20个三四线城市二手房价下跌，今年新记录，信号够明显了

10月14日和15日，10月份楼市两个最重要的官方数据公布，70城房价数据和房地产开发投资和销售情况。这两份数据，对于观测楼市后续政策走向还是非常有参考价值的，以下是我对这两份数据的一些感受。

一、房价仍在跌，一二线却在回暖，调控难松绑

1-10月份，全国房地产开发投资增速虽然继续走低，今年最高点出现在4月，为11.9%，随后一路走低，到10月降至10.3%，而房地产开发企业土地购置面积1-10月份也同比下降了16.3%。而土地成交价款只下降了15.2%，从这里我想说明一点，那就是地产商们的拿地成本在上升，而总的拿地面积大幅萎缩，跟开发商资金到位有一定关系，也影响了开发投资增。

从房价来看，10月份房价实际上是又跌了。10月份商品房销量为14072万平米，销售额为12926亿，单价为9186元/平米，低于9月份的9266元/平米，这已经是自7月份以来的连续4个月下跌了，也是今年4月份以来的最低值。

不过这里有几个因素需要考虑，其一就是房地产开发商借助金九银十，大规模降价促销，这在一定程度上拉低了房价。其二是东部地区销售额增速呈加快趋势，1-10月份增长6.8%，增速加快0.8个百分点。

至少目前一二线城市房地产的走势释放出来的信号就是，未来调控放松的可能性仍不存在，金融层面也不要指望有多少松绑，诸如房贷利率等基本上仍然会维持稳定或小幅上涨态势，这对于all in一二线城市的大中型房企来说，未来压力仍然会比较大。融创孙宏斌说过，未来房企发展将更多依赖经营现金流和股本资金发展，而不是举债扩张。

总结起来就是，整体仍处于降温趋势，但一二线城市整体呈回暖趋势，实际上，随着深圳楼市情绪被点燃，整个一二线城市都有可能受其影响，一线城市可能会首先跟上，其他城市会稍慢一些。当然，这种变化会被密切关注，一旦超出容忍度，政策必然会做出反应，所以倒也不必过于担心。

二、三四线城市不太妙

关于70城房价，相对于不那么真实的新房价格指数，我们重点关注二手房价格指数。在二手房价格指数中，我们梳理了近6个月以来非直辖市非省会城市中二手房价格下跌城市数量。结果发现，6-10月份，分别为12个，9个，8个，14个，20个。整体来看，下跌城市在增多，整体感觉不太妙。自从三四线政策红利消耗殆尽，开发商开始大规模调整布局，将更多资源投入到一二线城市之后，三四线城市出现了越来越多的限制开发商降价的通知，但二手房不同于新房，供应多且零散，即便要控也会放在后手，所以，二手房价格指数已经释放出三四线城市房地产有进一步降温的趋势。

不过对三四线城市来说，地方城市会有更多的调控空间，比如给补贴，免契税等等，这些基本上不可能在一二线城市出现。这些措施会在一定程度上吸引部分定居人群购房，比如来自农村的转移人口，也有助于城镇化率的提高。从消费的角度来说，这没啥问题，毕竟买来自住；但是从配置的角度来说，还是不要碰了。