据说，北京要调整非普住宅标准了？

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最近深圳调整豪宅线的事情引起了极大的轰动：

2019年11月11日开始，对于建筑面积144平米以下，小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

深圳税务局上午刚刚官宣，下午业主们就集体涨价。再叠加上前段时间的利好，相关人士普遍认为：深圳很有可能要开启一轮普涨。其实，要论起对“豪宅”的定义标准，北京和深圳比起来，真是有过之而无不及。凡是在北京买过房的朋友们都知道，现在北京市场上很难找到普通住宅了。下面，我们再来普及一下什么是普通住宅，什么是非普住宅。北京市住建委发布的非普住宅标准是：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；
2、单套建筑面积在140平方米以上；
3、实际成交价格高于该区市场指导价；

注意，以上3个标准，只要满足其中任意一个，即被认定为非普住宅。关于第三点的指导价，这里再解释一下：2014年9月底，官方对北京5环内、5-6环、6环外，都有一个统一的市场指导价。

▲图片来源：大伟看楼市大家只要稍微看一下这个价格，就会发现，这是十分不合理的。五环内单价不超39600元/㎡，抱歉，这样的房子笔者实在是找不到。反倒是总价不超468万这一项，南三环、东三环等一些区域的老破小反而满足。同理，5-6环、6环外也是这样的情况：要论单价，符合标准的很少（除了个别限竞房和共有产权房），若论总价，可能一些老小区小面积的1-2居能满足。很多人都好奇这指导价为什么定的这么低，上文中我们已经提到过了，这是2014年9月底的标准，一直沿用至今。众所周知，北京房价在2016-2017年初历经了一轮暴涨，涨幅在100-130%之间，虽然如今经历了快三年的阴跌，可降幅也只有15-30%而已。这也就是说，从2014年到现在，北京大部分区域的涨幅，都在70%以上。以现在的价格标准来看，很显然，当初的指导价已经十分不合理了。

既然如此，有没有改动的可能性呢？2

就在今年7月份，有媒体还专门为这事儿咨询过北京住建委，而住建委给出的回复如下：

您好，来信收悉，感谢您对我们工作的支持。现就您所提问题回复如下：相关政策咨询问题，您也可以登录我委网站：www.bjjs.gov.cn查询，我们愿竭诚为您提供方便、快捷的服务。
您的来信对北京普通住宅标准调整提出了很好的意见建议，我们高度重视， 已同财政、税务等部门进行了认真研究，下一步，将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求，认真做好相关工作。感谢您对北京住房工作的关心。

从字面来看，全是官话，但可以肯定的是，住建委和财政部、税务等部门进行了研究，至于最后的答案是怎样的、调还是不调，现在没有人能说得清，也许，住建委自己也尚未有明确的答案。毕竟，非普住宅线的调整，对市场的影响将会是巨大的。
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第一，调整非普标准，意味着调整首付比例；众所周知，在北京房地产市场中，普通住宅和非普住宅的首付比例是有区别的：

从表格中我们能看出：对于首套来说，5%的差别并不大，但对于二套来说就不同了，有20%的差距呢。所以，在北京，大部分二套房的买家，普遍都选择全款，因为实在是贷不了几个钱。

而限制首付比例，是“限贷”调控政策中最重要的一环，这是调控的底线，即使有一天限购放松了，它也很难松动。

再加上11月5日的降息，外界普遍预测最新一期的房贷利率也会随之下调。如果11月20日，5年期LPR利率真的下调了，那么，在这个关键的时间节点，再松动首付比例，后果是不堪设想的。即使11月20日房贷利率不下调，那么下个月呢？下下个月呢？明年呢？笔者认为，在货币政策的宽松周期，房贷利率大概率会结构性松动。也就是说，对首套刚需松动。鉴于此，笔者猜测：如今这个非常不合理的非普住宅标准，也许会调整，但由于房贷利率等因素的制约，可调整空间十分逼仄，大家不要报太大的希望。

第二，调整非普标准，意味着调整房产再交易中的税费；

在房产交易中，普通住宅和非普住宅的缴税标准是不同的，具体如下：

▲图片来源：大伟看楼市虽然和首付比例比起来，税费的影响要相对小很多，但两者叠加上一起，影响力不容小觑。也就是说，如果你买普通住宅，和非普住宅相比，不但能少付首付，还能少交税。

所以，如果非普住宅线大幅调整，对市场造成的影响，将是不可预估的，这也有违“房住不炒”的定调。4

从以上的分析中，我们能看出两点问题：第一，北京市场上的房源目前80%以上都被“豪宅”化，包括一些共有产权房和限竞房，这无疑大大增加了刚需买房的难度，明显是极其不合理的。第二，以目前的形势来看，由于种种因素的制约，可调整空间又十分受限。所以笔者个人认为：

调整非普住宅标准，也并非完全没有可能，但肯定不会大力度的调整，微幅抬高指导价、或者拿限竞房试水，概率相对大一些。

如果将来有一天，这个不合理的标准真的调整了，不管力度多么微小，对整个北京楼市来说，都是实实在在的利好，但至于房价会怎么走，还要看后续政策的持续走向。

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