小房企三巽上市无新进展，三百亿目标也没底

实习记者 陶婷 记者 马一凡

中小房企突围之路越来越艰难后，一家安徽小房企在去年喊出了“2019年销售300亿元，5年破千亿”的目标，并于今年10月递交了赴港IPO的招股书。

这家已经成立15年的小房企是三巽控股集团，直到去年销售额才首次破百亿，同样在去年“跟风”将总部迁至上海。

在三巽将总部乔迁至上海虹桥时，董事长钱堃曾在乔迁仪式上豪言：“2019年销售300亿，五年内实现千亿目标。”

过去几年间，很多区域型小房企按照“高杠杆-高速扩张-总部搬迁-上市-全国化”的路径，迅速实现规模跨越，步入全国型中等房企行列。但在市场环境生变的情况下，同样的剧本或许很难再上演。

在递交给港交所的招股书中，三巽仅披露了营收数字，并未披露合约销售额，这是衡量房企当年销售业绩的重要指标，而营收数据往往较为滞后，反映的是一两年前的销售情况。

据亿翰智库发布的《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》，2018年三巽集团的销售额为100.1亿元，排名第130位。

但在今年亿翰智库《2019年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200》中，却没有三巽的身影。在克而瑞《2019年1-10月中国房地产企业销售额TOP100》榜单中，亦没有三巽的身影。

随着行业集中性提升，百强房企的门槛正越来越高，截至今年10月，根据上述两家机构数据，结合不同榜单之间的偏差，中国百强房企销售额门槛已经在180亿-190亿左右。

三巽今年未进入第三方机构榜单之中，一定程度上说明这家小房企的销售情况并不理想，要实现2019年的300亿目标大大存疑。

发迹于安徽的三巽是一家典型的区域房地产开发商，根据公开资料，它是集施工建设、商业运营、物业管理、景观园林等为一体的综合发展企业集团，下设亳州市久巽企业管理有限公司、滁州三巽企业管理有限公司、亳州市家园企业管理有限公司以及安徽三巽物业管理有限公司4家子公司。

三巽多年来一直深耕三四线城市，90.6%的土储集中分布在安徽本省，仅亳州一城就占比41.6%。目前，三巽共35个项目，有29个位于安徽省，5个位于临近的江苏省，1个位于山东省，合计土储规模420万平米。

这样的土储结构在如今行业下行，特别是三四线城市成交量下滑的背景下，并无腾挪空间和转换余地。

将总部搬迁至上海后，三巽有着一些变化。开始与其他房企展开合作，比如2018年12月6日三巽以成交单价895万元/亩竞得合肥瑶海区E1808地块，其后便宣布和弘阳联合开发。

今年1月至6月，三巽又与弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工、红豆置业等多家房企达成战略合作。

另一方面，三巽在深耕安徽的基础上，也走入山东、江苏等地。今年2月27日，三巽、奥山以成交单价590万元/亩竞得巢湖市2019-20号地块，溢价率110.7%。

在山东菏泽，三巽与大瑞置业联合开发三巽大瑞·国开学府，其中三巽应占权益规划建面3.5万平米。此外，三巽还有两个位于淮北及徐州的旧改项目与地方政府签订协议，合计46万平米，但目前还未取得土地使用权。

除了传统住宅业务外，三巽还在尝试酒店业务板块。今年5月，三巽集团与凯里亚德酒店签署合作协议，亳州三巽壹号院5号楼将加盟凯里亚德酒店。按照规划，未来要让三巽集团的酒店业务形成连锁化、集团化模式运营。

打通融资渠道、获取资金优势是众多小房企搬迁到上海的主因。今年10月，三巽赴港递交招股文件，意欲借助资本力量整合资源，走上发展快车道。

据招股书，三巽从2016年开始加快规模化发展，营业收入虽有所增长，但毛利率波动明显，负债情况不容乐观。

招股书披露，三巽今年上半年营业收入5.62亿元，增幅221%，其全部收入来自物业销售。与此同时，2016年、2017年、2018年及今年上半年，三巽毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元、2.05亿元，公司业务不稳定，很容易受外部因素波动影响。

土地储备方面，三巽在今年上半年拿地上仅投入1.24亿元，截至今年8月底，土地储备增加至420万平方米，增长281%。虽然三巽集团的扩展速度迅猛，但若与年销售额达300亿的房地产相比，其土地储备显得单薄。

而高速扩张带来的不只有土储，还有水涨船高的债务。2016年至今年上半年，三巽总借款分别为2.29亿元、5.14亿元、7.10亿元和20.04亿元。同期，一年内须偿债务为1.45亿元、3.67亿元、7.10亿元及16.78亿元。

房地产公司上一波规模扩张和上市的窗口期已过，赴港上市难度在增加，市场环境也让高杠杆扩张的房企压力骤增。

从各项数据指标及土储版图来看，小房企三巽目前也仅仅是一家“区域企业”的体量，未来的发展还面临巨大挑战。