网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

青客公寓上市,广西的长租公寓行业还有多远的距离

0
分享至

青客公寓上市,广西的长租公寓行业还有多远的距离 | 论道网观察

文 | 陆静雨 唐艺源 刘文

11月5日,长租公寓服务商青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易,股票代码“QK”,成为国内长租公寓首个赴美上市的品牌。

紧随其后,蛋壳公寓也已于10月28日正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,拟进行首次公开募股(IPO)。这也是继青客公寓后,国内第二家拟赴美上市的长租公寓品牌。

目前,城镇化率不断提升的过程中伴随着大量的人口流动,为长租公寓带来了广阔的市场空间。2018 年中国城镇化比例接近 60%,但与发达国家超过80%的比例仍有较大差距。

另外,国内一二线城市高房价压力及目前较低的长租租户渗透率,将推动长租公寓市场迅猛发展。2018年中国的长期租户渗透率为17.2%,与美国的31.2%、英国的37%、日本的38.7%、德国的55%相比,仍有较大的成长空间。

目前,在国内长租公寓市场群雄逐鹿、蓬勃发展的大背景下,广西的长租公寓市场似乎是被“风口”掠过的领域,没有太多声响。

房屋租赁市场事关民生,是城市人口流动和经济活力的体现,也在一定程度上展现了城市发展潜力。广西长租公寓行业现状到底如何?对此,论道网行业研究员做了一些调研分析。


长租公寓成为新的资本“风口”,规范化是未来出路

2015年1月国家住建部在《关于加快培育发展住房租赁市场的指导意见》中首次推出“租售并举”的概念。

2016年,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。

2017年7月,住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。同年10月,党的十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

正是在这样的政策背景下,长租公寓一时春江水暖,机构品牌大量涌现,成为银行、产业资本以及开发商等竞相追逐的“风口”。

公开数据显示,截至2018年年底,市场上活跃的公寓品牌超过80个,类似自如、相寓、蛋壳公寓、青客、美丽屋、我爱我家等明星品牌纷纷涌现。

2018年以来,公寓运营商获近百亿元融资,长租公寓市场资产证券化进程也明显加快。

数据来源:前瞻产业研究院 论道网制图

继互联网+、共享经济后,长租公寓成为了又一个资本角逐的领域。究其原因,主要有以下几个方面:

首先,在前述国家政策的鼓励下,我国房地产市场正在经历深刻的转变,由“轻租重售”的格局逐步向“租购并举”的方向转变。据不完全统计,目前全国超过50个城市已发布住房租赁的支持性政策,这成为住房租赁行业的“风向标”。

其次,人口净流入的大中城市,住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大。国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2016)》称,未来一二十年,中国仍处于城镇化快速发展阶段。按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年中国仍有2.5亿以上的流动人口,将带来巨大的居住需求。

再次,年轻一代消费需求和观念的改变——房价高企,与其被房子压垮,不如追求当下的生活品质。主打有格调的硬件装修配套以及有情怀有服务的长租公寓,让年轻人的租房体验有了质的飞跃。

正是在这些因素的综合作用下,长租公寓市场发展迅猛。但长租公寓在依靠资本“跑马圈地”、盲目扩张的发展模式下,也存在不少问题,市场风险正在集聚。

近两年,长租公寓因房租上涨推手、租金贷、甲醛门等问题屡次陷入舆论风暴中。尤其在租金贷模式下,“爆雷”频繁。初步统计,从2017年2月至今,目前已有近20家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”。各地相关部门随后对租金贷进行了限制,相关业务也被紧急叫停。

2019年,对长租公寓而言,规范化成为了主流趋势。今年7月,北京房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等会员单位,发布《规范住房租赁服务倡议书》,提出规范市场的“十大承诺”。该倡议书得到了北京市住建委的认可。

据透露,住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规,推动《住房租赁条例》的立法,而租金贷的合规使用条例也有希望被列入其中。与此同时,广州、深圳、杭州等地也纷纷出台方案,规范住房租赁市场健康发展。

总之,政策已经关注到这个领域,代表了未来租赁企业将被规范化,也预示着长租公寓市场在过去一段时间的野蛮发展将被画上句号。

在市场需求庞大、政策日趋规范和房地产行业战略转型背景下,长租公寓行业将进入了发展的快车道。


广西长租公寓市场尚处于起步阶段,道阻且长

与国内长租公寓企业使尽全力争夺房源、客源、市场份额的“跑马圈地”相比,广西长租公寓市场还处于起步阶段。

以广西首府南宁为例,由于没有公开的统计数据,据一位业内人士估算,就他所知的南宁长租公寓企业的运营量,长租公寓市场房源量不过两、三万户,大多是小企业运作,还没有成规模、有一定市场体量的品牌企业。

