潍坊市拟发文：商品房预售中不得有这9种行为

11月14日，潍坊市住房和城乡建设局印发通知：为确保制定的政府规章符合上位法要求，潍坊市住房和城乡建设局根据司法局要求，对《潍坊市城市商品房预售管理办法》（潍政发〔2017〕11号）进行了修改，形成了《潍坊市城市商品房预售管理办法修正案》（征求意见稿），面向社会各界征求意见。

《潍坊市城市商品房预售管理办法（修正案）》（征求意见稿）明确，本办法拟于2020年1月1日起施行。征求意见稿规定，开发企业和商品房承销机构在商品房销售中不得有以下行为：

(一)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

(二)不明码标价，在预售合同中约定和载明的价款之外加价出售或者价外收取未标明的费用及“团购费”“会员费”“信息咨询费”等类似费用；

(三)捂盘惜售或者变相囤积房源；

(四)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；

(五)将已作为预售合同标的的商品房再销售给他人；

(六)为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款；

(七)返本销售或者变相返本销售商品房；

(八)以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

(九)法律、法规禁止的其他销售行为。

潍坊市城市商品房预售管理办法（修正案）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为加强我市城市商品房预售管理,切实保障当事人的合法权益,促进我市房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋交易与产权管理工作导则》及其他有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称商品房,是指由房地产开发企业(以下简称开发企业)在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设,向社会公开销售的房屋及其附属设施。

本办法所称商品房预售,是指开发企业依法将正在建设中的商品房预先出售给买受人,由买受人支付定金或预付房价款的行为。

第三条 本办法适用于潍坊市行政区域内的城市商品房预售及其管理。

第四条 商品房预售应当遵循自愿、平等、公平和诚信的原

则。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称销售管理部门)负责全市商品房预售管理工作。

各县市人民政府销售管理部门负责本行政区域内商品房预售管理工作。

各区、市属各开发区销售管理部门负责委托范围内商品房预售管理相关工作。

发改、税务、公安、自然资源和规划、市场监管、审批、银保监等部门,按照各自职责分工,共同做好与商品房预售有关的管理工作。

第二章 商品房预售管理

第六条 商品房预售实行许可制度。

申请商品房预售许可的主体必须是具有房地产开发资质的开发企业。

开发企业进行商品房预售,应当向当地行政审批部门提出申请,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。

第七条 加强房屋面积管理，积极推进房产预测绘工作，对房产预测绘成果实行备案管理。开发企业办理商品房预售许可前，应委托具备相应资质的房产测绘机构，对拟预售商品房进行房产面积预测绘。预测绘成果经商品房销售管理部门备案后，用于建立商品房电子楼盘表，通过电子楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。

关于房屋面积预测绘及电子楼盘表管理的具体政策，由商品房销售管理部门制定。

第八条 申请商品房预售许可,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得不动产权证书（国有土地使用权证）。

(二)持有房地产项目开发经营权证明,建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上(除土地价款以外投入的资金)。商品房预售形象进度为:规划建筑总层数六层及以下的商品房建筑需达到主体封顶；七层及以上的商品房建筑主体不低于地面以上二分之一且不得低于七层;

规划建筑总层数六层及以下的装配式商品房建筑主体应达到地上二层以上, 七层及以上的装配式商品房建筑主体不低于地面以上四分之一且不得低于三层;

(四)预售商品房项目及其土地使用权未被司法机关或者行政机关查封、扣押;

(五)已办理前期物业管理备案。

第九条 开发企业申请商品房预售许可,应当提报下列材料并对其真实性负责:

(一)商品房预售许可证申请表;

(二)营业执照、资质证书和开发经营权证明;

(三)不动产权证书（国有土地使用权证）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（预售项目工程投资及形象进度说明）;

(五)前期物业管理备案证明文件;

(六)经审批的规划总平面图、经备案的面积预测绘报告（含分层平面图、分户面积图、分户面积表）。

土地使用权抵押的，还应当提交抵押权人出具的同意该项目办理预售许可和进行预售的书面证明。

装配式商品房建筑还应提供相应的图纸证明文件。

第十条 商品房预售许可,应当按照下列程序办理:

(一)受理。开发企业按本办法第九条的规定提交有关材料,材料齐全符合法定形式的,行政审批部门应当场出具受理通知书;材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场一次性书面告知需要补正的全部材料。

(二)审核。行政审批部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核,并到施工现场查验申请预售项目工程形象进度是否达到预售标准,填写现场查验报告。

