10月房地产数据点评:量升价稳是年末楼市主基调

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  来源:交通银行

  国家统计局公布10月份房地产投资、销售和房价数据,本月房价增速平稳下行,成交增速如期小幅改善,开发投资增速有所回落,资金来源增速继续放缓。

  1、房价增速平稳下行,土地溢价走低有利后续控房价。

  10月70个大中城市新房价格环比增长0.5%,与上月持平;新房价格同比增长8%,较上月回落0.6个百分点;二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%,分别回落0.2个百分点和0.4个百分点。

  除新房价格环比上月持平以外,新房同比、二手房环比、二手房同比增幅均叫上月收窄,延续了年中以来平稳下行的态势。这主要是

  5月起行业融资政策收紧带来的明显效果。在资金受限的客观条件下,更多房企选择以价换量的方式降价促销,这样的趋势将在年末持续。土地成交溢价率的走低有利于后续房价保持平稳。5月以来二线和三线城市土地成交溢价率持续走低,从4月的高点22.3%、27.7%降至10月的6.4%、7%,有助于带动这些地区房价理性回归。

  一线城市土地成交总体保持较低溢价,今年多数月份仅有5%以内的小幅溢价,但近两月所抬升。随着开发企业一线城市补库存意愿增强,优质地块溢价率依然具备上行空间,控制好地价将是一定程度上稳定一线城市房价的源头。

  2、成交增速如期小幅改善,但可持续性存忧。

  1-10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1-9月份为下降0.1%。商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

  如上期报告分析,四季度是积极推盘促销和业绩冲刺阶段,叠加基数走低的直接作用,销售面积同比转正,销售额增速回升。在主流房企中,六成房企已完成其全年预定任务的80%以上,其中恒大、龙湖等10家房企完成率在90%以上;近三成的房企完成率在70%-80%之间。短期内销售数据小幅反弹的趋势可能延续到年末。

  然而,销售数据的短期好转可能不会带来趋势性反转。一是以供促需和以价换量力度将在明年初减弱,二是今年土地购置持续减少,各月土地购置面积和土地成交价款同比持续负增,可能降低明年推盘的“粮草”,销售改善的持续性存忧。

  3、开发投资增速有所回落,土地购置走弱是主因。

  1-10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资80666亿元,增长14.6%,增速回落0.3个百分点。

  从房地产投资的组成来看,目前占比约六成的建安投资维持坚挺。

  当前依然处于项目施工高峰期,房屋施工和开工保持高增,1-10月份同比分别增长9.0%和10.0%,分别比1-9月份加快0.3个百分点和1.4个百分点。施工高增使建筑工程投资快速增长,也带来竣工数据在加速修复。1-10月份竣工面积同比下降5.5%,降幅明显收窄3.1个百分点,竣工增速有望企稳回升。

  目前占比约1/3的土地投资走弱。1-10月份房企土地购置面积和土地成交价款分别同比下降16.3%和下降15.2%,降幅分别收窄3.9

  个百分点和3个百分点。土地市场成交的两位数负增贯穿全年各月,分期给付的土地购置费可能进一步放缓。

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