戴德梁行魏东：中国金融对外开放 写字楼市场回暖

文/戴德梁行北中国区研究部主管 魏东

自2019年年初以来，中国迅速加快了金融市场开放的步伐，国务院上周发布了关于进一步做好利用外资工作的意见，全面取消在华外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围限制，减少外国投资者投资设立银行业、保险业机构和开展相关业务的数量型准入条件等。同时，金稳委，银监会从取消外资股比限制、放宽市场准入条件等方面提出多条银行和保险业的开发新政。此外，在支付清算领域，多个境外支付清算公司也正雄心勃勃计划进军中国。中国政府对于金融行业的开放无疑引起了外资金融机构的高度关注。

对此，戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“随着中国金融市场的逐渐开放，境外金融机构将会越来越多的进入到中国市场，这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。以北京为例，作为中国的金融政策制定和监管中心，北京历来吸引众多金融机构将总部设立与此。金融业一直以来是北京写字楼市场成交的主力。”

金融市场对外开放再提速

从市场数据看，截止到今年6月份，在境外机构持有的境内人民币资产中，股票总额为16473亿元，占中国股票市场的3.07%，外资持有我国境内人民币债权市值近占总市值的2.2%，在保险行业，人保和财保中，2018年外资占比也仅为6.19%。由于历史以来中国对于境外资金进入中国表现得非常谨慎，导致金融市场活力不足，发展缓慢。在全球化大背景下，中国的资金需要全球流通的需求变得越来越迫切，中国需要用金融的深度开放来完成对全球资源的有效配置从而实现中国经济的进一步腾飞。

对境外投资者而言，中国的金融市场具有巨大的吸引力，中国金融业增加值从2009年的2.18万亿上升到2018年的6.91万亿，上涨了217%，并且过去十年的平均增速为7.2%。中国的保费收入从2009年的1.11万亿元上升到2018年的3.41万亿，上涨了207%。目前中国股市上市公司市值同GDP的比例仅为46.4%，而美国是148.5%，新加坡是188.7%，巴菲特认为这个比值在70-80%是投资的最佳区间，这说明中国股票市场是被低估了，这也给境外投资者一个抄底的机会。2015-2017年，金融业成交一直领跑北京写字楼市场，占比分别为32%、40%和34%。虽然从2018年下半年开始，由于国家开始了对P2P类企业的严格监管导致北京写字楼市场金融企业的租赁成交开始萎缩，但2019年三季度金融类租赁成交占比仍达19.0%。

作为北京写字楼市场金融企业的最大聚集区，金融街聚集了大量内外资金融机构。由于金融街企业租户的稳定性极高，五年来区域内空置率始终保持在5%以下，2015-2019年前三季度，新租和搬迁至金融街商圈的金融企业租赁面积占金融企业总签约面积的12.7%，而中央商务区和东二环得益于核心区域优越的地理位置和相对充裕的可租赁面积，同样成为金融企业的青睐之地。2015年-2019年前三季度金融企业新租和搬迁至中央商务区和东二环商圈的租赁面积分别占金融企业总签约面积的38.6%和9.7%。同时，受近几年北京城市更新的快速发展，一些位于非核心商圈但地理位置相对优越的城市更新项目也同样受到了金融企业的青睐，租赁面积分别占金融企业总签约面积的10.7%。

值得一提的是，北京的金融企业成交仍主要以内资机构为主，2015年-2019年前三季度，外资金融企业新租和搬迁的成交面积仅占金融企业总签约面积的7.7%。其中，以大量外资机构和金融行业聚集的中央商务区更加吸引外资金融企业的关注。2015年-2019年前三季度，新租和搬迁至中央商务区的外资金融企业租赁面积占外资金融企业总签约面积的44.2%。受全球经济不景气影响，望京-酒仙桥和亦庄等非核心区域得益于较低的市场租金和充足的可租赁面积也受到了有大面积需求的外资金融企业的青睐。

利在长远 写字楼市场逐步回暖

长远来看，金融开放将会是循序渐进的过程，不会在短时间内给写字楼带来明显的变化。但从更长期的发展来看，未来3-5年，境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要城市，他们对写字楼的地段和品质要求较高，且承租能力较强，因此会带动城市写字楼市场的需求。在北京，虽然金融街仍是外资金融机构进入北京的首选之地，但由于可租赁面积有限，外资企业较为集中的中央商务区、望京区域以及对接金融街外溢需求的丽泽商务区等区域将成为外资金融机构进入北京的首选。