机构：10月全国宅地量跌价涨 市场日渐趋稳

来源：我爱我家

报告要点

主要政策：10月，调控层面，房地产金融监管继续从严，房贷利率“换锚”整体平稳，不改房住不炒定位。天津、扬州、宿州、丹阳调控政策局部微调仍以稳为主。供应层面，深圳拟推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目，北京集体建设用地建租赁住房逐步形成供应。监管层面，全国各地持续加强住房租赁中介机构乱象整治，规范房地产市场发展秩序。人才政策层面，本月地方出台人才政策数量达到阶段高峰，人才引进更加积极。

土地市场：10月，重点监测11城，量价方面，住宅用地成交宗数、规划建面同环比双降，楼面均价同比涨幅超3成，平均溢价率同比有所回升，土地出让金同比下降。整体来看，宅地市场量降价升，大多数城市溢价率表现平稳，市场较理性。

新建商品住宅市场：10月，重点监测11城，成交量方面，新建商品住宅累计成交9.2万套，同比增长11.5%，增幅较明显。价格方面，11城中除太原、上海、天津、无锡房价同比微跌外，其余城市均有不同程度的上涨。环比涨跌幅保持在10%以内，总体表现较平稳。

二手住宅市场：10月，重点监测11城，量价方面，二手住宅累计成交7.2万套，环比下降14.5%，同比增长13.0%；成交价格总体平稳，除苏州和郑州同环比涨幅略高外，其他城市涨跌幅均在7%以内。供求方面，除武汉和郑州外，其他城市新增房客比均小于1，新增市场供应趋紧，以杭州、太原最为明显。市场热度方面，仅北京、南京2城带看量环比增加，7城成交前看房次数环比增长，购房者日趋理性。

租赁市场：10月，重点监测11城，量价方面，经纪机构住宅租赁市场实时成交量同环比双降，上海、苏州有所增长，整体市场呈下行趋势。上海平米租金最高，虽然8城同比租金各有不同程度的上涨，但涨幅不大。供求方面，除南京、天津、武汉外，8城新增房客比小于1，新增市场供求紧张，上海、北京最为明显。市场热度方面，仅北京带看量同比上涨，其余城市均下降。除上海、太原、郑州外，8城成交前平均看房次数同比上升，租房市场需求下降，市场热度减退。

一、国家及地方相关政策

调控层面，10月，经济形势座谈会上李总理指出当前经济下行压力“持续加大”，宏观调控将更大发力。中央与地方收入划分改革继续推进，强调保持现有财力格局总体稳定。同时，房地产金融监管继续从严，房贷利率“换锚”整体平稳，不改房住不炒定位。天津、扬州、宿州、丹阳调控政策局部微调仍以稳为主。

供应层面，深圳拟落实住房制度改革加快住房用地供应，同时推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目，在全国率先全面应用标定地价。另外，北京集体建设用地建租赁住房逐步形成供应，杭州拟加强住房租赁资金监管。广州南沙区、烟台等相继出台共有产权住房管理办法与细则。

监管层面，江西、宁波、海口、沈阳、黄冈等地加强房地产市场销售端制度及预售资金监管。河南、银川、惠州、恩施、广安等地开展房地产市场乱象整治行动，规范房地产市场发展秩序，全国各地持续加强住房租赁中介机构乱象整治。

人才政策层面，地方加快落实国务院要求的放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。10月地方出台人才政策数量达到阶段高峰，人才引进更加积极，包括：海南基本取消落户限制（除三沙外），安徽宿州全面放开城镇落户， 山西、天津、东莞、南通、银川放宽人才落户条件，郑州、杭州萧山区、嘉兴平湖、聊城、常德给予人才住房补贴，三亚、南京六合区放宽人才购房政策。

二、住宅用地市场

1.成交宗数方面，10月，重点监测的11城累计成交152宗宅地，环比下降10.1%，同比下降12.1%。其中郑州宅地成交宗数居首，成交50宗；成都最少，仅成交2宗。环比方面，南京增幅最高，达到175.0%；成都降幅最高，为71.4%。同比方面，无锡以80.0%的增幅领涨；成都以80.0%的降幅领跌；杭州持平。

2. 成交面积方面，10月，重点监测的11城规划建筑面积累计成交1635.0万平方米，环比下降11.3%，同比下降20.6%。环比来看，仅4城增长，分别为南京、郑州、武汉、成都；南京增幅最高，达到138.3%；杭州跌幅最高，为74.2%。同比来看，无锡以244.1%的增幅领涨，太原以70.0%的降幅领跌；仅无锡、杭州、武汉、苏州4城增长。

