商品房预售合同,未登记备案,合同效力有3种!

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  法律知识要点:对于预售的商品房,在签订预售合同时,该商品房尚未建成,标的物尚不存在,所以在预售时不可能成立所有权或其他物权。但是,正常情况下,该商品房会建设完成并验收合格,这时因商品房预售合同,产生的所有权或其它物权的变动会得以实现。

  问题是,在所有权实现之前,商品房的预售人(即卖方),也可能将房屋再次转卖给第三人,也就是“一房二卖”的情形,而预购人(即买方)没有办法通过实现物权登记的办法来阻止预售人的再次处分行为。基于这种情况,法律上规定了对商品房预售合同的备案登记制度。

  在实务中,产生较大的争议是,当买卖双方签订商品预售合同之后,由于各种原因,预售方并未对预售合同进行备案登记,当卖方未对商品房预售合同进行备案登记的,该合同是否有效呢?

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

  从法律条款内容分析,对于商品房预售合同未办理备案登记,该合同是否有效,共有三种情形:

  1、商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续的,该合同仍然有效;明确规定了,登记与否不作为合同生效的要件。

  2、当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定。这一点实际是买卖双方将对商品房预售合同的备案登记,作为该合同生效的条件,属于附生效条件的合同。

  3、虽然约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效的条件,但是如果当事人未履行登记备案义务,并已经履行了主要的合同义务的,例如,预购方已支付了大部分的购房款等,这种情况下,该商品房预售合同仍然有效。

  从上述的分析来看,当事人没有约定的情况下,商品房预售合同是否办理备案登记,不能作为合同生效的要件,也就是说没有登记备案,该商品房仍然有效。

  因为商品房预售合同的备案登记,主要目的是为保全以将来发生不动产物权变动请求权而创设的预告性质的登记,与一般的不动产登记不同,其登记的是物权变动请求权。

  经预告登记,预购人(买方)的请求权便取得了对抗第三人的效力,预售人(卖方)如果将该房屋再次出卖给第三人的,由于预告登记在先,该第三人不能通过登记取得不动产的所有权,因此,预告登记具有对抗的法律效力。

  也就是说,正常情况下,预购人(买方)只要履行了商品房预售合同义务的,其就有权要求预售人(卖方)将原来期待的、已经竣工验收合格的房屋登记在自己名下的权利,预告登记的作用就是物权变动请求权的保证,避免预售人“一房二卖”。

  而当事人双方签订的商品房预售合同,只要符合一般买卖合同的生效要件即可,备案登记除当事人特别约定外,并非是合同的生效的要件,只要当事人双方达成合意,合同便得以成立并生效。

  为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇相关的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例中观点仅供学习交流所用!

  案情简介

  原告司某军起诉称:原告于2016年1月11日与被告签订商品房预售合同,向被告购买位于某地的房产,建筑面积为101.38平方米、每平方米2200元、总金额223036元的商品房。原告在当日按被告要求支付了全部购房款,合同还就其他权利义务进行了约定。但被告没有按照合同约定向原告交付房屋,后又将该房屋出卖给第三人蔡某利,属严重违约行为。

  原告司某军向法院请求:解除商品房买卖合同、由被告返还购房款及利息、赔偿已付购房款223036元一倍的损失。

  被告房产公司辩称:对事实没有异议,但该预售合同未向房产部门备案,故未生效,被告愿意退还购房款。

  判决要点

  法院审理认为:该案是商品房预售合同纠纷,原告与被告签订的商品房买卖合同和被告的收款凭证、收条、银行汇款凭证、楼盘表、相关部门核发的证照,证明原、被告是商品房预售合同关系。

  按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。故被告辩称的该商品房预售合同未备案、合同未生效的意见,法院不予支持。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  可见,只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人恶意违约为前提的规定。

  该案中,原告与被告房产公司签订的商品房买卖合同合法有效,但合同签订后,被告又将房屋再次出卖给第三人蔡某利,导致原告不能取得该房屋,显而易见,原告根据上述司法解释的规定所提出的诉讼请求应予支持。

  判决结果

  综上,法院判决:解除原告司某军与被告房产公司签订的《商品房预售合同》;被告房产公司于判决生效后三日内向原告司某军返还购房款223036元及其利息(以购房款为本金,自2016年1月11日起,按中国人民银行规定的同期贷款年利率4.75%计算至实际还款之日止);被告房产公司于本判决生效后三日内向原告司某军赔偿损失223036元。

  律师点评

  该案中,原告司某军与被告房产公司签订《商品房预售合同》后,由于未办理预告登记,结果被告房产公司“一房二卖”,再次转让给第三人蔡某利。虽然房产公司主张双方签订的《商品房预售合同》未备案登记,应属无效,但是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定,该意见未被法院采信,被告房产公司“一房二卖”构成严重违约。据此,法院判决支持原告的诉讼请求。

  商品房预售合同中的房屋是期房,在当事人签订预售合同之后,预购人,也就是买方,应当积极要求,依法对预售合同进行登记备案,因为预告登记对买方有利,是将来行使物权变动请求权的保证,可以有效防止预售人再次售卖同一房屋,侵害预购人的合法权益。

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