由于缺乏大额资本和知名品牌进入,整个行业还处于小、散、慢的起步发展阶段。同时也存在一些行业乱象,一定程度上阻碍了行业的健康发展。

在全国长租公寓如火如荼的大背景下,广西明显滞后很多,在笔者看来,背后的原因主要有以下几个方面:

第一,受经济大环境限制。 任何行业的发展都离不开所处的经济环境。近年来,广西GDP增速持续下滑。新近发布的各省市前三季度的经济报告显示,云南、贵州与西藏成为前三季度经济增长速度排名前三的省份,而同在西南地区的广西,实际增速仅5.5%,大幅落后于周边省份,甚至落后于全国平均水平。

基础设施投资持续低迷、大中型项目投资仍然负增长、实体经济投资特别是工业投资增长乏力、投资增长对房地产开发的依赖程度高等,成为广西经济发展面临的主要问题。

具体到房地产领域,以首府南宁为例,据安居客数据显示,今年以来南宁房价呈上升趋势,目前均价为11050元/㎡,同比上涨0.44%。与此相对,南宁整体房屋租金走势呈下降趋势。

2019年南宁房价走势图 数据来源:安居客

2019年南宁租金走势图 数据来源:安居客

对于南宁长租公寓行业来说,这意味面临房源端价格上涨,租赁端价格下降的趋势,市场运营空间进一步被压缩。

第二,城市活力对人口的吸引力弱。房屋租赁行业与城市的经济活力、流动人口等要素密切相关,一线城市强大的人口“虹吸效应”,是长租公寓市场活跃的根本原因。

今年二季度,百度地图发布的《2019Q2中国城市活力研究报告》显示,在全国100个主要城市中,南宁人口吸引力指数为2.941,排名31,环比下降三名,在省会城市排名中属于中下位置,低于西部省会城市昆明、贵阳;柳州人口吸引力指数0.872,排名79;桂林人口吸引力指数0.869;排名80。

经济发展速度走低、产业基础弱等情况,是人口吸引力不足的主要因素。此外,在这几年各省市的“抢人大战”中,广西城市的政策较弱,也影响了人口的流入。这也在一定程度上影响了广西长租公寓行业的发展。

第三,政策标准不够细致完善。除了经济环境、城市活力等宏观因素外,笔者在与南宁长租公寓行业运营商的沟通访谈中发现,政策标准不够细致完善,是行业停滞不前的直接原因,其中最关键的一个模糊地带就是“N+1”模式的合法化问题。

租赁市场中所说的“N+1”模式,就是将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用。

目前市场上的长租公寓运营商,扮演的通常是二房东的角色。长租公寓运营商一般会与原业主签订3至5年,甚至更长时间的包租协议。盈利主要来自租金价差(占大头),以及一些增值服务(比例比较小)。

长租公寓本来就是一个相对微利的行业,万科董事长郁亮曾表示"长租公寓的回报率能达到1%—2%就很满意了"。对于分散式公寓来讲,能不能做出利润,完全依赖于能不能做到“N+1”,这也是大多数运营商的普遍做法。而“N+1”是否合法,便是各省市的长租公寓运营商最关注的问题。

早在2014年,N+1租房模式就多被公开提及。从目前主流媒体的报道、各个省市文件政策的先后出台来看,“N+1”合法化有大势所趋之感。

2015年1月,上海推动实施N+1合法化。今年在原政策到期后,又印发了相关通知,明确“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上,且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的,可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”。

2016年6月,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

2017年1月,广东省允许住宅按规范改造后出租。同年8月,南京、杭州相继出台政策落地N+1合法化。

2018年1月3日,成都发布文件,出租房隔断间将被允许;同年1月15日,武汉也正式发文明确,承租人人均住房使用面积不得低于5平方米,符合条件的客厅可进行装修改造后出租。

而到2019年,一线城市广州也开始跟进。《广州市房屋租赁管理规定(草案)》指出,一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位,且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。这被不少业内人士认为是广州推进“N+1”合法化的重大举措。

2019年5月1日,苏州正式施行于年初批准通过的《苏州市出租房屋居住安全管理条例》。其中规定,使用面积超12平方米的起居室(厅)可以隔为一间居室单独出租。相比之前各地政府的发文,这是第一次由江苏省人大常委会以"地方性法规"的形式认可其模式,从立法形式和效力上都创造了全国首例。

