新地块总起拍价88亿！广州1个月放7宗超10万m+宅地

11月19日，官方放出今年首批地铁车辆段/停车场地块，总起拍价达88亿。此外，今年1-9月商住地零供应的黄埔区，10月以来已相继挂出3宗地块，四季度“市区东大仓”供地效率明显提高。关于本次挂地的前瞻性解读，且看广州中原研究发展部分析。

聚焦看点

近一个月以来官方已挂出7宗10万m+地块，总面积达105万m

近两年供地其中一大特征便是大面积地块扎堆年底供应。

以2018年为例，第四季度挂出8宗10万m+地块，总占地面积157万m，其中包括3宗车辆段/停车场地块、2宗化龙现代产业园商住地地块以及南沙、白云等区域地块。

而今年第四季度过半，官方已挂出7宗10万m+地块，总占地面积105万m，地块涉及车辆段，南沙金融岛产业规划、从化太平旧改地块。

2019年第四季度挂牌“10万m+”商住地情况一览

挂牌地块分析

二十一号线镇龙车辆段地块基本信息

该地块占地面积24.2万m，总计容建面达50.9万m，起拍价51.9亿。

地块需要自持2.3万m计容的租赁住房，扣除自持部分后，地块起拍楼面价为11325元/ m。

按照以往惯例，本次挂牌的

两宗地由广州地铁集团以底价拍下，再与合作企业进行开发的可能性较高。

除自持部分外，该地块需对幼儿园、小学进行无偿配建。

周边楼价分析

镇龙车辆段周边有多个成熟楼市板块，其中包括知识城、中新镇以及朱村。

目前知识城一手项目价格集中在2.3-2.5万/m之间。增城中新镇项目2.3万/m，朱村板块凤岗地铁站周边项目2万/m起。

水西停车场地块基本信息

该地块占地面积为8.7万㎡，建筑面积22.4万㎡。

地块需自持1万㎡计容面积作为租赁住房，目前地块起拍总价为35.8亿，扣除自持部分后，起拍楼面价17815元/㎡。

周边楼价分析

水西停车场地块周边

楼市成熟度高，优质一手、次新房大盘林立。

距离地块较近的一手项目为科城山庄、保利罗兰国际，均价4万/ m；

此外，去年11月出让的萝岗车辆段地块转化项目“品秀星樾”入市在即。

二手方面，地块5公里范围内有新福港鼎峰、万科东荟城等项目，价格在3.4-4.2万/ m之间；

值得一提的是，由于近期科学城-香雪板块全新一手项目集中入市，全新盘售价间接带动二手次新房单位价格上调；

随着产业、规划利好落实，该板块二手房业主叫价心态相对强势。

小研君认为，本次挂牌水西停车场地块即使以底价成交，计算自持、配建成本，未来产品盈利售价将处于4万/m或以上水平，科学城-香雪板块价值前景乐观。