最新:华润置地公园九里拿证!417套住宅,精装限价4.4万/平起!

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  (公园九里实景图)

  最新消息,受限价影响,没有“破五”!华润置地首进光明之作——华润公园九里花园(下称公园九里),刚刚拿到预售证。共417套住宅,最低价格约4.4万/平米(大概有5套,比较少),最高价格约5.2万/平米,均价约4.83万/平米,主流价格介于4.6-4.9万/平米,明显低于之前传闻的“破五”。

  据悉,现在入会可享9.95折+认筹可享9.95折,相当于还有额外99折优惠。这样算下来,折后最低的价格大概是约4.38万/平米左右。

  但要注意,公园九里是精装修发售(精装包含在房价里,不另加价),按照一般标准,一套90多平米的房子,还是能为买家节省下几十万来。这样算下来,开价更低了,这是这个项目的一大吸引力。我大概算了一下,4.7万/平米以下的价格大把单位可选,撇掉精装,毛坯价也估计就是4.5万/平米左右,这个价格在光明的确很难买到好盘了。

  看备案公示:

  

  

  下为详细价格表,下拉滑动显示。

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  这意味着,最低大约420万总价就可以买到华润置地一套“九里系”楼盘(产品建筑面积为约93-128平米),首付最低只要不到130万

  对于在南山、福田、龙华上班的首次置业者,这是一个可以负担的上车价,更是一个非常值得选择的上车盘。

  我们来讲两个问题:光明值不值得买入?公园九里好在哪儿?

  PART

  01

  对光明这个区域,我之前已有文章做了部分论述,这里再综合探讨。

  行内这一年多,对光明集中的吹捧点是,“光明会成为下一个南山”。

  在我来看,南山不可替代。未来深圳最大的可能是类似于东京,形成一个“核心三区”——福田、南山、前海。最好的企业还是会聚集在这些地方,最高的房价还是会出现在这些地方

  其它的地方,是城市副中心。

  但是,毫无疑问,在深圳现今最新规划的城市副中心里面,光明的长期发展前景有机会是最好的

  可以从如下几个角度来理解光明科学城。

  1、弄清楚科学城到底是干什么的。结论:未来将是大湾区的科创源头

  未来的竞争会是科技竞争,为此,近几年,中国城市努力竞争“综合性国家科学中心”——未来国家科技领域竞争的重要平台。直到8月之前,中国有3个“综合性国家科学中心”城市——上海、北京、合肥,但8.18大礼包,深圳正式成了第四个。

  “科学城”不是“大学城”,这是光明和西丽、河套的不同——光明科学城规划主要是做基础研究,以科研机构、大科学装置为核心,未来做的事情不是教育,而是研究。所以,你看它设置的六项大科学装置(图)。这些都是尖端前沿科技,老百姓听都听不懂。这个定位,决定了它的目的是要成为未来大湾区的基础研究的主阵地、创新源,它的使命是来补足大湾区基础研究的短板的。对应到人才上,毫无疑问,未来光明将会聚集深圳最多的顶尖科学家、研究员、技术人员等等。

  2、站在大湾区的框架下去看光明。结论:光明科学城是大湾区科创走廊的一个重要中枢。

  广东最早是2017年规划了长约180公里的“广深科创走廊”,意图效仿硅谷、波士顿打造出大湾区自己的硅谷。在大湾区纲要出台后,这个科创走廊变为了“大湾区科创走廊”,延伸到了港澳,长度变成了200多公里。这条走廊,是整个大湾区的生命线。

  

  (来源:《广深科技创新走廊规划》,2017.9.22审议通过)

  今年4月,99平方公里的光明科学城规划获批后,这个科创走廊其实有了重大变化。按中规院深圳分院副院长王泽坚前几日在公园九里产品发布会上的阐释,光明科学城未来和东莞中子科学城以及松山湖基地形成一个“环巍峨山大科学装置集群”。

  

  也即是说,光明科学城扮演了一个重要的枢纽功能,向北联系松山湖——广州,向南联系大学城——科技园——河套——香港。看下面这张光明科学城区位图,更加清晰。

  

  (源自:《深圳发布》官方微信号,2019.11.14)

  不言自明,光明未来在整条大湾区科创走廊上的地位至关重要。要从这个角度去理解,光明为什么要定位“深圳北部中心”。

  PART

  02

  3、对比光明和其它同等区域。结论:光明拥有良好的宜居性。

  和其它区域相比,光明没有什么城中村,不涉及大量的旧改拆迁,有良好的生态环境,是“深莞之间仅有的生态集中区”(王泽坚演讲,下图),也拥有丰富的未开发土地储备,这是光明目前最大的优势。把一个旧区重新推倒规划,那个难度要远远超过另觅一个新区白纸作画。

  

  另外,论规划水平,我认为光明是深圳现有区域里规划水平最高的。注意这是规划水平,不是规划等级。我之前谈过,光明的规划是典型的混居模式、TOD,以地铁站为核心进行高密度开发,商业与居住是混合的,未来这里不会出现明显的职住分离问题。下图是8月公布的光明新中心区法定图则,图中4个集中的红色区域,即是围绕着地铁站进行的高密度开发。

