5年后，有50万存款的家庭，“买房”还是“存起来”？内行讲明白

最近一段时间，我发现楼市里散发“焦虑”情绪的声音多起来了。

动不动就是房产决定了“阶层”，总是以“孩子赢在起跑线”为口号。

前天看到一个房产专家说，买到北上广高端小区里的邻居，不是精英码农，就是985、211的高学历，整天讨论的是国学、经济、宏观和大势。

按他的说法，在三四线买房的人，接触的都是鸡蛋青菜多少钱、哪里的超市在打折、哪里的药店能领鸡蛋和粮油。

我们当然不否认大城市能开阔眼界，但如此武断的截取片面印象来支撑论点，多少有点偷换概念。

这种声音听多了，也就见怪不怪。无非是以城市层次划分房产，再以房产价值划分前景，直接得出“房子决定命运”的结论。

但是，为什么学区房值钱，学历却不值钱？房子的威力，真有你想象的那么大？

之前看到一个新闻，住着高价学区房的深圳考生，被河北的衡水考生“碾压”，在近两年学区房涨幅最大的苏州，全市进入高分段，拿到名校入场券的学生数量，还没有隔壁无锡一个学校多。

笔者觉得，把房子当成衡量孩子起点、人生成功的标准，有点过于狭窄。

充其量，只能说是一种需求而已，只是很多人把这种需求描述成了焦虑，并把买房的焦虑传染给了其他人。

因此，我们不妨务实一些，对一般家庭而言，手握50万存款，未来5年，选“房产”还是“现金”？或者说，“买房”还是“存起来”？内行讲的很明白。

先来说配置房产。

最近两年，楼市出现了两个明显的变化。

第一，房价上涨持续的时间，越来越短。

为什么现在“房子决定阶层”的论调大行其道？原因很简单，过去这10年，房价上涨的速度之快、持续时间之长，是以前从来没有过的，房子带来了“财富幻觉”，也让更多人相信买房能够改变自己的人生。

从2008.10月到2012年2月，从2012年3月到2015年2月，从2015年月至2018年3月，每次大概持续3年左右时间，相信房子的人，早早上车赚了钱，不信的人，只能捶胸顿足。

但是，从去年至今，房价只涨了两次，每次持续的时间，连3个月都不到。

第一次，是2018年的3-5月份，第二次，是今年的3-5月份，当时的情况很相似，充斥着抢房、地王、房贷利率下降这些特征。

短暂的火爆，掩盖不了长达两年的疲弱，土地流拍越来越多，降价促销的城市也频繁出现，以至于不少城市打着“抢人”的旗号，“定向宽松”了购房门槛。

第二，持有房产会亏钱，成了市场共识。

在过去10年的认知当中，大家都形成了一种思维惯性，房价涨幅远远高于持有房产的成本。

即便租售比不合理，每个月还要掏物业费，即便还要加上房屋折旧和交易税费，房价随便涨个20%，这点小钱谁也不会在乎。

但是，当房价真正开始走平的时候，会出现什么结果？

从二手房的表现就能看出，越来越多的城市进入存量房市场，加上不少城市严格实行限价政策，这就导致新房和二手房出现巨大的价差，上万人排队抢的限价盘，已经无法反映市场的真实情绪。

以杭州为例，截至10月31日22时，二手房挂牌量已高达99602套（含商业）。以目前增速看，11月初突破10万套大关毫无悬念。

从2018年3月的2.5万套，到今年9月底的9.4万套，平均每月净增3800多套。而从9.4万套到10万套，更只用了一个月。

这么多二手房积压在那里，成交周期越来越长，业主挂牌价一降再降，仿佛是被“冷冻”了一般。

杭州并不是孤例，成都、武汉、郑州同样“来势汹汹”，它们都是二手房被“冻结”的典型。

根据贝壳研究院发布的数据，武汉从去年最高点均价20317，跌到了18773，跌去了1544元。郑州从去年最高点均价17138元，跌到了14913元，跌去了2220元。广州二手房挂牌均价从38000跌到了32000元，北京、上海、天津也是跌势绵绵。

买房亏钱，正变得理所当然。

回到本文主题，50万能买来什么房子？如果以三成首付、90平以内小三室来计算，房价在两万以下的城市还是可以买到的。比如环京、环沪、环深的强三四线城市，中西部的一些弱二线省会。

但是，前者只有京沪广深的人口外溢，却没有短期可以迅速建立的配套，后者房价涨速很快，工作机会却与武汉、成都、杭州等强省会不可同日而语，对一般家庭来说，总共也就50万的存款，全拿来买房，月供就是个大问题。

稳定的收入，是负担房贷的前提，而工作机会的多少，是收入是否问题的先决条件。

因此，一个家庭的积蓄全部用来做首付，还要承担房价回落，买房亏钱的后果，确实不值。

有一种情况是比较适合买房的，人脉都在小城市，家里在本地有不少关系，有个交社保和公积金的工作，闲暇之余能有不错的副业收入，当地的首付和月供恰好也能负担，这样的家庭，拿出30万左右买个婚房，可以过的非常滋润，就算再过5年，对家庭财务状况也没什么影响。

再来说配置现金。

在最近举行的财经年会2020论坛上，前央行行长发表了一个演讲，其中提到：中国十年前储蓄率达50%，现在是45%，仍是全球最高。金融业收入再分配最主要的做法是住房抵押贷款，高收入的人存钱多，低收入的人借钱多。

这段话有两个重点，需要圈起来。

第一，即便在房价高涨的年代，依然有大量的人在存钱。第二，富人爱存钱，穷人爱借贷。

这似乎与我们的认知不符。

因为这些年我们看到的、听到的说法，都是鼓励贷款，把房贷当成刚需族的一种“福利”，高杠杆买房的家庭越来越多，低首付、零首付买房的方式，让越来越多的家庭拿不出存款来。

原因何在？笔者觉得，只有两个因素：教育和就医。

前段时间看到一个讲话，北京大学人文社会科学研究院常务副院长说：从社会学研究的角度看，减什么负了，学校里面快乐成长，一出校门孩子们就马上被家长领着进各个辅导班。不进班怎么办？孩子将来命运没法预料，似乎落下一步，就意味着毫无出路。

同理，没有交社保和公积金的家庭依然很多，感冒花个千八百也是常事。

在子女教育和身体健康面前，房子就算再珍贵，手头也得有个几万块钱备用，心里才踏实。

因此，从配置现金的角度，不谈CPI和M2这些枯燥的数据，只讲维系生活运转的日常资金，50万存款，在未来5年，至少应该留一半给作为风险备用。

因为在教育和医疗面前，未来会花多少钱，你心里没底，把存款变成房子以后，还能不能再顺利变现，同样也不可预知。