房屋抵押后是否能够出租?抵押是否不破租赁?

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  典型案例:

  

  杨某曾购得某大厦内的一套二室一厅住房,1994年10月初,杨某因开办公司而向周某借款30万元,借期一年。根据周某的要求,杨某以该套房作抵押,双方订立了抵押合同并于同年10月30日办理了登记手续。同年11月20日,杨某将该套房出租给美尔公司,每月租金100元,租期2年,合同订立后,杨某并未告诉周某房星出租情泥。1995年11月初,杨某因其公司亏损无力偿还向周某所借的欠款,经双方协商,决定将该房以30万元出卖,但数月内无人购买,后周某同意以该房作价30万元转归其所有,以冲抵债务,条件是美尔公司必须尽快出。双方于1996年3月初办理了登记过户手续。同年3月10日,杨某通知美尔公司该房产权已移、原租赁合同要解除。周某也通知美尔公司,因原租全订得过低,现上调至每月2000元,关尔司还需交押金5000元,否则要解除租赁合同。美尔公司不同意。当事人因不能达成协议,周某遂在法院提起诉请求变更或解除租赁合同,同时起诉杨某要求其偿因美尔公司不能腾出而给他造成的损失。

  案例分析

  本案的主要焦点在于房屋抵押后能否出租。《中华人民共和国担保法》并未禁止抵押人抵押物出租。最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十六条第一款还规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。而中华人民共和国物权法第一百九十条也规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租货关系不得对抗已登记的抵押权。从法理上来说:一方面,抵押权只是就抵押物的变价优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后,仍对该物享有所有权,只要租货期限不超过债务的清偿期,抵押人可以将占有和使用权转移给他人,也就是说可以将该物出租。这样在抵押权人实现抵押权时,租货关系也已经终止,不会影响抵押权人的优先受偿。另一方面,由于不动产抵押并不移转占有,因而抵押人将某项不动产设定抵押以后,完全可以将该物出租给他人。尤其应注意到,由于抵押物仍由抵押人占有,如果抵押人不愿对抵押物使用收益,又不能将该物出租或者借给他人使用,则不能充分发挥物的使用价值,不利于提高物的利用效率。所以本案中,杨某将其已设置抵押的房屋又出租给美尔公司,应是合法的。

  

  但需要注意的是,租赁期限超过债务履行期时,抵押人应当具有的义务。本案中杨某将已抵押的房屋出租给美尔公司且租赁期限为两年(从1994年11月20日至1996年11月20日),而主要债务的期限为一年,债务履行期届满的时间是1995年10月初,显然租赁期限超过了债务履行期,且债务履行期届满而杨某又无力还债,周某要实现抵押权,因租赁关系仍然存在这就使抵押的房屋之上负上一种负担(租赁),此种负担必然会使抵押物在变卖、拍卖时,其价值受到影响,因为任何买受人发现标的物之上设定有租赁关系,显然不会以未设定租货关系的价款来购买该物,尤其是如果租金定得较低,又不能调整租金,或者买受人需要购买该物自用而又不能解除租货合同,则租货关系的存在必然会阻碍买受人购买该物。正因为这一原因,在债务到期以后,杨某无力还债时将已设定抵押的房屋作价30万元出卖,数月内无人购买。

  

  可见,如果租赁期限超过了抵押权行使之时,必然会使抵押物的变价减少而损害抵押权人的利益。因此,最高人民法院最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释第六十六条第二款规定:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该对产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。因此本案中,杨某将其已抵押的房屋出租给美尔公司,租赁期限超过债务履行期限的,杨某应当及时通知周某,并征得周某的同意,如果周某同意租赁期限可定为两年,则可以认为其自愿承担了今后抵押物的变价减少。

  然而,本案中,杨某并未就将房屋出租两年的问题征得周某的同意,甚至并未告知周某关于房屋出租的情况,显然,杨某已违反了诚实信用原则所应当负有的对抵押权人忠实告知真实情况的义务,对因此造成抵押物变价减少或者使周某不能住用房屋的损失,应负赔偿责任。

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