这4个城市,对楼市最狠!

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  文 白羊

  中国楼市的内部分化,正在进入2.0阶段。

  若之前的分化还是两大阵营(一二及强三线城市VS广袤的四五线城市)泾渭分明的话,如今头部阵营城市都不在是铁板一块了。

  那厢,与北京房价并驾齐驱的深圳“意外”取消了豪宅税;这厢,却有4个二线城市的首套房贷利率叒叕破了6,这个重要关口。

  融360的监测数据显示,10月份,全国首套房贷利率水平破“6”的城市增至4个,除了苏州和南宁外,郑州和武汉的首套房贷款利率水平也涨至6%以上。

  值得一提的是,全国房贷利率最高的10个城市中,有9个城市,10月份的房贷利率水平均处于上行状态,但处在高位的合肥利率却在环比微降。

  若把范围放大,这种分化,体现的更为清晰。

  比如,全国首套房贷利率平均水平仍在普涨状态,平均利率为5.52%,环比微升0.01个百分点,已连续5个月小幅上升。从银行的角度也是如此,如截至10月底, 35个城市533家银行分(支)行中,有238家银行分(支)行的首套房贷款利率环比上升,比上月增加了137家,占比44.65%;

  但另一方面,头部阵营城市间的分化也在加剧。如首套房方面,35个城市中,23个城市房贷利率水平有所上涨,4个城市维持9月水平,上海、深圳、天津、佛山等8个城市的有所下调。

  即使是一线城市也在分化,如北京和广州的房贷利率水平略有上涨,上海和深圳地区则有所下降。

  二线城市方面,10月,郑州、南宁、苏州、杭州、宁波等21个二线城市房贷利率水平上涨,其中,大连、珠海、沈阳、长沙四个地区实现5连涨。

  但同时,首套房贷利率下降的二线城市数量也增至6个。其中,天津、佛山这些经济近来稍显乏力的城市,利率水平下降幅度相对较大。

  要知道,房贷利率的涨跌是影响购房者短期买房意愿的重要指标,利率涨那么一点,可能每个月都要向银行多交几百乃至几千块;利率降一点,几十年下来,购房者就能省下一大坨羊毛,进而出手的积极性也会高一些。

  那么,该如何看待当下房贷利率分化的市场行情呢?这需要先看清利率变化的背后逻辑。

  影响利率变动大的因素有三个,一是LPR的变动;二是银行放贷资金供给的变化;三是政府调控力度。

  其一,今年8月17日,LPR改革之后,LPR正在成为新的市场指导利率。10月,房贷利率走高也与绝大部分银行分(支)行都执行LPR房贷新政有关。

  但也应看到,LPR的影响并不是趋势性的,11月5日,央行发布公告称,人民银行开展中期借贷便利(MLF)操作中标利率为3.25%,较上期下降5个基点,这也就意味着,11月20日的LPR下调将是大概率事件,而且考虑到外围进入新一轮的降息周期,LPR继续走高的可能性也不大。

  其二,从供求关系上来说,马上就是年底了,银行也进入了信贷额度紧张的局面,这也间接推高了放贷利率。但也应看到,其也仅是影响当下房贷短期的、周期性的因素。

  所以若细细推敲,上述两点仅是当下房贷利率走高及分化的必要非充分条件。真正左右房贷利率的趋势性走势和分化的,还是“有形之手”的力量。

  由下图可知,自今年下半年以来,首套房贷和二套房贷的利率有一个明显的走高趋势,这其中最主要的背景就是二季度以来,部分城市收紧了调控政策,5月份以来部分热点城市首套房贷利率也纷纷上调。

  

  苏州、南宁、郑州和武汉四城的首套房贷款利率水平持续性走高涨至6%以上,乃至超越北上广深,成为房贷率上新的BIG4。从另一个角度也表明,这四地的楼市,温度还是有点热,所以要继续发狠。

  而之前楼市也狠过、已经有点凉的天津等地,则需要借“因城施策”之名,再稍微加点热。

  头部阵营城市的分化,也预示着,这轮长达三年的调控,终于走到了关键节点。

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