3. 楼面均价方面，10月，重点监测的11城平均楼面价是6710元/平方米，环比下跌20.7%，同比上涨33.8%。同比来看，涨幅最高的是无锡，达到281.5%；南京、杭州涨幅也较高，分别达到252.9%和167.4%；太原以46.5%的跌幅领跌。除太原、北京、苏州、成都、郑州下跌外，其余城市均涨。环比来看，无锡涨幅最高，达71.0%，苏州跌幅最高，为61.3%。

4. 溢价率方面，10月，重点监测的11城平均溢价率为9.1%，较上月上升3.3个百分点，较上年同期上升4.1个百分点。分城市来看，武汉溢价率最高，为23.9%；郑州、成都、上海基本以底价成交，平均溢价率为零，市场较平稳。与上年同期相比，除郑州、成都、太原溢价率下滑，上海持平外，其他城市均有不同程度的提升。除武汉（22.5%↑）、杭州（16.0%↑）增幅超过15%外，其他城市溢价率涨跌幅均控制在10%以内，房企拿地相对理性。

5. 土地出让金方面，10月，重点监测的11城土地出让金累计7017.3亿元，环比上涨6.4%，同比下跌17.8%。从总量来看，北京以1194.5亿元居首，环比上涨42.1%，同比上涨48.6%。同比方面，太原以275.7%的增幅领涨；郑州跌幅最高，为75.5%；11城中，有5城下跌，分别为郑州、武汉、杭州、苏州、天津。

三、新建商品住宅市场

1.销售量方面，10月，重点监测11城新建商品住宅累计成交9.2万套，环比增长2.5%，同比增长11.5%，增幅较明显。与上年同期相比，有7城增长，4城下降。其中，无锡同比增幅最高，达128.5%；郑州以40.0%的同比降幅领跌。

2.价格方面，重点监测11城，北京成交均价最高，为43667元/平；太原最低。同比来看，11城中除太原、上海、天津、无锡房价微跌外，其余城市均有不同程度的上涨，其中武汉同比上涨最高，达到49.7%；太原微跌5.1%。环比涨跌幅保持在10%以内，总体表现较平稳。

四、二手住宅市场

1．成交量方面，2019年10月，重点监测11城二手住宅成交7.2万套，环比下降14.5%，同比增长13.0%。上海以15793套居成交量首位，太原则最低。环比来看，除武汉、郑州增长外，其余城市均有不同程度的下降。其中，北京降幅最高，达到28.1%。同比来看，7城增长，4城下降。其中，无锡以96.6%的增幅领涨，苏州以26.5%的降幅领跌。

总体来看，2019年10月，重点监测城市成交量较上月有所回落，但与2018年同期相比增幅较明显。长三角地区除苏州降幅较大外，其余城市二手住宅交易量同比增幅均超30%，无锡、南京同比增幅更是超过60%，市场形势较好；而华北地区的北京、天津、太原3城同比均出现下降。

2. 价格方面，10月，重点监测11城二手住宅市场成交价格环比8城上涨，同比7城上涨；除苏州同比和郑州环比涨幅略高外，其他城市同环比涨跌幅均在7%以内，价格波动不大，整体平稳。环比方面，郑州上涨9.7%，居首位；武汉下跌5.7%领跌。同比方面，苏州涨幅最高，达到16.7%；天津以6.9%的跌幅领跌。

按城市等级及区域来看，一线城市，成交价格波动甚微，较平稳。其中，上海同环比微涨；北京同比微跌1.8%，环比微涨0.3%。二线城市，南京、苏州、无锡仍延续前三季度同比上涨趋势。从地域分布来看，长三角地区城市价格持续上涨，保持一定市场热度；中西部地区城市情况不一，武汉同比微降，郑州则微升。

3. 供求方面，10月，重点监测11城，除武汉和郑州外，其他城市新增房客比均小于1，新增市场供不应求，以杭州、太原最为明显。与2018年10月相比，7城新增客源量增长高于房源量，以上海、武汉尤为明显，市场需求加速增长，供应趋紧。无锡、北京、成都新增房客比与上年同期基本持平，市场日趋平稳。

与2018年10月相比，从新增客源量变化来看，杭州、南京、武汉、北京、郑州5城出现增长，其余6城下降。其中，杭州增幅最高，达到39.7%；其次是无锡29.5%。太原降幅最高，达43.2%，而苏州、天津的降幅也超过40%。另外，从新增房源量变化来看，仅北京略增长4.4%，其余10城则有不同程度的下降。其中，上海同比下降58.6%，降幅最高。

