住宅韭菜不算啥,商铺炮灰才可怕

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  ——楼市炮灰往事系列之一

  百忍老师评点楼市时,常用“韭菜”一词,提醒众多的买房

  

  者。

  什么是韭菜呢?就是你买的房子跌价超过10%之后,满心苦涩之感受。而当这个幅度超过20%时,基本就会上演去售楼处闹的状况。如果到了30%,就得打砸了。过去十年之中,这样的闹剧反复上演而不能绝,搞得大家仿佛已经习惯了。

  当然,10%之内的价格波动,只能算打折,不算降价,大家还都是能接受的,因为不是每个人都能抄到那个绝对的底。

  而房子的价格变动其实放长远看,并不严重,所以说韭菜更多是指一种短时间的心态。自2008年以来,这十来年,虽然出现了好几轮打砸售楼处现象,但很快价格就涨上来了,那些闹事者心底窃喜,却无人为自己的丑陋再提出道歉。市场经济的契约精神在乌合之众精神面前简直就不值得一提,这可能就是我们的民族性吧?

  其实比价格更厉害的是房子的质量问题,当然这也是闹事的理由,这个是有正当性的。当然具体来看,、也分能修补和不能修补。前者尚可,无非再施工。后者就比较麻烦,最近长沙爆出的数家开发商使用了劣质混凝土,事情就比较严重了,这是会影响安全的,更不必说未来的二手房价,据说负责任的新城已经要把房子拆掉重来。

  因为中国地产制度是预售制,所以质量问题还不是最严重的,更严重的是交不了房,天天维权,或者草草交房,比如崂山的豪宅海德堡。

  当然比起勉强交房,最严重的就是交不了房。你把钱给开发商交齐了,他资金链断了或者跑路了,项目烂尾了,只剩一堆钢筋水泥在残阳如血中凋零。

  所以,在这个转折时刻,买房一定要打听清楚开发商的底细,这比房子本身甚至还重要。一旦落于烂尾,叫天天不应,呼地地不灵。那就不是韭菜,而是欲哭无泪的“炮灰”了

  这两天听说折腾了数年的瑞昌路的凤凰城终于交房了,而李村公园的中央公园还在继续改规划,不知道要到何时?这是大青岛市区当年有名的两个烂尾项目。

  

  今天要说到是另一类悲伤的商铺投资者,比韭菜严重多了,我们不妨也叫做“炮灰”。他们看不清时代的最大变化,怀着“一铺养三代”的过时梦想,把自己的辛苦钱稀里糊涂投了进去,最后也交房了,但是就是一堆钢筋水泥,无法出租和使用,没有任何价值,成为一个彻底的投资失败者,和很多血本无归的P2P理财投资者的命运差不多。投资者本人在真相大白之时,只剩下哀嚎。

  很多人投资商铺,却不明白,这是个生产资料,和住宅有本质区别,住宅只要满足一户一家的个人需求就可出租或者自住。而商业要满足千万人的需求,人家才能进来和你有生意往来,才能产生效益,否则怎么可能有巨大的人流?

  满足一个人比满足千万人要容易的多。这就是风险系数的根本不同。你把这么多钱掏出来,岂能不小心谨慎?洞察清楚其中的几多风险?

  这些年的一个大问题,就是商业体建设的太多,造成泛滥和市场无法支撑。城市主管规划的领导们一拍脑袋,就是个几十万的商业,很难消化。

  目前整个中国,商业的库存要比住宅大得多。很多住宅项目是靠商业部分的由头拿到地,而商业又全靠住宅来维持。

  再就是互联网商业大潮袭来,造成时代巨变,电商以摧枯拉朽之势冲击传统商业,加剧了商业体的恶化。还有人在怀念什么黄光裕,他即便出来,改革缓慢的国美也早已被时代淘汰。洞中方一日,世上已千年。人家苏宁的竞争对手是天猫、京东和拼多多,国美早已被边缘化,如今不过苟延残喘而已。

  就商铺来说,基本分为三类:

  第一类是街铺,俗称门头房,因为可以独立经营,不必依赖于整体,这就大大降低了风险,当然单价也比较高。所以这个主要是回报率低的风险,纯粹无法出租的风险不大。

  第二类是内街,就是客流受到拐弯等严重制约,很难享受街道的自然人流。这就需要运营了,一般要做专业市场,因为能吸引专门的客流。这个风险一下子上升了数倍。否则非常容易一片倒,倒了之后就基本起不来了。尤其是大面积搞大规模的内街,基本上活下来的可能性不大。

  第三类是最可怕的大盒子商业,这个在北方可以摆脱冬天等天气影响,但投入大,开发商往往把里边切成小铺,高价售卖以支撑回款。

  大盒子是把所有商户利益捆在一起,严重依赖统一经营,一损俱损,整体荣才能荣。各种人流动线要求非常高,各种设施的运转费用也高,所以一般的企业搞不来这个。一旦大盒子陆续出现空铺,那基本就完了。

  所以,复星地产在即墨西部拿了巨大的商业地块,规划了两个总计88万平的大盒子,最终没人敢拍板决策,至今还长满野草。剩余的地,被众多开发上瓜分做了住宅。上海首富郭老板还不错,没坑人,不像它北边的几个邻居。

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