张家窝板块，在天津是以“逆袭”封神的板块。
至今，楼市江湖中仍流传着关于它的传说。已成为其他板块对标和学习的样本。
并深受本市置业者和北京、河北等外地置业者，以及开发商的集体认可。
目前板块内在售和待售项目多达11个，包括社会山西苑、融侨方圆、中骏雍景府等，且高层、小高、洋房、别墅全都有。
但99%的人不知道的是，还有一个新盘也开始“偷摸卖”了 ！
它的名字叫香锦园。已经是现房在售！
01
这个是有故事的楼盘
香锦园位于张家窝镇知景道与兴民路交口，紧邻社会山北苑。
为庆达地丰于2015年3月20日以2.531亿竞得的津西青（挂）2014-03号宗地，成交楼面价约合2727元/平米。
总面积51545.8平米，容积率1.8，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40%，建筑高度60米。
该地块土地用途为城镇住宅，国有建设用地使用权出让年限为70年。
2016年4月，项目规划图发布，共规划了15栋住宅楼。
没过多久，项目就开工建设了。
甚至项目都建成封顶，市场上也没有该消息的任何消息，搞得神神秘秘的。
直到去年年底听说，该项目竟变成还迁房，被董庄子村民用抓阄的方式瓜分了。
但没成想，现在，这个项目又“冒”出来了！且已经开卖了！
02
没有最小只有更小
据销售介绍，香锦园项目是商品房，70年大产权，现房，精装交付，精装标准800元/平米。
产品为高层和小高，主推建面约61-136平米户型1-3室，均价19000-20000元/平米。
建面约61平米，为一室一厅一卫设计。
客厅开间3米3，卧室开间3米2，并与同宽阳台相连，方便了观景和晾晒衣服。
厨房和卫生间在北侧，L型号厨房，缺点是卫生间是暗卫。
建面约90平米，设计为两室一厅一卫。
客厅和主卧在南侧，客厅开间3米9，整体南向开间7.45米。
并设计有南向大阳台、独立玄关、一字厨房、干湿分离卫生间等，可惜，还是暗卫。
建面约135、136平米户型均为三室两厅两卫设计，两款户型也很相似。
都是三面宽朝南，客厅开间都在4米/4米25，主卧为豪华套间，次卧带南向阳台……
不同的是，135平米户型在主卧和儿童房之间做了两个卫生间，北侧厨房与餐厅同宽。
而136平米户型，则将北侧厨房“竖”了过来，在西侧“挤”出来一个干湿分离的客卫。
在主卧和儿童房的位置只做了主卧，余出来的量又做了一个独立衣帽间，提升了居者的品质感和舒适度。
03
值不值得买？
整体来看，香锦园还是很有卖点：
一，精装现房。
很适合着急入住的买房人，且所见即所得，买完交完款即可交房，杜绝了期房的不确定性。
还是精装交付，拎包入住，减少了装修所带来的麻烦。
二，小户型，总价低。
之前津门正荣府祭出80平米两室，已经是区域内最小户型了。
没想到，香锦园的户型更小，最小户型建面仅61平米！均价2万左右。
算下来，一套房子总价才120万起，还是精装现房，即买即住，拎包入住。
三，配套成熟。
项目位于社会山北苑北侧，东侧临近丰产河，与潮向城一路之隔，对面规划建一个大商业综合体。
1公里范围内还有京福里幼儿园、华旭小学、社会山购物广场、瑞欣商业广场、张家窝中心公园等。
项目距离天津南站直线距离约900米，河对岸就是南站科技商务区，并有十二年一贯制的为明学校、鹏瑞利大健康城、呷哺呷哺商业项目等。
未来生活和出行都很方便。
更值得一提的是，近日，南站科技商务区又曝出新规划，将部分住宅和工业用地改为了商业用地，同时将原来部分商业地块改为“道路与交通设施用地”。
这也意味着，南站将要扩建了！以后交通枢纽和引擎作用将会更大。
当然，项目缺点也明显：
一，小区内部分为还迁房，而且已经入住了。未来的圈层是个问题。
二，不是品牌开发商，物业是个短板。
三，单价的优势不大。
虽然是2015年拿的地，地价才2727元/平米。但19000-20000元/平米的售价，并不算张家窝板块内最低的。
比如融侨方圆、融侨阳光城皓玥、社会山西苑，就比它便宜。
融侨方圆单价16600元/平米起，融侨阳光城皓玥17300元/平米起，社会西苑16800元/平米起……
而香锦园即使抛去800元/平米的装修费，优势也不大。
所幸的有61平米小户型，拉低了总价置业门槛。
比较适合预算有限、着急入住的刚需族。
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