大开眼界！建工厂的土地上居然可以建住宅？

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谈论到房子，我们嘴上常讲的住宅、公寓、小产权，究竟区别在哪？是土地。

在国内，不同性质的土地上建起的房有不同属性。

我们大多数人购买用于自住的房子都是住宅。它建在政府划分的住宅用地之上，拥有70年产权，同时水电费是按照住宅的标准收取，名义上不能在其中开设公司，但却可以将户口迁至旗下，也有学位。

现在渐渐地，我们不把自住房称作公寓了，而把这个词单独拎出来指代那些只有40年产权的住房。这些公寓建于商业用地之上，有独立的产权，但水电费也是按照商用价格征收的，费用要比普通的住宅要高。税费也没办法享有住宅的优惠。

此前在郑州就有某住宅小区，因为当时划分公寓还是住宅时界限不清晰，导致业主入住以后在交电费时才发现，自己用的电是以商业用电的标准结算的，一时间激发了业主和物业间的矛盾。

还有一种“小产权房”则是指在农民集体土地上建设的房屋，这类房产普遍没有房管部门颁布的产权证，而是由乡镇政府颁发，缺少法律效益，所以被称为“小产权房”。

所以在国内，买套房分清楚是“公”寓还是“私”寓，首先看的是这块用地是什么性质。

连带着，在购买日本房产时，不少投资者同样有这个疑问：我买的投资型公寓所在地块，是属于住宅用地呢，还是商业用地，是政府用地，还是工业用地？

1什么土地上建什么房

日本土地怎么划分？要了解日本的土地划分，首先需要引入一个概念：都市计画（日语）。它与我们国内的行政规划不同，是由日本的都道府或日本国土交通大臣指定的，对城市进行一块一块的区域区分。

不过，从目前来看，日本的土地供应并不高。从全日本看，1975年林地占国土面积的68%，而建筑用地仅占3%；从三大都市圈看，建筑用地直至2015年也仅占12%，建筑用地供应紧张。

在他们的《都市计划法》第九条中有明确规定和限制，目的就是为了防止在同一个地区内，各种不同用途的建筑大乱炖在一起，造成一种无序的感觉。这跟咱们国家类似，一个区的特定区域被划定为居民区，另一块离得远一点的可能是商业区，而再更远一点，可能就是工业扎堆的地域。

因为日本风俗店是合法的，还有柏青哥这一类日本特有的小赌博商店，如若开在住宅区中，势必影响当地人的生活，房产的价值，所以区分规范用地就使得土地能得到合理的划分，什么样的土地建什么样的房。

具体而言，日本把土地分为了12类：

从上图我们也能看出，12种地域用途分类中，只有“工业专用地域”是不能兴建住宅的。而相关的邻近商业用地、商业用地、准工业用地和工业用地其实都可以建住宅。

然而，图中从上至下，多有“除了上述外”的表述，从中我们也能看出，基本上允许兴建的房屋类型是层层递进的关系。

乍看之下，似乎关系很浅，其实互相之间关联很深。

2不同土地性质的房子，

税收会不会不同？价值会不会受影响？

这个问题大概是最让人好奇的部分。我买了第一低层居住专用地域的房子，是不是所收税费比我买准工业用地的房子来得低？

在国内房产交易时，住宅的增值税会有一定的优惠减免，但公寓的增值税并无优惠，交易成本就比住宅高。

但在日本，不论你是在哪种用地上建住宅，不论买居住用地或是工业用地上的公寓，税收并没有什么区别。该收多少税照样收，没有优惠之说。只要是居住用的房子，相关的房产税、不动产取得税、增值税、登陆许可税等统统是一样的。

