楼市拐点出现了?二手房价环比下跌城市超上涨城市

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  房价拐点出现了?

  11月15日,国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,一、二、三线城市新房和二手房销售价格环比涨幅均有所回落。

  此外,还有17个城市房价环比下跌,数量连续三个月维持增长。叠加此前发布的销售数据,房地产销售面积年内首度重回正增长,楼市“以价换量”成果凸显。

  多位分析人士均向21世纪经济报道记者表示,新房价格下跌城市持续增多,二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市,诸多迹象显示,如果没有明显政策调整,市场拐点或将出现。

  关键指标逆转

  总体来看,4个一线城市新房价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。二手房销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。31个二线城市,新房和二手房价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。

  “2019年10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落”,国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读房价数据时表示。

  不过,从房价调整的城市数量来看,市场调整的迹象十分明显。

  10月,有50个城市新房价格环比上涨,数量是2018年2月以来的新低。其中,西宁、呼和浩特和南宁三个中西部城市,10月新房价格涨幅分别是2.8%、2.4%和2.0%,是仅有的三个涨幅超过2%的城市。另外,成都也以1.5%的涨幅位列70个大中城市的第六位。

  而房价下降城市数量,则延续了7月以来的持续增加态势。国家统计局数据显示,10月,70个大中城市中,共有17个城市新房价格环比下降。这个数量也是2017年9月后,25个月以来的新高。其中,下降幅度最大的是济南和泸州,环比下降了1%。而一线城市北京和广州,则分别环比下降0.2%和0.1%。

  二手房方面,10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比增幅为0.1%,同比增幅为4.2%。无论是环比数据还是同比数据,实际上都呈现了涨幅收窄的态势。

  不仅如此,易居研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示,一组信号意义更为强烈的指标是,二手房价格环比下降的城市,从9月的28个上升至35个,而环比上涨的城市则只有28个。下降数量超过上涨数量,这是2015年4月以来,首次出现类似的情况。

  实际上,在楼市开始步入本轮上行周期的2015年5月,这个指标就发生了类似的逆转。此前一年,二手房价下跌的城市数量都多于上涨数量,从这个月开始,上涨数量超过下跌数量。

  在杨红旭看来,新房价格,在部分城市存在限价限签等行政干预,存在失真情况。因此二手房价格变动更能体现楼市真实情况。并且,从周期来看,二手房价格变化领先于新房价格,二手房价格下跌城市数量变化,又领先于各线级城市的二手房总体均价变化。

  在这样的逻辑下,杨红旭认为,“市场半只脚踏进冬天了。”

  “以价换量”还将持续?

  多位分析人士均向21世纪经济报道指出,开发商从9月以来持续的降价促销活动,是此次房价数据出现上述现象的主要原因。

  今年上半年以来,收紧房企融资成为楼市调控的主基调。银行贷款、信托、债券等渠道先后收紧。在下半年进入偿债高峰期和销售业绩冲刺期的双重压力下,部分房企开始选择降价促销,减轻资金压力,完成年度销售目标。

  一个典型的案例是,10月曾有开发商降价导致的维权事件视频流出的济南,新房价格环比下降1%,在70城中居首。

  而宏观数据对此也有印证。国家统计局数据此前发布的显示,1-10月份,商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%。在去年销售面积创下历史峰值的高基数上,增速今年以来首次由负转正。

  对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,新房市场“以量换价”效果有所显现。从标杆房企的销售来看,10月其销售面积及销售额均明显增长,但销售价格出现回落。预计全年新建商品住宅销售面积同比增长1%左右,与去年基本持平。

  许小乐认为,年前新房价格可能继续下跌。10月全国商品房及商品住宅新开工面积累计同比增速仍在扩大,后期供应增加,“以价换量”将会持续,新房下跌趋势将会持续。城市方面,后期随着三四线城市销售的下滑,70城的一手房价格下跌趋势会逐渐由一二线向三四线传导。

  因此,后续政策是否会做出调整,成为关注焦点。

  杨红旭指出,从房地产调控角度来看,周期已经发生了变化。过去四年一直防大涨,未来一两年须转为防大跌。

  而中原地产首席分析师张大伟则认为,房价涨幅全面放缓趋势已经出现,但对于2019年四季度的市场走势来说,一要看年末的信贷政策,包括11-12月LPR的调整,以及是否会降准;二要看近期各地频繁的人才政策波动,是否会影响市场。

  实际上,随着2020年城镇化目标阶段性“大考”越来越近,各地开始密集调整户籍政策与人才政策。其中,包括海南、上海、南京等地,都在10月以来发布对人才政策做了微调。

  但也有分析人士告诉21世纪经济报道,在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”表述未变,楼市“三稳”基调未变,地方政府问责机制未变的情况下,本轮调控核心的限售、限价和限贷等政策,大幅调整的可能性不大。

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