(三)许可。对符合法定条件的,行政审批部门应当在受理之日起3个工作日内,依法做出准予预售许可的书面决定,并向开发企业颁发商品房预售许可证;对不符合法定条件的,行政审批部门应当自受理之日起3个工作日内,依法做出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。

(四)公示。商品房预售许可证应当加盖行政审批部门印章并予以公示,公众有权查阅。

第十一条 商品房项目一般应以同期取得的建筑工程施工许可证载明的范围为单位申办预售许可,申请预售许可的最小规模为栋,不得分层、分单元申请预售许可。

第十二条 开发企业预售商品房之前,应当合理确定销售价格,明码标价,一套一标。发改部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范开发企业依法自主定价。具体办法按照有关法律法规以及我市有关规定执行。

第十三条 商品房预售，开发企业应当与买受人订立商品房预售合同（简称预售合同），并使用统一的预售合同示范文本。开发企业应当自预售合同订立之日起三十日内，依法办理预售合同备案手续。

全面推行预售合同网签备案制度，各级商品房销售管理部门应加强预售合同网签备案管理，规范预售合同网签备案流程，优化预售合同网签备案系统，实现预售合同网签备案后向买受人发送信息提示功能。

第十四条 开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。取得商品房预售许可证后的商品房项目,开发企业不得擅自变更规划、设计。经有关部门批准的规划和设计变更导致申请预售许可时的相关内容发生变化时,开发企业应当持预售许可变更申请表,及时到行政审批部门办理预售许可变更手续。

规划、设计变更导致预售商品房的规划用途、面积、质量、功能、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等发生变化,以及出现预售合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除预售合同。

买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除预售合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变化。

买受人解除预售合同的，应当书面通知开发企业。买卖双方按照预售合同约定承担相应责任。

第十五条 商品房销售管理部门应对已核发商品房预售许可证的项目工程进展情况进行监督检查,发现问题,即时责令开发企业限期改正。

商品房销售管理部门应当设立投诉电话,及时受理、答复投诉。

第十六条 实行商品房预售资金监管制度,商品房销售管理部门负责商品房预售资金的监管工作。监管期限自商品房项目核发商品房预售许可证开始,至商品房项目办理商品房现售备案，取得商品房现售备案证明止。开发企业进行商品房预售前,必须设立监管账户,与商品房销售管理部门、监管银行签订商品房预售资金监管协议书。商品房预售所得的款项,必须用于与预售商品房有关的工程建设,不得挪作他用。

商品房预售资金的收存、拨付和监管,严格按照省、市有关规定执行。

第三章 商品房预售经营

第十七条 开发企业可以自行预售商品房,也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

采取代销或者包销方式预售商品房的,商品房承销机构须在当地商品房销售管理部门备案。

第十八条 实行商品房售前书面告知制度。开发企业和商品房承销机构在进行商品房销售时，应对商品房权利状态、贷款条件、住房不利因素、样板间差异明示、装饰装修设置标准、车库（位）租售办法等内容向买受人进行书面告知。

第十九条 规范完善商品房销售信息公开制度。商品房销售时,开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售现场明示项目基本信息；营业执照、开发企业资质证书、房地产开发经营权证明、不动产权证书（国有土地使用权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（商品房现售备案证明）、前期物业管理备案证明等相关证件信息；商品房销售明码标价销控表、商品房销售机构及人员信息等商品房销售信息；潍坊市城市商品房预售管理办法、商品房买卖合同示范文本等法律法规及制式文本；商品房预售资金监管银行和监管账户信息；购房温馨提示、合法诚信经营承诺书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、民用建筑节能信息公示表、居住不利因素提示、车（库）位租售办法等其他需要明示的信息。

实行代理销售的，还应公示代销证明文件和商品房承销机构备案证书。

第二十条 开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告，应当明示开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证或者商品房现售备案证明号。

商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件，对不符合上述规定的商品房销售广告，不得提供服务。

第二十一条 开发企业和商品房承销机构销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第二十二条 开发企业应当在取得商品房预售许可证之日起10日内,严格按照商品房预售许可证批准的用途和范围以及申报价格,将全部准售房源一次性对外公开销售,不得以各种借口分批、分次销售。

第二十三条 开发企业和商品房承销机构在商品房销售中不得有以下行为：

(一)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

(二)不明码标价，在预售合同中约定和载明的价款之外加价出售或者价外收取未标明的费用及“团购费”“会员费”“信息咨询费”等类似费用；

(三)捂盘惜售或者变相囤积房源；

(四)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；

(五)将已作为预售合同标的的商品房再销售给他人；

(六)为买受人垫付首付款、以分期等形式变相垫付首付款或者通过任何形式诱导买受人通过其他机构融资支付首付款；

(七)返本销售或者变相返本销售商品房；

(八)以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

(九)法律、法规禁止的其他销售行为。

第二十四条 住宅商品房应当按套销售,不得分割拆零销售;商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。

