住建局发文！禁止商业、办公用房以公寓进行销售

近日，佛山市政府终于对商办公寓出手了！商办类建设项目不得私自变相改造为公寓、住宅等“类住宅产品”，禁止商业、办公用房以公寓进行销售！多举措出发，实打实的维护买房人权益！

一、佛山新政，禁止商业、办公用房以公寓进行销售！

11月15日，佛山市住建局发布了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿），拟对佛山商业、办公类项目销售和服务型公寓的建设进行规范。

意见稿中指出，商办类项目在销售过程中不得再以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

图源：佛山住建官网

针对商办类项目的销售，文件明确提出五点要求：

1、房地产开发企业在销售商业、办公类项目时，应严格按照规划功能进行销售，制作专门的《商业、办公类项目重要信息提示》展板并固定在项目销售现场的显眼位置，对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。

2、房地产开发企业及经纪机构应如实发布项目销售广告，不得发布虚假房源和价格信息。除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

3、批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。

4、非住宅项目的用水、用电，应按商业办公标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。

业内人士表示，此政策对办公建筑制定统一规范，有利于公寓市场良性运转。

二、商办变公寓，多盘因虚假宣传被立案

虚假宣传商办变公寓，水电费用高到用不起，数千购房者入了坑！

01 商办变公寓和昌中央悦府千人维权！

据业主透露，和昌销售宣传时说的是住宅，临近交房时业主才发现宣传彩页是商住两用，而政府备案的房屋土地性质实为办公。

项目宣传单页

两套样板房均为纯住宅，一套小跃层设计，一套普通家居设计。

样板间没有任何消防管道

实际可用层高2.4米

秉着客观公正的原则，了解过后，此次维权内容主要为以下几点：

①、开发商虚假宣传，恶意欺诈，住宅变办公；

②、团购费/服务费/号头费；

③、室内消防管道占去0.6米；

④、层高与宣传差距过大；

⑤、部分房间中央有巨大烟道。

02 滨湖向上城：停工、延期交房

有印象的朋友可能还记得滨湖向上城，之前就因为延期交付问题被广泛报道。

图源网络

直到今年7月份，滨湖向上城才开始陆续交房，但离原定交房日期已经延期三年！而且该项目商铺至今还未开卖。

03

金谷广场公寓：收取400元/月空调费

关于公寓的生活成本问题，有些额外的费用还不得不防：

信件内容

比如有市民投诉，华冶金谷广场B栋公寓是否违规收取空调使用费400元/月？

虽然回复中也明确开发商事情有通知，但其也表示，由于目前入驻业主数量少，所以分摊空调费用高。

04

南京花样年喜年中心：涉嫌虚假宣传，罚款120万！

2014年以来，南京中储房地产开发有限公司在明知其所开发的花样年喜年中心项目的商品房房屋用途性质为商业、办公，属非住宅类的情况下，为了更好地销售该项目房产，采取通过现场销售人员宣传、楼书介绍、店堂悬挂横幅等方式对外宣传其销售的花样年喜年中心房产是公寓。

依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，决定对当事人处理如下：1、责令停止违法行为；2、罚款 120 万元，上缴国库。

05 风向标：央视点名批评“商办改公寓”！

各个一二线城市也都出了很明确的政策，有的甚至很严厉：

北京：明确规定商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途

上海：全面叫停公寓项目，明确办公用地、商业用地不得建设公寓式办公、酒店式公寓。

厦门：明确告知买房人商办项目不得作为住宅使用，违规者停办产权登记，列入黑名单

在今年8月，央视财经《经济半小时》点名曝光了一家楼盘，把办公当成公寓卖，使得5800多名业主利益受损，并直接评论道：卖房子不能挂羊头卖狗肉。

此举也算是一个风向标。

图源：地产房剑

三、40年商办能不能买？

便宜是40年公寓最大的杀器，那么这到底是刚需抄底的机遇还是填不满的坑？40年公寓到底要不要买？

01 难改民用水电

在目前的合肥，一些商办产品被擅自改成40年公寓或者小户型产品，这种公寓的水电为商用，收费标准是普通住宅的2倍。

但一般销售时，大多数置业顾问会表示，40年公寓可改民用水电。

实则不然，在合肥大多数40年公寓中，仍然只能使用商业水电费，很难改民用，这直接带来的便是生活成本的提高，一旦遇上用电高峰期，比如夏天高温时节，拿到电费单子你就很痛苦了……