综上所述，2019年10月多城新增房客比仍小于1，二手住宅交易新增市场持续供不应求态势，供求趋紧。杭州、南京、武汉、北京、郑州5城新增客源量出现回升，需求相对增加，短期内市场活跃度将提升。

4. 带看量方面，10月，环比来看，11城中仅有北京、南京2城带看量增加，北京环比增幅11.8%领涨，郑州环比降幅13.7%领跌。同比来看，长三角地区的无锡、杭州、南京以及京津冀地区的北京带看量同比上涨，并且涨幅较高，其中无锡达到69.3%，杭州、北京分别为46.8%、38.0%。郑州、武汉、成都降幅收窄。由此可见，长三角地区尤其是无锡和杭州，城市市场热度仍在延续，潜在购房需求增加；而上海和苏州则持续减退；中部地区重点城市市场仍不如上年同期，但略有好转。

5. 从成交客户平均看房次数来看，10月，郑州成交前看房次数最少，杭州最多。同比来看，武汉同比增长99.5%，涨幅居首，成都次之；无锡、杭州、北京同比增幅也较为明显，均超20%。整体来看，除上海、太原2城外，其余9城同比均增加。与上个月相比，除郑州、上海、南京、太原外的7城成交前看房次数均有不同程度增长。由此可见，10月多数城市购房人交易需求迫切度有所下滑，购房者日趋理性，从而有利于抑制投机，进一步稳定市场。

五、住宅租赁市场

1. 交易量方面，10月，重点监测11城住宅租赁实时成交量环比下降3.8%，同比下降10.8%。分城市来看，11城中仅2城同环比增长，分别为上海、苏州；其余城市则下降。环比方面，上海以10.4%的增幅领涨；南京降幅14.9%。同比方面，上海以20.2%的增幅领涨；杭州降幅最大，为64.5%。住宅租赁市场整体下行趋势明显。

2. 租金方面，10月，11城中上海平米租金最高，达到82.7元/平·月；太原最低；杭州同环比跌幅较高。总体来看，除杭州、南京外，其他各城同环比涨跌幅在较合理范围，整体租金价格表现较稳。同比方面，杭州、无锡、太原3城平米租金有所下跌，杭州跌幅达到28.5%；其余城市均有不同程度的上涨，但相对平稳。环比方面，除武汉、郑州略有上涨外，9城出现下跌；其中，南京涨幅最高，为38.5%；杭州以24.8%的降幅领跌。

3. 供求方面，10月，重点监测11城，除南京、天津、武汉外，8城新增房客比均小于1，新增市场供求紧张；其中，上海、北京最为明显。从新增房客比变化来看，北京、太原新增房客比与上月相比微收窄，其他城市则各有不同程度的加大，武汉较为明显。相比上年同期，杭州、太原、武汉新增房客比收窄，新增供应趋紧，房源较为抢手。

4. 带看量方面，10月，仅北京、太原、武汉、上海4城带看量环比上涨，同比仅北京上涨，其余城市均下降。其中，北京环比涨幅48.7%，同比涨幅几近翻倍，市场需求度偏高。整体来看，今年10月住宅租赁市场需求明显下滑，尤其是郑州和无锡，潜在租房需求降温明显。

5. 从成交客户平均看房次数来看，10月，郑州超过武汉成为成交前平均看房次数最少的城市，南京最多。从成交客户平均看房次数变化来看，环比仅郑州平均看房次数缩短，武汉、太原增幅较大。相比上年，仅上海、太原、郑州3城平均看房次数下降，8城出现上升，租房市场需求下降，市场热度减退。同时，由于季节因素，各城市租房渐显冷清。

综上，我爱我家研究院认为，短期内，中央及地方调控政策依旧从紧，“稳房价、稳地价、稳预期”仍为调控主基调，一城一策、因城施策逐步促使各地楼市调控开始走向细分。预计11月重点监测11城宅地市场日趋理性；新房住宅成交量较上年同期或有所增长，价格持续稳中有升的态势；二手住宅市场成交量仍面临下行压力，但价格基本保持平稳。分区域来看，长三角地区各城因城市基本面优势，房地产市场仍保持一定热度；中西部地区个别重点城市或有所回调。受局部微调控、公积金贷款条件宽松、落户限制放宽以及人才购房补贴等利好因素影响，以二线城市为主的政策调控城市成交量或有所上扬，但涨幅尤其是价格方面不会有较大波动，整体市场将逐步践行“稳”政策。