……

具体到广西,2017年颁布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,允许改建房屋用于租赁。2019年9月印发的《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案的通知》中指出,“允许商业用房按规定改建为租赁住房”,“允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,人均租住使用面积不得低于5平方米”。

这个规定跟广州相似,也被很多业内人士解读为是“N+1”合法化依据。但相比上海、武汉、苏州等明确指出可以改造客厅、起居室,南宁在具体规定上不明确,这就在实际操作上留下了模糊地带。

而这对南宁长租公寓运营商来说,已经成为困扰企业发展的最主要原因:企业在签约房源、装修运营、市场推广、提供服务方面有大量前期投入,如果不隔断,基本就没有盈利空间。但如果隔断,政策上不明确,一旦被拆,血本无归。

这就导致很多企业运营者畏首畏尾,只敢追随行业大企业(尤其是有国企背景的),跟风发展,不敢出头,甚至不敢做大,极大限制了行业发展,也引发了一些行业乱象。

市场秩序不规范、政策支持体系不完善,使得租赁住房在解决新市民住房问题的作用没有充分发挥。而堵不如疏,推动N+1合法化,制定更细致可操作性的市场标准,不仅便于统一管理,减免隐患,企业也能在保障自身利益的基础上,更好地按章办事,放手发展。

解放思想,市场需求是根本动力

存在即合理,长租公寓从无到有、从试水到快速发展,市场需求是根本动力,这种动力从始至终从未改变。

据艾瑞咨询发布的《中国长租服务行业研究报告》显示,2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿元水平,同比增长9.6%。未来几年将保持持续增长的势头,预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元,2025年将达3.01万亿。

中国长租行业市场规模数据来源:智研咨询、艾瑞咨询

对于住房市场来说,长租公寓是调动存量房源的有效方式,其能够通过房屋改造改善租赁市场供需错配,这种错配一方面体现在质量上,一方面体现在户型上。

长租公寓企业将一些商品房或老旧公房收取之后进行的装修,提升这些住房的居住舒适度,实际上也推动了这些老旧住房的现代化改造。

对于三、四居室及以上的大户型房源,将其改造拆分成合租公寓,分租给不需要大户型的单身、情侣等人群,通过信息系统能够对各个租户进行更完善的管理和服务,更好解决了年轻人的住房品质和安全问题。

同时,分散式长租公寓的出现便于政府对行业进行监管。租赁市场长期以来是难以监管的行业,因为业主与租客之间完全是C2C的交易,交易过程非常不规范化且分散,业主和租客双方权益都难得到保障。分散式长租公寓行业快速发展后,有大量私人业主的房源集中到了公寓运营商的手中,为政府对租赁行业的监管提供了抓手。

任何新生事物的成长都是从无序到有序、从熵增到熵减的蜕变过程,长租公寓行业无论是从经济效益还是社会效益,都值得正视。

广西长租公寓市场在这个发展过程中,需要政府、企业、市场各司其职,协商共进,通过细致可操作的制度去规范这个行业、通过企业自律去发展这个行业,通过市场需求去调节这个行业,最终才能达到共赢的效果。

“只要是不违反中央规定、法规不禁止的,只要是发展有需要,基层有呼吁、人民有要求的,只要是别的省份能做、广西自己能定的,就应大胆向前冲、决不能让过时的思想束缚了我们的行动”,今年三月,鹿心社书记在全区省级领导和厅级主要负责同志专题研讨班的这篇讲话,在企业家群体中刷屏,这正是广西经济和创新发展需要的决心和态度。

对于广西长租公寓行业的未来发展来说,亦是如此。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
乌克兰2023年GDP增长5.3%

