现在是买房的好时机吗?

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  最近总有人向我咨询,现在是买房的好时机吗?其实,这个问题可以换个方式问,就是房价在未来还会涨吗?这无疑是当前在中国最难回答的问题之一。但作为一位别人眼中的“专业人士”,所以可以简单为大家分析一下:

  1、如果是投资,那么还是谨慎点,即便未来房价还会涨,也不会暴涨,所以不会有很高的投资回报率。

  2、当然如果你的钱多的不得了,需要做资产配置,且一定要配置房产的话,那就买一线城市核心区域的房子。起码美国和香港的经验告诉我们,即便是发生金融危机,核心区域的房价下跌幅度较小,且一旦经济复苏很快就弹上来了。

  3、最后,就是如果你生活在一二线城市,且是首套。对于这类的刚需客,我的看法是能上车就赶快上车,因为你在一个城市生活,终究是要有一处安身立命的地方。而刚需客通常也是工薪阶层,这群人是最脆弱、最容易受伤的,即使是发生金融危机,房价跌了,你发现你还是买不起房子,或是不敢买。因为金融危机也会导致你的资金缩水,甚至有可能失业、没有收入来源。

  基本上以上就是目前我能给出的回答。但是除了答案之外,带给我更多是对中国房地产市场未来发展的思考。

  最近的很多时候,我会去思考,为什么这个时候会有这么多人来咨询是否是买房的好时机。我想还是跟二大背景有关系:

  

第一、中国人的投资渠道少,会容易造成资产慌的感觉,没有财富安全感。过去的十年,富人通过买房保持了自己的财富;而随着房价的上涨,穷人似乎越来越穷,连住的房子都买不起。但时代终究是要变迁的,国家现在是给房地产上了紧箍咒,所以说富人靠房产来保持自己的财富不缩水,或者还能增值的渠道都可能被堵住,而穷人却为了首套房仍在奔波。目前国内股市是一片哀嚎,在全球量化宽松的周期和中国的经济增长的叠加效应情况下,中国的股市都没有走出一波长牛,让老百姓通过股市分享经济增长带来的财富,可见中国的证券市场问题之大。所以,在这个经济转型的关口上,全民陷入焦虑,富人担心财富缩水,穷人担心失业、担心一辈子买不起房。

第二背景,受目前严厉条款和银行信贷收紧的影响,部分城市出现成交量下降,并且部分区域的房价出现了松动。这使得一部分想要继续配置房产的富人和没有进场的刚需客户开始有点蠢蠢欲动,希望抓住这个历史“相对的低点”。当然他们也不确定是不是真的是低点,还是会成了接盘侠。

  今天我不想长篇大论讨论房价的未来走势,之前在好几篇文章都有分析和阐述过,今天我想从另外一个角度来探讨一下房价的问题,主要对过去房价暴涨一个思考。

  在过去几十年,中国房价之所有如此的暴涨,这里有一个经常被专家们忽略的问题——分配机制。说到分配问题,大家估计立马就想到了是收入分配问题。当然,收入分配问题当然是很重要的。其实,从国家宏观层面上来看,影响房价很重要的一个因素还有人口分配的问题。下面我简单阐述一下:

  关于收入分配。到了今天,我们算是见证了当年那句话的前半部分——让一部分先富起来。我也乐于见到未来几年让先富带动后富。有时候,我们看到为什么有人能一套接着一套的买房子,而另有一些人怎么努力都很难买得起房子,这很大程度上与收入分配机制有关系的。再加上富人本来就比穷人更多的财富增值渠道,最终导致富人越富、穷人越穷。这起码是过去几十年的情况。

  一二线城市的高房价与收入分配机制也有很大的关系。目前收入分配机制最终也可能导致的财富二八定律——20%的人拥有80%的财富。在中国财富集中度更高,中国80%(有可能更多)的房子被20%人买到了,从经济学原理来看,这20%的人就可以调节着房价。从国外一些发达国家发展史来看,中心城市(国内一二线)的房子无疑是很抗通胀的,作为富人保住财富的方式再合适不过了,他们除非在缺钱的时候才有可能卖掉房子。当然,这是一个思考逻辑上的推测,不作为呈现给大家的结论。

  第二分配问题是人口分配。目前人口向一二线城市聚集,这无疑导致这些城市住房需求的增加,从而不断推动房价的上涨。但我们深层次思考下,为什么人口会向一二线城市聚集,这其实就是国家一种资源分配,把更多的人力财力物力投入一二线城市之中(相信我们也听到过说很多省集全省资源发展省会城市),一二线城市有更多的产业、更多的学校、更好的医院等等,这是必然会导致人口向一二线城市聚集。因此,人口向一二线城市过度聚集也是目前房价居高不下的主要原因之一。这是过去一种情况,未来在想到长一段时间内难以改善。这里强调一点,虽然这种情况将继续存在,但并不能作为房价还要继续上涨的决定因素,所以与我上述的答案不矛盾。

  以上是我个人从另一个角度对过去几十年房价上涨的思考,至于思考后的结果也不需要我来开药方了,因为是显而易见的,只是难以做到而已。

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