北上广深房价出现拐点，房地产时代真的结束了

国内房价真正进入加速上涨周期是在2015年“330”政策之后的几年，这个阶段也是中国居民加杠杆的阶段。房子对于中国老百姓来说真是太重要，连去库存都能是在涨价的过程中完成的，这也算是人类经济发展史上一朵奇葩。

在国内，对于具有强金融属性的“房子”，其加速上涨的特征和表现也会如同金融产品一样。有过股票投资经验的投资者就会知道，往往牛市后期都是加速上涨完成的，如今的中国房地产就有这样的征兆。2015年至今，也不过4年的时间，这个加速上涨的过程似乎已早已完成，现在房价形成下跌趋势的迹象，房地产的浪潮似乎真的要退出了。

如果有去观察中国各城市房价上涨的规律，会发现一般都是先从一线城市开始上涨，然后开始向二线城市传导，再向三四线城市，最后向县城、镇乡蔓延，然后这轮房价的上涨周期也就结束了。除了上涨会呈现这样的规律，下跌也是一样，都会是从一线城市开始的，但三四线及以下的城市下跌可能会更快。

站在当前的时点上，我们去观察一线城市房价表现，正是开始向大家证实中国的房地产的拐点已然形成，未来房价或许处在一个长期的慢速下跌周期。我们仔细去分析一下北上广深商品住宅成交均价趋势图，可以看出：

1.北京商品住宅是在2016年底达到成交量阶段性高峰后，开始急速下降，成交价格在2018年底创历史新高后，开始下跌，到目前为止还没有止跌的迹象；

2.上海商品住宅市场，成交量基本上也是在2016年底达到阶段性高点后开始一路下降之后就震荡，成交价格在2018年下半年创历史新高后一路震荡下跌；

3.广州商品住宅市场，广州市场相对于其他一线城市有点差别，广州在很长一段时间价格运行平稳且明显低于其他一线城市的均价。但是在330政策之后，开启快速补涨行情，基本上也是在2018年下半年达到历史高点后开始下跌，尤其是进入2019年下跌幅度加大；

4.最后我们来看看被认为最具潜力的城市——深圳商品住宅市场，深圳商品住宅成交价格是在2015年330政策后反应最敏感的，上涨最快最迅速，在2017年底就达到了历史高点，然后轻微下跌后开始高位平稳运行。

纵观以上一线城市房价的表现，我们可以看出：

01 北上广的房价在330后走势基本上趋同，先上涨到2018年下半年见顶后开始下跌，而且这种下跌趋势还没停止的迹象（在这个时段买房的人可以回忆下自己的买房时点，是不是踩在了最高点？）；

02 而近年来经济表现优等生的深圳房价在330后快速上涨见顶后开始微跌，之后就一直平稳运行。深圳的房价之所以这么坚挺，与近些年来不断的利好加持有很大关系，让人们对这座城市的期望和预期越来越高。

按照中国房价的运行规律，一线城市的房价如果形成下跌趋势，基本上意味着房地产的浪潮即将退出。这里不得不再说一下从市场逻辑来看，中国房地产市场的拐点也早已到来。不管是大家耳熟能详的“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的理论（金融市场不再支持房地产融资、土地市场供应已经饱和、人口增长的拐点已经形成），还是市场基本的供需理论（2019年人均居住面积39平方米），这些理论的论据均支持房地产市场向下的拐点来临。

诚然，我不否认中国房地产还有一些结构性机会，但是我觉得这个机会还是比较小的，只是存在一些城市或是部分城市的一些区域。这种结构性的机会不改变对市场总体趋势的判断。