02 部分商办公寓精装质量差

现在合肥部分精装交付的40年商办公寓，交付时业主反映存在问题。

看到的是这样的：

或者是这样的：

但实际上，却是这样的：

要是真买到，那可真就欲哭无泪！

03 不能挂学区，不能落户

40年公寓不能挂学区，不能落户，有些项目售卖时会有意模糊这一点，买房人一时不察，等签了合同后才发现。

04 土地使用年限很短

市面上大多数公寓都是商业产权，土地使用权为40年。

计算时间从开发商拿地开始，所以很有可能当我们真正拿到新房的时候，使用权期限已经过去了好几年。

有的公寓要是存在延期交房的问题，拿到手时，时间更是所剩无几。

05 难升值，少有人接盘

有些楼盘以项目总价低，位置好为噱头，对一些买房人有意以投资为概念，但实际情况是，市场上新房众多，公寓自身存在的弊端导致流通很难。

而且，由于没有学区加持，40年公寓基本难升值，即使想转手，也很少有人接盘。

06 公摊大、密度高，居住体验感差

公寓的公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平。

来源：网络

另外多数情况下，公寓一层楼可能是两梯十户左右，高峰期会很痛苦，而且居住人员鱼龙混杂，安全性和私密性都无法得到很好的保障。

四、怎样买公寓才能避坑

当然公寓也不是不能买，如何避雷“商办改公寓产品”？以下为避雷指南请收好。

01 尽量买70年公寓

相较于40年公寓，70年公寓有可落户、能挂学区、通民用水电等优势。

位于蚌山区的商之都，由于有一实小与初中本部学区的加持，二手房市场均价为18363元/㎡，对比区域在售的一些楼盘差价更是高达8000元/㎡！

例如：商之都某一房源挂牌均价20975元/㎡，高于市场均价2648元/㎡，按该套房41平米计算，高于市场价约10.8万元。

除此之外，该小区另外一套显示已出售的房源面积44.5㎡，总价98万，均价22022元/㎡，即使这么高的价格，依然有人愿意为之买单，可见蚌埠二手房的火爆程度！

所以，能买70年的，尽量买70年产权公寓。

02 地段选择很重要

从地段上来看，公寓产品一定要买在CBD高端写字楼集群和中高端住宅居住区中，两者缺一不可！

面向写字楼和面向个人，具备更广的后期市场，同时也能带来更高的回报率溢价空间！

03 选择大品牌

选择品牌开发商、具有良好物业口碑的产品。

公寓产品更多的是面对白领人士，更注重这方面的细节，物业水平的高低决定了后期产品增值和出租的溢价空间，而且也提高了整体层次！

04 规划商业的噱头，慎重考虑

以周边有规划商场为噱头销售的公寓，需要谨慎考虑！

因为这种情况的公寓，它的价值依托于商业的运营，商业的运营是非常专业的东西，不是每一个商场都能运营出色。

除非是已经呈现人气旺盛的商场旁边的公寓，不过这种东西不存在，即便存在价格也已经很高。可以总结来说，如果买公寓时置业顾问说这儿未来有多少多少商场，人流量会如何如何，相当于就是在赌一个未知的明天！

结语：随着70年公寓可以规划学区等利好消息传来，其实并不是不能买只是需要大家谨慎选择，莫要入了“神坑”。楼盘的圈套中！