但愿北京二手房市场真的量价齐跌

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  今天有媒体报道,《北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭,限竞房“价格战”施压》。这是媒体的报道,但国家统计局的数据,北京的新房与二手房的价格变化并没有多大。新房的价格还有小幅上涨。

  有房地产中介表示,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与2018年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。属于朝阳区的双桥片区,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比2019年上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。

  我们可以看到,北京二手房的价格,无论是均价5.8万元/平方米,还是小区的平均成交价4.5万元/平方米,都不是绝大多数一般人有能力购买的。房价到这样一个水平,即使没有所谓的各种限制政策,北京二手房市场购买全部放开,估计也是没有多少人可承担得起的。试想,如果购买一套100平方米的住房,要花上450万元以上的资金,生活在三四线城市的居民,除非有不义之财,绝大多数家庭都是没有能力购买的。所以,近几年进入北京工作的年轻毕业生,想以家庭能力购买如此之高价格住房,根本是不可能的事情。所以得没有支付能力的“刚需”,都是天大的笑话。

  正是因为,绝大多数居民没有能力进入这种高房价市场,北京那些带有公共性质的住房不仅成为购买住房者抢手货,所以有人认为,近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。其实,这种认为只是颠倒其中的因果关系,是因为北京的房价太高,而政府又不想让过高的房价降下来,所以不得不大量供应带有一些公共性质的住房。这样既可保证北京的高房价不下跌,让北京的高房价永远顶在天花板上,稳定北京的房价,也可以让一些年轻人的住房问题稍微有所缓解。

  北京的二手房价格之所以没有随着住房销售量的急剧下跌而向下调,政府推出的限竞房起到了十分重要的作用。因为这些限竞房通过政策的方式把北京的房价托在某一个水平,那么要让这些地区的二手房下跌是不可能的。北京市的房价这样高,一向以来都是政府这种托市政策所推动的。

  试想,北京的土地面积是上海的6倍。人家上海和深圳都没有因为土地问题而减少住房供应,北京更是不会如此。在目前这种高房价下,大量新楼盘都在推出。因为,房地产开发商现在开发楼盘的土地肯定在几年、十年,甚至更早时间掌握在其手上了。最近去了北京东南角亦庄新区和东北角的顺义新区,许多大的楼盘都在建设开发之中,这些地方在几年会有大量的楼盘推出。在这种情况下,如果二手房的价格进入向下调整周期,那么肯定会对这些楼盘的价格产生较大的影响。

  所以,就绝大多数购买住房者来说,二手房价格下跌或进入下跌周期,肯定是好事。但是要出现这种情况并非容易,政府更重要的是要稳定房价,稳定房价上涨预期。如果二手房价格下跌并进入下跌周期,那肯定会引发房价上涨预期逆转,让北京的房地产市场真正回到市场。这是政府不愿意看到的。

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经济学家易宪容

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