一周楼市：央行重申不将房地产作为短期刺激经济发展的手段

楼市的四季度在房企以价换量的促销策略下，市场成交量有所上涨，11月份房企们加速抢收，除了降价之外，员工卖房、增加供应量、销售员走进写字楼与“买房者”面对面等等，这样的政策在抢收大战中效果明显。11月16日，央行强调不降房地产作为短期刺激经济的手段又透露出什么信号呢？跟随小林一起来了解本周楼市。

1、 市场成交

2019年第45周（11.4-11.10），石家庄市普通住宅新增供应面积8.39万㎡、804套，成交面积13.99万㎡、1219套，环比上升28%，成交规模持续增长，成交价格12662元/㎡，环比下降17%，降幅明显。（2019年第44周（10.28-11.3）石家庄市普通住宅新增供应面积9.51万㎡、838套，成交面积10.95万㎡、963套）。当周融创城大体量加推新房源，带动成交规模上升，因其单价较低，拉动市场价格下滑明显。全国消息：一些房企四季度以来加大推盘力度，降价促销，“以价换量”，不少房企10月份成交量创出历史新高，与石家庄市场形势一致。

信息来源：易居河北河北研究院

10月70城房价本周出炉，数据显示，10月石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨13.1%，同上个月相比环比、同比涨幅均有所下降。二手房住宅价格环比下降0.3%，同比上涨1.5%，同上个月相比环比、同比涨幅均有所下降。数据也印证了石家庄“以价换量”的市场局面。

小林观点：从易居研究院数据中可以看出，11月第二周住宅成交量在全年时段中表现比较亮眼，一方面房企促销力度表现出没有最低、只有更低的架势，抢收诚意十足；另一方面，“当前已是抄底最佳阶段”的呼声不断高涨，不少买房者心理预期受此影响择机入市。小林预计，基于年底房企回款的压力，2019最后一个半月中“量升价降”的趋势还会延续。

2、 楼市政策：

11月16日，中国央行在例行货币政策执行报告中强调，下阶段，要发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。要加大债券市场和票据融资的支持力度，运用好贷款市场报价利率，促进民营、小微信贷量增价降。要按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

早在今年7月份，中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，此次11月份央行再次重申究竟有何说法？是否是房地产调控持续收紧的信号？

有专家表示：目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位，在经济面临下行压力、地产拐点逐步行成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧，保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。2019年11月14日国家统计局发布国民经济运行指标数据，我国房地产行业从投资开发、销售、拿地、开工及融资整个产业链条均表现出下行趋势。

其实，自2017年这一轮房地产调控政策目的十分明确：稳地价、稳房价、稳预期，目前实行的房地产调控政策已经实现了阶段性目标，未来调控政策会维护这一调控成果，在此基础上继续做好“因城施策”的工作。小林认为这一说法实则是落实“房住不炒”政策的坚持性。

除此之外，每年的12月份将会陆续有影响未来经济发展的中央经济工作会议、中共中央政治局会议召开，央行再次重申这一说法是否能够验证我们的猜测，拭目以待。

石家庄政策方面，11月石家庄市住房和城乡建设局等六部门已印发《在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治房地产租赁中介机构乱象实施方案》的通知，将专项整治房地产租赁中介机构乱象。石家庄房地产市场进一步规范。不仅如此，近期全国已有天津、上海、安徽、吉林、武汉等18个省市对当地住房租赁市场进行全面“体检”，严厉打击扰乱房地产市场行为。

以下为12类不良行为：

1、发布虚假房源信息，隐瞒影响住房出租、出售的重要信息，诱骗误导群众租房、购房，或者未经委托人书面同意擅自发布房源信息。

2、对交易当事人隐瞒真实的房屋租赁交易信息，或者承购、承租自己提供经纪服务的房屋，赚取差价。

3、实施价格串通、囤积出租房源、捏造散布涨价信息、收取未明码标价的费用等价格违法行为。

4、违规开展首付贷、租金消费贷款业务，包括违规提供首付贷、租金消费贷款等金融产品和服务。

5、不按规定执行房屋网签备案和交易资金监管制度，包括通过中介机构成交的住房租赁交易合同未按规定备案。

6、没有取得营业执照、备案证明开展中介租赁业务。

7、采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人。

8、非法侵占或者挪用客户交易资金，恶意克扣押金、租金及其他保证金或预定金。

9、为不符合交易条件的房屋提供经纪服务。

10、为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费。

11、诱导、教唆、协助购房人通过伪造材料等方式，骗取购房资格、规避限购条件。

12、其他涉黑涉恶、违法违规行为。

3、 土地市场：

土地出让：本周主城区6总地块揽金17.36亿的消息让土地市场引人侧目，11月15日，在石家庄市公共资源交易中心公开出让〔2019〕063-065号、〔2019〕067、069、070号地块。总挂牌面积为294869.18平方米（约442.30亩）。最终，总成交价为173600万元（17.36亿），〔2019〕063、064号地块由河北乐成青年房地产开发有限公司，国际贸易城拿地；[2019]065号由河北卓凯房地产开发有限公司摘得，蓝山国际项目拿地；[2019]067号由河北尹盛成房地产开发有限公司、[2019]070号由河北保利房地产开发有限公司拿地，[2019]069号无人报价，因故流拍。