乌克兰2023年GDP增长5.3%

财联社
2024-03-28 23:53:34
老美曝80%大疆“芯”非国产,须罚60亿,业内:大疆根本不怕打压

老美曝80%大疆“芯”非国产,须罚60亿,业内:大疆根本不怕打压

科技龙
2024-03-28 16:42:39
家长吐槽苏州一小学给学生发“早产面包”,校方:正在追责

家长吐槽苏州一小学给学生发“早产面包”,校方:正在追责

人民资讯
2024-03-28 20:40:04
《追风者》沈家兄妹原型:哥哥任孔祥熙的秘书,妹妹是周总理翻译

《追风者》沈家兄妹原型:哥哥任孔祥熙的秘书,妹妹是周总理翻译

小路杂谈
2024-03-28 15:33:27
台海观澜|马英九再次登陆,蓝绿反应意味复杂

台海观澜|马英九再次登陆,蓝绿反应意味复杂

经济观察报
2024-03-28 13:48:46
贝克汉姆夫妇躺在自家游艇上晒太阳,48岁球星的手却不安分了

贝克汉姆夫妇躺在自家游艇上晒太阳,48岁球星的手却不安分了

译言
2024-03-27 15:17:11
好莱坞乌克兰女演员宁可违约,也要拒绝在电影中扮演俄罗斯女性

好莱坞乌克兰女演员宁可违约,也要拒绝在电影中扮演俄罗斯女性

探索星空
2024-03-28 19:49:18
华为又要对美国贴脸开大,P70将复制Mate60的操作

华为又要对美国贴脸开大,P70将复制Mate60的操作

老孟解读
2024-03-28 23:01:40
上海出轨张老师曝大量美照,难怪16岁男主挡不住,换你也把持不住

上海出轨张老师曝大量美照,难怪16岁男主挡不住,换你也把持不住

辣条小剧场
2024-02-20 08:00:10
中美冲突将失控?芯片领域中国如何弯道超车?一文讲透中美贸易战

中美冲突将失控?芯片领域中国如何弯道超车?一文讲透中美贸易战

曾经年少
2023-10-27 11:55:56
战斗警报拉响!美军大举出动,逼中方开首枪?事态越来越严重

战斗警报拉响!美军大举出动,逼中方开首枪?事态越来越严重

针砭天下事
2024-03-27 16:07:48
犹太人的暴利思维:10元买1000股跌到8元卖出500股,7.5元补500股

犹太人的暴利思维:10元买1000股跌到8元卖出500股,7.5元补500股

微笑看红尘
2024-03-10 16:44:57
克什米尔要求并入印度,重演锡金被吞并一幕?中方绝不会坐视不理

克什米尔要求并入印度,重演锡金被吞并一幕?中方绝不会坐视不理

老高风云
2024-03-28 17:43:53
让人醍醐灌顶的一段话: “你活着的时候,没有几个人观看...

让人醍醐灌顶的一段话: “你活着的时候,没有几个人观看...

户外阿崭
2024-03-27 09:05:08
李溪芮的玉足美腿白皙动人

李溪芮的玉足美腿白皙动人

娱乐圈酸柠檬
2024-03-19 13:39:09
人口回流开始了,这些省份十年首现负增长

人口回流开始了,这些省份十年首现负增长

每日经济新闻
2024-03-28 21:55:08
这样穿也太绝了吧

这样穿也太绝了吧

室内设计师阿喇
2024-03-28 22:53:30
4年4000万,加盟火箭!休城因祸得福,他的未来上限不弱于格林

4年4000万,加盟火箭!休城因祸得福,他的未来上限不弱于格林

呆哥聊球
2024-03-28 16:22:20
商务部:中方起诉是正当之举 美方严重扰乱全球新能源汽车产业链和供应链

商务部:中方起诉是正当之举 美方严重扰乱全球新能源汽车产业链和供应链

每日经济新闻
2024-03-28 17:16:17
什么叫“满级新秀”?NBA史上仅此5人,詹姆斯、文班亚马都得靠边

什么叫“满级新秀”?NBA史上仅此5人,詹姆斯、文班亚马都得靠边

一个体育黑
2024-03-28 17:11:19
2024-03-29 09:22:44
论道网广西
论道网广西
广西创业投资门户
674文章数 126关注度
往期回顾 全部

房产要闻

炸裂!新政出台,这里安居房货量近100万㎡,均价最低到6000+!

头条要闻

小米汽车7分钟大定破2万 网友:这价格真可以杀穿同行

头条要闻

小米汽车7分钟大定破2万 网友:这价格真可以杀穿同行

体育要闻

疯狂的格林,冲刺的火箭

娱乐要闻

莱昂纳多与25岁新女友互相投喂超恩爱

财经要闻

中国版QE要来?国内外机构观点罕见一致

科技要闻

雷军:我们是卷王,建议BBA车主感受下时代

汽车要闻

混动增程双模式 长安UNI-Z售11.79万起

态度原创

艺术
教育
时尚
房产
公开课

艺术要闻

艺术开卷|从闺阁、庭院到郊野,古画中的女性生活空间

教育要闻

“妈, 你还要我死几次?”:以爱之名的无声谋杀正在万千家庭上演

2024的流行色,一定离不开安可拉红

房产要闻

炸裂!新政出台,这里安居房货量近100万㎡,均价最低到6000+!

公开课

30岁之前,你要学会的13件事情

无障碍浏览 进入关怀版