确定了！上海外环以内新房都是豪宅！

继11月11日，深圳取消了原普通住房需满足“实际成交价低于所在区域普通住房价格标准”的“价格线”后，不少在上海的吃瓜群众们可没少期待着上海“非普通住宅的认定标准”的调整。

不过，就在昨天，这样美好的希望算是正式破灭了。

从上海市行政规范性文件管理平台上可以看到，于2014年11月20日生效并在11月18日到期的上海普通住房标准将会继续实施，政策的有效期延长5年至2024年11月18日。

和其他一线城市有所不同，上海对“普通住宅”和“非普通住宅”的界定是这样的：

1. 单套建筑面积140平米以下；

2. 五层以上（含五层）的多高层住房以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍，具体而言坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

而只有同时满足上述三个条件的房子才能够被称为“普通住宅”。

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在售新房只有25个是“普宅”

如果按照这样的标准算下来，上海的“普宅”可就太稀缺了，以在售的新房项目来说，外环以内在售新房都是“非普”豪宅，而外环线之外的新房项目中也只有25个可以被归为“普宅”。

再放大一点时间跨度来看，从2018年1月1日至今，上海市新房共计成交105135套，其中普通住宅仅有10951套，占比10.41%。

（图片来源：同策研究院）

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“非普”住宅交易税费到底差多少？

不熟悉二手房交易的人也许会问：“说了这么多，非普通住宅到底要多交多少税费？”

按照上海市的标准，新房在交易过程中需要缴纳契税、房屋维修基金、物业费、权证登记费等税费。而二手房交易过程中，除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税、附加税和个税。

在购买二手房的过程中，在增值税及附加税的缴税征收时，以房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，上海增值税及其附加税的税率标准如下：

此外，在二手房交易中，根据房子买卖时的差价还会向征收二手房个人所得税。

根据相关政策，个税应由卖方支付，但在实际交易过程中，往往转加到买方身上。目前，上海房屋交易个人所得税税率标准如下，依然会针对“普宅”和“非普”有所差异：

假设一套房平均成交价为500万的“非普”、“满五唯一”的二手房为例，卖家除了要多交7.5万的契税之外，还要至少交26.42万的增值税，房产交易差额20%的个税……

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“非普”标准影响购房首付比

比多交税费更要命的情况是，普通住房标准还会直接影响到购房者的首付比例。

据2016年11月29日，上海市政府发布的《市住房城乡建设管理委员会等关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。

该通知指出，在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭，和上海市已拥有1套住房的居民家庭在申请商业性个人住房贷款时，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

而伴随着上海房价（无论是新房还是二手房）的稳定上涨，可以预见的是，越来越多的房子会被定义为“非普通住宅”。买新房的刚需很难在普宅政策上讨到优惠，而改善的购房者需要支付更高比例的首付，置换房子也会变得更加吃力。

如今，内环内新房的过会价格基本在10万＋，如果真要符合普通住宅的标准，估计也有只有建面45平米以下的房子才行了吧！