳普宅标准调整为容积率1.0以上、单套建面144m2以下,为购房人节省了大笔税费,直接利好被豪宅线挡在门外的置换需求。

  按照新政,深圳至少30%以上的二手房将能享受“减税”优惠,从几十万到上百万不等。

  Q房网数据显示,豪宅线和税费调整引发二手市场关注度爆增,即时成交大幅上升,周度二手住宅过户量已呈小幅爬升态势。

  市场中,已有不少二手房业主反价,收回挂牌房源重新加价挂出。

  

  图/图虫

  不过,Q房网也指出,房价不会出现大涨,“房住不炒”调控思路不变。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是一个政策性的修补,2015-2016年深圳的房价暴涨,普通住宅都变成了“豪宅”,这次调整以后就大幅降低了购房成本,这对活跃未来二手房交易,有非常大的促进作用。

  他认为这个政策是否刺激房价上涨还不一定。因为毕竟二手房还有倒挂,深圳的二手房市场也不平衡。

  张大伟则认为,该政策对特别是一线城市中的北京与上海影响较大。按照深圳这个趋势,它们也应该调整非普通住宅认定标准。

  “北京上海当下的豪宅标准过低,不符合市场真实情况。以北京为例,86%的新建住宅被认定为豪宅。六环内普通住宅只有5%。”

  但他预计,大部分城市会上调价格标准,而不会直接取消价格标准,北上部分核心区的140平米左右户型很可能超过1500万,的确应该计算为豪宅。

  

  

  

  

  

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