第二十五条 销售住宅商品房,可以按照套内建筑面积、建筑面积或者按套计价结算,当事人另有约定的除外。按照套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在预售合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

第二十六条 已取得商品房预售许可证的开发企业和商品房承销机构,在订立预售合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立预售合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立预售合同的,开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的,从其约定。

第二十七条 未取得商品房预售许可证的项目,开发企业和商品房承销机构不得进行预售,不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售，不得以内部认购、预订、排号、发放VIP卡、吸纳会员、众筹购房等任何形式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

第二十八条 开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式,对商品房买受人作不公平、不合理的规定,或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

第二十九条 开发企业按预售合同向买受人交付商品房时,应当向买受人提供以下材料:

(一) 该商品房已依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格，取得建筑工程竣工验收备案表;

(二) 具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测绘报告;

(三) 房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件;

(四) 物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备

等证明材料;

(五)买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单;

(六)预售合同约定的应当提供的其他材料。

该商品房为住宅的,开发企业还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及住宅工程分户验收表。

第三十条 开发企业应当按照预售合同的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人;迟延交付的,应当承担违约责任。经催告在3个月内仍未交付的,买受人有权解除预售合同,开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。

第三十一条 开发企业交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十二条 买受人应当按照预售合同的约定,接收符合交付条件的商品房,不得无故拖延或者拒绝接收。商品房交付使用后,当事人按照预售合同约定向不动产登记机构依法办理权属登记手续。

第三十三条 买受人应当按照国家和省有关规定交纳住宅专项维修资金。

第三十四条 各级商品房销售管理部门应当应用网络信息技术，加快推进信息平台建设，建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，实现业务管理、数据共享与应用。建立健全商品房网签备案及预售资金监管信息系统，推进与自然资源和规划、财政、税务、民政、公积金、金融等部门单位之间的数据交互和系统衔接，让数据多跑路，企业群众省跑腿，全面提升信息化管理水平。

第三十五条 加强商品房销售人员管理,实行商品房销售人员持证上岗和挂牌服务制度。商品房销售人员在销售服务时,应佩戴统一注册编号的胸牌,实行亮牌服务,接受社会监督。

第四章 法律责任

第三十六条 开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的,根据《城市房产开发经营管理条例》第三十九条规定,由商品房销售管理部门责令停止违法预售行为,没收违法所得,并可处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十七条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由行政审批部门撤销其商品房预售许可,由商品房销售管理部门责令停止预售,并处3万元罚款。

第三十八条 开发企业或商品房承销机构在预售商品房过程中有下列行为之一的,依照《山东省商品房销售条例》第四十八条的规定,由商品房销售管理部门责令其限期改正,给予警告,并处以3万元以上10万元以下罚款:

(一) 采取返本销售或者变相返本销售的方式预售商品房的;

(二)采取售后包租或者变相售后包租的方式预售未竣工商品房的。

第三十九条 开发企业未按规定使用商品房预售款项的,根据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定,由商品房销售管理部门责令限期改正,并可处违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十条 在未解除预售合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,根据《商品房销售管理办法》第三十九条规定,由商品房销售管理部门责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十二条 开发企业、商品房承销机构、广告经营发布单位和个人发布商品房销售广告违反《中华人民共和国广告法》等法律、法规和规章的,由市场监管部门依照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第四十三条 开发企业或商品房承销机构在销售商品房过程中存在哄抬房价、不明码标价、价外加价、乱收费等价格违法行为的,由市场监管部门依照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第四十四条 开发企业或商品房承销机构在销售商品房过程中，对性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获得荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者的，由市场监管部门责令停止违法行为，并依照相关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第四十五条 开发企业或商品房承销机构在销售商品房过程中，存在本办法第二十三条中其他违法违规行为的，由商品房销售管理部门责令限期改正；情节严重或拒不整改的予以公开曝光，实施联合惩戒,并列入失信企业“黑名单”,相关责任人记入信用不良记录。

第四十六条 商品房承销机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由商品房销售管理部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十七条 商品房销售管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机构依法追究刑事责任。

第五章 附则

第四十八条 本办法自2020年1月1日起施行,有效期至2024年12月31日。如在本办法执行过程中国家或者省出台新的相关政策与本办法不一致的，以国家和省出台办法为准。