利好信号频出,楼市大逆转了吗?

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  文/扬子江

  大江东去,偶有浪花回奔。

  最近,楼市利好的信号,纷至沓来,很是鼓舞房产中介的信心。

  (1)商品房销售面积增速首次转正

  11月14日,国家统计局发布2019年1至10月份全国房地产开发投资和销售情况显示,2019年前10月,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1至9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资80666亿元,增长14.6%,增速回落0.3个百分点。

  (2)深圳重磅取消“豪宅税”

  11月11日,深圳楼市出台大政策,大幅上调“豪宅线”,容积率高于1.0,建面144平米以下的房子全部列为普通住房,只要满两年出售就可以免缴增值税。

  

  这样的利好信号,在楼市压顶的这两年,确实是不多见的,已经成为近期房产中介推盘的必备说辞,大批二手房卖家,自我感觉也找到了平价出售的救命稻草。

  但是,且慢,我们抽丝剥茧看看,楼市是否真的大逆转了?

  01

  前9月的商品房销售面积增速为负,前10月转正了,这说明了,今年商品房销售面积的增加量,关键来自10月份。

  前9月不行,10月份突然行了。这是楼市的自然回暖吗?肯定不是。这是开发商在加大促销力度,9月卖房、8折卖房很普遍。不仅10月份,包括11月份和12月份,我们可以基本预测,商品房销售面积更得大增,因为,房企双11的促销,居然连7折卖房都出来了。

  2019年,全国商品房销售面积,铁定超过2018年,从而创下新的历史纪录。

  

  但是,我告诉你,2019年的商品房销售面积创下历史纪录,与过去的年份截然不同——过去的创纪录,往往是购房者抢购、开发商惜售,现在,折扣、折扣、再折扣,优惠、优惠、再优惠,否则根本很难打动购房者。

  而且,开发商从10月份开始的高折扣促销,本质上是在透支2020年的楼市刚性需求,如果不出意外,2020年的全国商品房销售面积,极有可能在今年创纪录的基础上腰斩。

  02

  深圳降低“豪宅税”,是带有一丝变相刺激楼市的味道。

  但是,原来所谓“豪宅税”的标准,是2015年出台的标准,而2015年至今,深圳房价普遍涨幅接近一倍,这导致了所谓豪宅的名不符实。

  比如,2015年的原标准:南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。而现在这样的总价,几乎仅是80平米左右的普通高层住宅,这显然是与深圳真实的豪宅,一点也挂不上钩的。

  所以,不要说只是深圳,即便北京、上海等城市,随后跟进降低所谓的“豪宅税”,在道理也都是说得通的,总不能让今天普通的小三房,去缴纳所谓的豪宅税吧!

  

  至于深圳降低“豪宅税”是不是楼市的利好信号,我认为,对于深圳楼市,这肯定是个利好,毕竟同样一套房子,现在上调标准不在所谓的豪宅范围之内,房产交易至少可以省掉三五十万的税钱了。

  但是,这样的利好效应,本质也是有限的,一个城市的楼市是否有上冲的空间,本质上还是得看人口效应。也就是说,类似像深圳这样的每年人口净流入巨大的城市,即便不降低“豪宅税”,中长期依然是应该看好的。

  而对于众多人口净流入不明显、甚至为负的城市,你即便再怎么降低交易税率,其房价在中短期内,也是很难看到光明的。更何况,绝大多数城市的房地产,至今还不存在所谓的豪宅税一说。

  03

  不要有点阳光就灿烂,妄言楼市逆转还太早。

  请注意,请注意,刚刚公布的10月份70城市楼市数据,二手房价下跌的城市已经占到一半,而且,无论是新房还是二手房,一二三线城市价格环比涨幅已经全面回落。

  所以,大势依然明确,那就是房价箱体震荡的大方向,不会有任何改变,当然,这是针对整体而言。

  

  如果再做一点区分,那么,一二线城市的房价,在经过两年左右的箱体震荡之后,其中前20大城市,应该还是要走出一幅上涨的态势,当然,大涨那是绝无可能的。

  而广大的三四线城市呢,或许,都不存在两年左右的箱体震荡时间,至多一年左右,从2021年开始,大概率将走出一波抛物线向下的走势。

  当前楼市,我们一定得有结构性的认知,那就是:政策性的消化泡沫,“房住不炒”对房价的压制,本质是担心泡沫变得更大。

  所以,在泡沫基本消化之前,任何所谓的利好,都不构成真实的利好。

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