新盘测评:品秀星樾卖什么价合理?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  广州地铁集团、越秀集团和科学城集团三大国企联袂打造的品秀星樾于11月16日开放售楼部并接受诚意登记。

  

  三大国企领导出席开幕式

  一、现场

  PLUS特派员10:30到达现场时,见到了久违的盛况,废话少说,直接上图:

  

  

  

  有没有一种广州能走得动路的老人家都到此一游的感觉?知道的说是楼盘暖场,不明白的会说是广场舞比赛吗?

  人多是好事,旺场嘛,但样板房拍出来就是这样的:

  

  

  

  特派员使出吃奶的力气,终于拍到几张比较“冷静”的照片。

  

  

  

  

  算了,还是上户型图吧。

  二、户型

  

  

  

  以上是今天开放的三个样板房的户型图。

  楼层布局是这样的:

  

  楼栋位置图:

  

  本次计划推出4栋、9栋和10栋,户型基本相同。每层6房,32层,每栋192户,三栋约600户。

  三、产品测评

  品秀星樾,除了几十栋类似叠墅的情景洋房外,有26栋高层洋房,总共5284户。产品测评分为10项,分别是:地段、交通、生活配套、教育、环境、户型、装修、产品综合、价格和不利因素。每项满分为10分,总分为100分。

  地段:以珠江新城为10分,天河越秀海珠其他区域9分,项目在科学城约位置,得7分。

  交通:特派员自驾从天河区政府出发,经华快、广河和广佛肇高速到达项目约32分钟,得6分,将来项目有较完备的轨道交通,+2分,共得8分。

  生活配套:科学城生活配套完备,但距项目都有一定距离,目前项目配套一般。6分。

  教育:项目有幼儿园和9年义务教育学校配套,但学校是新建的非名校。7分。

  环境:环境较好,紧邻植树公园。8分。

  户型:户型函盖83、84、94、97、106、107三房和124四房单位,将刚需一网打尽。设计合理,部分有面积赠送、基本无浪费。得8分。

  装修:装修风格简洁现代。得8分。

  产品:每层两梯6户,共32层。梯户比较高。十字型排布,透风采光一般。7分。

  价格:没有公布售价,按传说均价在4万计。7分

  不利因素:小区底部是车辆段,4、9、10栋靠近学校和操场,有噪音污染。得8分。

  综合得分:74分

  

  王石曾经说过,一个楼盘,如果综合可以打70分,那就可以入手。因此,PLUS测评认为品秀星樾是值得入手的项目,获得推荐买入的评级。

  

  四、市场分析

  从目前的市场行情来看,科学城房价存在一定程度的透支情况。理由如下:

  1、广州一手和二手市场价格处于下行阶段,二手价格已经持续下跌超过三个季度,跌幅高达15%~20%。一手市场价格调整约三个月,中心城区价格下调较小,东部价格下调较大,新塘、朱村、荔城等热门板块跌幅同样超过20%。

  2、上月科学城大壮名城开盘,科学城价格不降反升。受其影响,科城山庄价格也上小幅上涨,部分价格已经直逼天河区的房价。科学城价格逆市上涨的行情蕴藏了一定的风险,如果市场下行趋势不能在短期内改变,很可能遭遇报复性下跌。这在过往的市场已经有过血的教训。祈福缤纷汇就曾经创下5万多的单价,今年不得不接受跌回3万多的事实。

  3、轨道交通对房价的利好被严重透支。同样是轨道交通的旗舰明星楼盘品秀星图,今年也从3万的价格回调到2.3万以下,率先领跌新塘区域。对于在天河、越秀或海珠的上班族,4万的科学城和2万出头的新塘或2.7万的亚运城有什么实质的区别?

  五、品秀星樾定价多少合理?

  在做产品测评时,我们选用了传言的均价4万,给出了7分的评分。这就是说4万的均价有一定的合理性,但也并不是特别有吸引力。

  一个项目的合理价格应该是多少?这是一个非常困难的判断,往往带有很大的主观性。PLUS综合了目前市场的行情、上个月大壮名城的开盘价格和销售行情,以及目前在售的科城山庄产品价格后认为:如果品秀星樾的开盘均价在4万,对萝岗区域的刚需型买家来说是合理和有吸引力的,但对天河、越秀或海珠的外区刚需型或投资型买家来说吸引力较低。

  如果开盘均价低于4万,那就意味着便宜的单位可能会低至3.6万一线,这个价格可以吸引到部分外区刚需或投资型买家。

  如果开盘均价高于4万,那就可能部分高价单位会上摸4.5万一线,在目前市场走向不明的情况下,即使是倍受亲睐的科学城的明星项目,也要接受市场的检验。毕竟,昨天PLUS粉丝报料,成交了一套天河中海康城二手,单价3.2万元。

  后记

  PLUS 为什么要做项目和产品的测评?这是一件费力不讨好的事。原因是PLUS在与网友和粉丝的互动过程中,发现很多人在决定购买产品时,缺乏客观评价一个项目和产品的能力,经常会被某些夸张的宣传所迷惑,或者是只看见项目的某一个突出的优势(或缺点),忽略了其他的因素,从而作出错误的决定。

  因此,PLUS决定 推出产品测评系列,力求客观公正地对产品进行测评,为消费者提供一个可以量化的参考。

  我们当然知道目前的测评还很幼稚,无法完整和准确地反映出实际的情况,但我们仍希望能通过自己的努力,不断完善测评系统,为消费者提供值得信赖帮助。


特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

广州PLUS

要在广州买房?快来问我!

头像

广州PLUS

要在广州买房?快来问我!

1988

篇文章

6899

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码