而像电费、水费这些费用，不同用地上的公寓收取的差别也不大。

那么，房屋的价值会因为土地的不同而不同吗？就比如上图所示，在商业用地上已经可以开风俗店了，这是不是会影响整个地区的房屋价值？

其实，风俗业和柏青哥都被日本政府严格规定，必须在特定区域里才能营业，所以大部分被政府划归为市街化区域的居民区（这里不一定都是住宅用地）中，你能看到的基本上是肉菜市场、服饰店、钟表店等家庭运营的商铺，偶尔能见到一两个印刷厂或者小型五金厂，其他的主要是住宅。

另外，东京政府也在不断敦促那些在东京23区内的工厂向外搬迁。随着东京人口的不断聚集，大量工厂搬迁到了市外，但留下来的土地仍然是工业用地或准工业用地呀？所以这时候，就是公寓的天下了。比如我们所熟知的荒川区，其实大部分是工业用地，但现在却成了宜居的生活区。

在商业用地、工业用地上建公寓的，日本真是大有“房”在，比如下面这两栋楼，即使是商业用地和准工业用地，也一点不耽误人家作为住宅使用：

而当地房屋的整体价值，主要还是受到周边环境和路段价值变化的影响。

3估算土地价值时，看准这两个指标

前面聊了不少日本用途地域的概念，接下来我们就来具体说说：一块土地值不值钱，关键看什么？

一些日本房产的高阶投资者会开始买地盖楼，或者买一栋楼同时把土地买下做资产配置，这样的收益也往往更高。那么，如果你要在日本买地，怎样的地算值钱？

两个指标：建蔽率和容积率。

先来解释以下这两者的概念。

建蔽履（建ぺい率）是指单层建筑面积和建筑基底面积的比值，即比如一块100平米的土地，建蔽率若为80%，则这土地上就可以有80平米的平面面积来盖房。

容积率（容積率）则是土地上建筑时可以容纳的房屋最大空间，即比如又是一块100平米的土地，容积率为200%，那就是说该土地上的房子在理论上最多能建200平米。

但是，在日本有许多老房子，因为当时修建时法律并未颁布，所以可能当时的建蔽率或者容积率已经超过了土地规定值，这类房子如果维持现状进行补修，其实可以一直保持它现在的两率。但如果要重建，那就必须按照当地的法规建房。

看到这，聪明的你应该意识到了，这两率越高的土地，其价值就越高。所以，当你在看地的时候，不妨认真看看这两率。

具体而言，两率中容积率的区分主要在于是否为居住用地。

① 住居系用途的土地的话——

12米以下道路宽度×4/10×100%（4/10是法律规定的系数）

按4米宽道路来计算：4米×4/10×100%＝160%

这时，假如你买的土地可建筑面积（算了建蔽率）是100平米，那么你可以在这之上盖的楼的建筑面积为：100平米×容積率160%＝160平米。

② 住居系用途以外的土地的话——

12米以下道路宽度×6/10×100% （6/10是法律规定的系数）

按图例的4米宽道路来计算：4米×6/10×100%＝240%

假设可建筑的土地面积为100平米：100平米×容積率240%＝240平米。

同样是可建筑面积100平米，一个只有160平米的建筑面积，另一个达到240平米，相差80平米！从对比中可以看出，相比于住宅用地，日本的商用地或是工业用地反而给你更大的发挥的空间。

而且你除了做长租公寓收租，你还能开设一些赚钱的店铺，比如便利店、诊所、饭店、电影院等设施，这些商业设施的租金更高，利润更大。不仅如此，商用地和工业用地还有一个好处：你可以直接申请酒店牌照，这一项选择基本与居民用地无缘。

不过，法律也不完全是死要求，若符合一些要求，比如防火消防设施，或者临近宽大马路（超过15米），容积率就能蹭蹭往上走。

当然，如果你是想买土地盖一户建自住，居住用地还是不二之选。

咦？说起来感觉还挺好懂的，但真正写下来还是这么生硬。

不过也没关系，现在你看不懂，当你要签字买地的时候，还不得拿出一张草稿纸认真画一画，把各项资料数据研究个底朝天？

最后，不管你买的是居住用地、商业用地，还是工业用地，在日本都是永久产权。