集体土地使用权能否直接租赁,不能租赁该怎么解决?

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  随着经济的发展,企业不断的涌出和扩张。在城市土地价值居高不下的情况下,很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。但是,我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。但是,集体土地使用权能否直接租赁,进行租赁的注意事项有什么?

  网友咨询:最近,我公司想在本市郊区租赁一块土地,在上面修建厂房。当与对方联系好后,准备签署租赁合同时,我公司发现那块地的性质为集体土地。由于对集体土地的租赁存在一些疑问,所以我们双方暂停了合同谈判,并来信咨询如下问题:集体土地是否能够直接租赁?若不能的话,应该采取哪些措施解决?

  

  江苏东银律师事务所庞娟律师解答:

  农村集体土地使用权不可以租赁,依据国家的有关规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  确有特殊情况需要租用集体土地的,也必须先行征用并转为国有土地后,再按照下列程序办理租用手续:

  (1)与有关土地管理部门签订租赁合同,就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;

  (2)在租赁合同签署后,由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;

  (3)租赁土地使用权经登记后,承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后,租赁土地使用权终止。

  【法律依据】

  《土地管理法》第六十三条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  庞娟律师解析:

  对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言,要充分利用现有的法律规则来规避法律风险,集体土地使用权租赁的几点注意事项:

  1、租赁集体土地上已有的房屋建筑

  虽然法律规定限制农村集体土地的租赁,但法律并未规定限制农村房屋的租赁。企业可以通过租赁集体土地上已有的房屋满足生产经营场地的需要。但需要注意的前提条件是,已有的建设用地及地上房屋,是通过合法的审批手续取得的。

  2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权

  适用于需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题,而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营,并需要兴建大批厂房的企业,建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地,以避免因为合同无效等情形造成企业损失。

  集体土地是我国土地所有制的一种形式。

  (1)《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”

  《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

  (2)在集体土地的经营管理方面规定:《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”

  (3)集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。”

  (4)集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

  (5)集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营,从事农林牧渔生产。

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