  

  (来源:光明中心地区法定图则)

  而且,你看一下光明的规划就知道,整个光明规划的公园数量极多,大公园套小公园。现在很多光明的新建楼盘旁边,都会有个公园。最大的公园大到2平方公里之大,那就是深圳未来的“中央公园”

  我不敢讲光明的宜居性未来会超过深圳湾、香蜜湖,但是它一定是深圳宜居性最好的副中心。在全深圳,以4.5-5万块/平米的价格,你很难找得到比光明更宜居的地方。

  4、交通与配套的落地。结论:短期改善通福田,长期改善通南山。

  到副中心去,一定要地铁。光明远期规划是2条高铁、2条城际铁路、4条地铁线。其中地铁线分别是建设中的6号线及支线和规划中的13号科技线、18号线、29号线

  眼下主要是地铁6号线,明年中就可开通,已经不是预期而是事实了,半小时就能到深圳北站,这也是光明地价为何在过去2-3年升的如此厉害的原因之一。这条线对于现在在龙华、福田办公的白领人群来说,转战到光明买房非常有意义。下图是6号线光明段最新站点,公园九里就在薯田埔站和合水口站之间

  

  (图源:深圳市自然资源和规划局发布,2019.7)

  远期是13号线(2期),这条线是一条科技线以及是快线(时速100km),串联科技园、大学城、光明,直接把南山勤劳的码农们接到光明去。虽然距离还有几年,但是趋势是毫无疑问的。不少南山企业(像迈瑞、大疆)都已经提前在光明买好地,趁价格低的时候杀过去了。

  

  (图源:深圳本地宝)

  以上是我对光明的整体判断。最新的消息也跟大家分享一下。

  2019年10月30日,光明区政府主办的“世界一流科学城 深圳北部中心”2019深圳市光明区投资推介会举行,这个会上披露了很多信息,显示光明在兑现规划方面进展极快:

  中国首通投资集团有限公司等一批重点产业项目签约。

  年底,深圳科技馆(新馆)将动工兴建。

  光明目前已拥有国家级高新技术企业987家,规上工业企业1453家,产值超百亿元企业5家,本土上市公司21家,经济总量今年底将迈入千亿级行列

  未来3年,光明将新增学位超过3万个、病床超过1万个、保障性住房超过3万套,人均公园绿地面积超过35平方米。

  另外,11月13日,中国科学院深圳理工大学规划蓝图亮相本届深圳高交会,计划在2021年9月开学,深圳再添一所高水平大学,也是光明继中山大学之后引进的又一所大学。

  

  (中科院深圳理工大学,源自《深圳发布》官方微信号,2019.11.14)

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  03

  下面来看公园九里。

  它有几个特征:

  一是地铁。华润置地公园九里花园,距离在建中的地铁6号线薯田埔站直线距离大约是900米,明年开通后,在松岗可以换乘11号地铁线,快速通达南山福田。在公明广场可以换乘还在规划中的13号地铁线,快速通达南山。

  二是宜居性。我上面说了,光明是“大公园套小公园”的地方,华润置地公园九里花园项目旁边即是占地8万平米的薯田埔龟山公园。

  

  (公园九里示意图)

  三是教育。这个项目步行300米即是以“数理著称”的马头山学校(具体学位政策,以光明区公布为准)。

  四是商业配套。华润置地公园九里花园项目本身自带有约8000平米的商业,社区基本日常生活可以满足。并且临近大阡里、光明天虹等大型商超,生活配套相对完善。

  

  (公园九里效果图)

  五是价格。光明今年6月24日的土地拍卖,电建、中海创下的楼面地价超过了4.2万/平米。华润置地公园九里花园之前的价格测算是要上到“5字头”,但现在起价是4.4万/平米,应该是受到了政府较为严格的限价。周边楼盘,据我现场考察,比如像勤诚达正大城,剩余的毛坯房都要卖到5.1万/平米以上。而二手房方面,深房传麒山现在的挂牌价,都到了5.5万/平米,光明大第更是冲到了5.7万/平米,看着要“破六”的势头。就是整个公明的均价,也倒了4.3万/平米。相当于说,最便宜的情况下,买家是以面粉价买到了面包。

  

  (图源:贝壳找房,今日)

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  04

  但公园九里真正最大的卖点,我认为是产品

  

  (公园九里示意图)

  我之前一再重申,城市化新的发展阶段,房企必须要意识到向“产品主义”复归,因为老百姓的需求转向了更高层次的“美好”,只有好的产品才能赢得客户。

  公园九里,有两个显著的产品优势。一是,这是华润置地首次在深圳落地“九里”系。二是,这是华润置地“美好生活家”体系在深圳落地的首个项目。

  “九里”系为华润置地旗下的高品质产品线,发端于上海滩,随后扩展至北京公元九里、重庆公园九里。每一个“九里”作品的诞生,都成为城市的地标。在华润置地内部,“九里”系是产品品质与等级的代名词。

