昆山花桥楼市进入“冰冻期”违规促销招数频出

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  裕花园售楼处 李贝贝 摄

  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 昆山报道

  作为对接上海“第一站”,苏州市昆山市花桥板块曾是承接上海楼市置业需求溢出的重要区域。过去几年间,在上海等周边城市投资客的追捧下,花桥“地王”频出,其房价涨势更是领跑环沪周边,“居住在花桥,工作在上海”也成为不少“沪漂”的选择。

  《华夏时报》记者近日实地走访花桥板块发现,花桥众多在售项目推出了花样繁多的优惠活动,以“人才购房”打通限购障碍,更以“送面积”来吸引置业者。但尽管如此,不少项目的销售情况仍不容乐观。

  业内人士指出,花桥降温已久。由于前期需求存在透支后期增长乏力,花桥市场将延续调整态势。上海中原地产首席分析师卢文曦认为:“现在是休养生息,自己慢慢调整,等真正自住的人多起来,市场才会好。”

  大打擦边球,花桥楼市进入“冰冻期”

  随着苏州调控的持续升级,有着“上海后花园”之称的花桥板块,其楼市热度正一降再降。仅从新房市场来看,根据卢文曦提供的新房成交数据,尽管今年“金九”期间曾短暂回温,但花桥楼市整体热度不高:7月份花桥共成交729套新房,为全年最多。相比骤降的8月,“金九”期间花桥成交量为641套,但10月直接“腰斩”,仅成交315套新房,价格也较9月微跌。而根据昆山市房产交易管理中心发布的预售公告,《华夏时报》记者不完全统计,今年1月至今,花桥镇共有18个项目拿到了预售证,但去化率多在30%左右。

  在近期的实地走访中,《华夏时报》记者发现,目前花桥在售项目几乎都推出了花样繁多的促销、优惠举措。但在“房住不炒”的大环境下,楼市依然寒意阵阵。

  “花桥冷了很久了。”11月12日,在11号线终点站花桥站,分销中介李波(化名)向《华夏时报》记者介绍,从2018年初至今差不多2年时间中,自己一周仅能接待三四个看房者。而在2015、2016年间,几乎每天都有好几组看房者,“忙不过来”;成交方面,目前一个月差不多可以成交两三套,“这是之前1周的成交量”。

  在李波的带领下,《华夏时报》记者来到位于花桥镇西环路上的滨江·裕花园。之后约40分钟内,偌大的售楼处仅有记者一名看房者。置业顾问表示,该项目为现房简装,且有不少69-72平米的小户型,总价较低,所以颇受刚需及投资者欢迎,但其也坦言“现在没有一期卖得快了”。为了让记者尽快决定购房,该名置业顾问主动提出可以给到总价九八折的优惠。

  距离滨江·裕花园不远,象屿都城售楼规模较前者约大了4倍。但在数十分钟内,记者也只看到一对购房者在与销售交谈。置业顾问向记者解释说,这并不是售楼处的常态。由于大多数看房者都是刚需,“平时要上班,周末售楼处人山人海”。

  象屿都城的均价目前为23000元/平米。置业顾问称,如果客户在3-15天内付清首付,将可享受总价九五折的优惠,同时可额外获赠软装一套(需向公司申请)。看房结束之后,李波反复提醒记者,如果确定购房,通过他这边来付款,还可以有更多折扣。

  值得注意的是,两个项目均“有买有送”。据悉,除了“飘窗全送”,设备平台也均被作为赠送面积。在滨江·裕花园,69平大一房的户型可赠送约2平米的设备平台;而在72平米的一室两厅户型,设备平台的面积甚至高达8平米,相当具有吸引力。在宣传手册上,记者看到设备平台被标注为“灵动空间、生活杂物、储存间”。而在象屿都城,记者同样被告知交房后可以自行改造设备平台。面对记者“是否违规”的疑问,两个项目的置业顾问均保证“没问题,已经通过审批了,花桥所有的项目都这样”。

  不仅如此,对于外地人在花桥被限购的问题,上述两家项目的置业顾问及李波等人也明确表示“不是难事”。据介绍,本科学历以上的购房者可以通过人才购房或人才落户的方式购房。如果由项目代办,大概需要2万元的费用;如果不着急拿到现房,可以补缴两年社保,不过需要约4万元,且需要等待2年时间。而此前的7月25日,苏州调控再度升级,其中购房条件调整为“应提供自购房之日起前3年内,连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者强调,“包装人才”、“代缴社保”都是违规行为,对购房者而言,存在较大的风险。面对这类违规现象,各职能部门要加强监管和执法力度,而购房者也要拒绝诱惑。

  大环境影响,投资客离场

  “我印象中很早就降温了。”卢文曦告诉《华夏时报》记者,实际上从2016年起,随着调控政策的愈发严格,花桥楼市就没有之前那么火热了。到今年7月底苏州楼市调控升级,对花桥的影响就更大了。其认为,根据记者走访的情况,即使可以通过人才落户打通购房屏障,市场也依然没能像以前一样火热,说明花桥楼市的“冷”是深层次的、长期的。“前面一波炒太高了,都是投资客,市场上实际的购房需求没那么高。政策一降温,花桥楼市彻底‘歇菜’了。”

  与卢文曦看法一致,58安居客首席分析师张波也认为,花桥楼市降温主要在于“大环境影响,环沪投资的需求在明显减少”。其称,尤其是在上海降温的大背景下,不少购房者已经将目光重新放回上海。

  严跃进则认为,实际上目前花桥板块的房价已经偏高,已经减弱了投资客的兴趣。而其他环沪板块的崛起,也是造成花桥楼市趋于冷清的重要因素。“在环沪城市中,嘉善、汾湖、湖州等地区的投资机会近年不断增加,也吸引走了很多投资客的资金”。在采访中,置业顾问及中介均向记者确认,来自上海的投资客的确大幅减少。但象屿都城的置业顾问强调,实际上开发商更欢迎普通购房者,这对项目的人气和未来的物业管理都大有裨益。

  

  象屿都城 李贝贝 摄

  “现在是休养生息,自己慢慢调整。”卢文曦认为,由于前期需求存在透支致使后期增长乏力,花桥楼市短期内还将延续调整态势,“等真正自住的人多起来市场才会好”。

  那么如何才能吸引真正的购房者?业内人士普遍认为,这需要花桥提高自身的实力。但张波强调,对花桥来说,增加实力不可能一蹴而就,短期来看并不能起到直接作用,“还是要看大环境,尤其是房产降温的情况下,外溢需求的同步减少无法避免。”

  从目前的发展来看,由于通过11号轨交直接连通上海,花桥在环沪城市中的认可度依然颇高。而现在,苏州市轨道交通第三期在建的S1线(西接苏州3号线夷亭路站、东联上海11号线花桥站,花桥区域内共4站)也成了在售项目的火热卖点。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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