土地挂牌：11月11日，网易房产获悉，石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及8宗地块，挂牌地块编号为[2019]058、[2019]072-078号，总面积为152521.73平方米（约合228.78亩），总起始价为186200万元（约合18.62亿元）。挂牌时间为2019年12月2日9时至2019年12月13日14时30分，挂牌地点为石家庄市公共资源交易中心（槐安东路163号）。

值得注意的是，其中2宗地涉及安联地产项目，[2019]058号地为安联天颂、[2019]075号为西兆通城中村改造四号地块，也就是安联生态城项目二期。

本周的土地出让掀起了不小的波澜，其中保利摘得新华区20余亩住宅地块的消息，这是保利自进驻石家庄以来第一次进驻新华区，新华区本身地块稀缺、加上新房项目稀少，保利的拿地也给新华片区带来新的可能。今年新华区入市的新项目明显增加，规模性房企在这一区域的新房陆续面世，其中万科公园都会、润江新华壹号院、中冶的德贤华府、金麦家和西苑等项目的销售成绩相对突出，此次保利入驻新华有利于刺激房企之间的竞争，为这一区域带来更好的住宅产品，从这方面来说对购房者是好事儿。

4、 年底各区征地潮爆发，鹿泉本周征地消息令人意外

临近年底，各区域爆发征地潮，主要集中在新四区，本周正定、鹿泉、藁城、栾城、高新均有征地信息：

① 正定：11月12日，网易房产获悉，正定县人民政府发布了一则《征地告知书》，拟征收福屯办事处朱河村0.5562公顷（约8.343亩）土地。拟征收范围为福屯办事处朱河村村北（东为朱河村土地，南为和谐路土地、西为白朴街土地、北为周汉河土地）的土地，开发用途为商服用地，意味着正定将增添一大型商业项目。

② 鹿泉：11月12日，石家庄市鹿泉区政府上连发了11则《征地公告》，共征收土地90.9538公顷（约1364.307亩），涉及大河镇北故城村、李村镇同阁村、大河镇南故城村和李村镇南胡庄村城，其中28.9011公顷（约433.5165亩）为工矿仓储用地，6.3541公顷（约95.3115亩）为公共管理与公共服务用地，剩余的55.6986公顷（约835.479亩）为商服用地。总补偿费约为1.42亿元！如此大量的土地征收意味着鹿泉未来还将迎来新的变化。

③ 栾城：11月8日，石家庄栾城区自然资源和规划局发布了一则征地公告，拟征收窦妪镇汪家庄村面积约9.0432公顷（约合135.648亩）的土地，开发用途主要为住宅用地。拟征收范围为窦妪镇汪家庄村村西、裕翔街以东的土地。

④ 藁城：本周藁城区自然资源和规划局发布了两则征地告知书，涉及兴安镇正公村和贾村，共1.3973公顷（约20.96亩）土地开发用途皆为工矿仓储用地。

⑤ 高新：11月15日，石家庄市自然资源和规划局发布了一则征地告知书，涉及小岗上村77.85亩地。拟征收长江街道小岗上村位于祁连街以东、漓江道南北两侧的土地，面积约5.19公顷（约合77.85亩）。

5、 城市规划：

为推动我市经济社会高质量发展，市委十届四次全会作出了加快构建“4+4”现代产业格局的战略决策。构建“4+4”现代产业格局，这几年怎么干？近日，我市印发《石家庄市“4+4”现代产业发展总体规划》（以下简称《总体规划》），为八大现代产业发展绘出了“路线图”。

《总体规划》确定了“4+4”各现代产业发展目标，力争到2020年，“4+4”现代产业总体规模不断壮大，充分发挥奋力争当全省经济建设排头兵的职能作用，为实现产业迭代升级、跨越式发展奠定坚实基础。到2022年，全市各产业经济区基础设施完善、配套产业比较齐全，全市营商环境明显改善，产城融合、空间布局合理，把我市建设成为以产业为本、城乡一体发展、城市田园风光相互映衬、山水特色小镇点缀的美好家园，成为全省经济结构、发展模式、质量效益的示范和标杆。

6、 项目规划：

规划：本周石家庄高新技术产业开发区管理委员会发布《关于东创瑞庭项目设计方案批前公示的通告》，东创瑞庭位于高新区昆仑北大街以东、北二环东延以北，用地性质为城镇住宅用地，拟建4栋住宅楼，实用面积为2.3306公顷（约34.96亩），容积率为2.42，拟建设4栋住宅楼，保障房位于1#住宅楼。

石家庄市自然资源和规划局发布了《关于都市怡景A区建设项目设计方案批前公示的通告》。该项目规划建有11栋住宅楼。从经济技术指标可以看出，该项目规划用地55551.598㎡，总建筑面积271838.98㎡，建筑密度24.38%，绿化率为28.68%，住宅户数为2411户，可容纳人口7716人，地上停车位60辆，地下停车位807辆。

7、 营销动作：

本周各大项目持续推出营销动作，【万科公园都会】11月16日加推4号楼，128㎡、140㎡三居。

栾城万科未来城：本周示范区盛大开放，火热认筹当中。

半岛名邸：11月16日，半岛名邸观河楼王，110-145平米河畔三居盛大开盘，全城劲销1.2亿。

碧水源·时光汇：2019年11月16日，碧水源·时光汇营销中心惊艳开放。

11月已过半，房地产展现出来的趋势仍然是“以价换量”足以见得房企年底回款的压力，项目花式营销也让我们涨了见识，尤其不少项目已经走进写字楼与购房者面对面，不过经过市场的多轮调控，多数购房者更加理性和专业，项目想要真正成单还需要过硬的产品。