  

  那么,什么是“美好生活家”?华润置地跨越华南15座城市,实地调研了1000多组各年龄阶段的家庭,从四个维度提炼出“美好生活家”全新体系。

  1、美好社区,“润享家”园林设计首进深圳,营造温馨和谐的社区邻里氛围。

  2、美好人居,人性化的家居空间规划和高效收纳空间。

  3、美好精工,采用装配式建筑和标准化施工工艺,确保质量。

  4、美好服务,完善的物业管理和社区服务。

  

  篇幅有限,我就拣我非常看重的“润享家”园林设计来和大家分享一下,这些地方做得是真心赞。

  公元九里的“润享家”园林打造了一个“全龄”社区,设置了“幸福回家路、环跑步道、分龄泳池、邻里会客厅、亲子乐园、多功能活动场地”6大活动空间和活动场景。

  

  (公园九里示意图)

  比如分龄泳池,不但分为成人泳池、儿童泳池,而且还配设了紧急救护室,后者是很少见的。

  

  环步跑道,业主不但可以在自家楼下健身,而且,开发商在传统环形跑道的基础上又增加了起跑热身区、加速超越区和运动加油站,还为夜跑者设置了夜跑领航灯,甚至考虑到跑步者的“心理状态”在地面上印了激励语,这个设计一下子就可以超越很多小区。

  

  

  幸福回家路,从入口广场-大堂-庭院园路-单元入户,层层递进多重空间礼遇,尤其是细节上,特意结合了深圳的气候,造了一条“林荫”路,让业主回家免受日晒之苦。

  

  再说邻里会客厅,营造一个家和公共空间的过渡地带,可以视作是业主的“后花园”,引导业主走向户外,进行更多的社交活动,改善邻里关系。

  

  最后多功能场地,把老人专属活动区、球类运动场、萌宠乐园等都集中在一处,彼此之间没有离的很远。这样老人既可以彼此之间交流,也可以照看孩童与宠物。

  

  以上这些设计,很多品牌开发商现在都会做,但是必须要说,华润置地给我的感觉,是更加的“人性化”,更设身处地的考虑到了业主的细节化需求。很多时候,只是微小的一步,就能给业主带来完全不同的体验。这让我想起早年红树西岸在设计时,采用了陶氏化学做的隔音降噪楼板,就是这么一个很小的改进,就有买家因为这个细节买单了!细节虽小,背后体现的却是对客户需求的回应。未来,开发商你对你的客户有多少“共情”,也许就能收获多少客户的订单。

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  05

  结尾,讲一下“美好服务”。公园九里的物业服务来自于华润物业科技服务有限公司,这是国际金钥匙联盟成员,拥有30多年豪宅服务经验。未来向业主提供的服务,自然也是九里系的豪宅级别的。

  

  我之前在和星友聊到物业股投资的时候,提到一个观点:物业管理的本质实际上就是类似投行的资产管理,不过这个资产是物,是不动产。它的目的就是,通过维护与运营,保持业主物业的保值增值或者尽量延缓物业的贬值。一个社区,维护的好不好,运营的好不好,都会对物业价值产生缓慢而深刻的影响。这些,很多买家在买房时,是不注意的,但它真是判断一个楼盘的很重要的一个指标。

  综合以上,对于买房自住者来说,要记住一句话:在买房时,不要过分的关注将来能涨多少钱,而是要去看这个产品到底做得好不好。很多楼盘都是售楼处做的美轮美奂,但是业主收楼时就发现兵荒马乱。真正好的楼盘,开发商会把很多你看不到的细节处理得尽量人性化,而不仅仅是表面功夫,这需要作为买家的你去认真体察。

  

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  06

  最后帮大家总结一下公园九里的优点所在。

  1、地段均好,交通不算距离地铁特别近,但有公园、临近学校,宜居性很好,读书也方便

  2、价格非常有竞争力,具备限价红利,最低只要约4.4万/平米就可以买到精装盘,和周边同类楼盘的毛坯5万+相比,优势明显。

  3、精装修发售,并且不单独加价,不但减轻买家的首期成本,还减少日后的装修麻烦。

  4、产品竞争力强,不但产品属于高端“九里系”,而且首次落地“美好生活家”体系,装配式建筑考究,人性化设计非常到位,品质有保障。

  5、华润置地的品牌背书,华润置地在深圳是“品质”的代名词,这是华润置地在光明的首个楼盘,意图要做光明标杆。

  6、物业服务值得信赖,华润置地提供金钥匙级别的物业服务,更能强化社区的保值增值。

  明天,公园九里城市会客厅&样板房开放,有置业需求的粉丝,一定要去看看。觉得哪些还没讲清楚的,再来交流。

  注:以上信息来源于网络综合信息,时间截至2019年11月15日;本公众号对项目周围环境、交通、商业、文化教育设施及其他市政设施的介绍,仅为提供相关信息,不意味着本公众号对此作出了承诺。

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