深圳“豪宅税”减了 二手房价格却“升了”

证券时报记者 若冰

黄先生一直在看房，从深圳龙岗看到宝安福永，看了半年，前段时间对一套小两房有点意向，谁想第二次看房结束后没多久，深圳楼市“双十一”送来大礼包——豪宅税取消了，“虽然与我等赤贫之人无关，但眼见着房东总价上调10万，赤裸裸，我俩还是决定放弃了。”夫妻二人因此制定了第二套方案：继续看房，若深圳房价大涨，直接东莞购房。

从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。四五年没有变过的深圳差额增值税（也叫豪宅税）征收标准出现大幅调整，简而言之，“豪宅”的认定标准大幅上调了！

“被豪宅”的烦恼

显然，之前的“被豪宅”一直为购房者所诟病。有深圳购房者就表示过不满：“以前市中心随便一套两房也能‘被豪宅’，我就是被所谓的天价‘豪宅税’给拦到郊区的。”按照此前的标准，深圳南山总价在490万以上、福田总价在470万以上、罗湖总价在390万以上、宝安360万以上、龙岗280万以上的房源，均属于豪宅。按照深圳近6万/平的二手房均价，许多处于这些豪宅线以下的房子，不但不能算是豪宅，且大部分只能算是一些老破小的房子。

以福田为例，在动辄8万-9万/平的房子区间范围内，470万的区间划分，买到六七十平米的两房或者非常小的三房，小两口住还行，三口之家勉强凑合、四口就有点拥挤了，而这样空间范围，只能说是刚需，离豪宅十万八千里，可即使住在这样困窘的房子里面，稍不留神，就要接受自己的房子是“豪宅”的现实。只要“被豪宅”，就需要征收5%的差额增值税。例如一套建筑面积87平的房子，对比新政之前，就要交25.7万元的税费。房子价格越高，需交的税费也就越多，少则十几万，多则大几十万，非常不合理。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示：“据贝壳研究院数据，在过去两年深圳的二手房交易中，有45%的物业需要缴纳增值税，但其中未满两年的物业仅5%左右。也就是说，40%的物业是因为‘豪宅’的原因要缴纳增值税。在这40%的‘豪宅’中，至少有35%物业的面积在144平米以下，且容积率在1.0以上。所以如果‘豪宅线’调整，那么这部分物业是不需要缴纳额外的增值税的。”在如此大力度的减税下，最终会刺激买卖双方，尤其是“会大大刺激144平方米以下但以前处在‘豪宅线’以上的住宅成交，对于改善性需求来说是大利好”。深圳中原董事总经理郑叔伦表示。

业主提价让人恼

然而，比需求量更先活跃起来的，是业主们提价卖房的迫切之心。豪宅新标准发布后，深圳二手房业主的心态猛然变化。以至于跑得最快的不是成交量，而是业主们的报价。

消息一出，几乎所有的微信群都有在议论这件事。比较夸张的是，有人晒出了深圳南山区的房东立马涨价50万的房源截图。更有网友爆料，龙岗某业主马上让中介把报价从820万改到880万，瞬间涨价60万！新政出台短短两日，二手市场即时做出反应，楼盘反价、惜售现象迅速袭来，业主态度坚挺，也有购房者亦不惜高价入市。

市场普遍认为，一部分房源从豪宅划成普通住宅后，被砍掉的增值税部分将成为购房者能享受的优惠。但在业主看来，并非如此。在实际的二手房买卖操作中，一般通用的是卖家实收的行规。如你在买房时，遇到一套房子卖400万，那么就意味着卖家期望是实际收到400万卖房款。房子交易中产生的税费、中介费等都由购房者来承担。

假设税费需要20万元，那么购房人的实际支出为420万元。深圳豪宅新标施行后，大多数业主并不会因为自己无需缴纳增值税，而将转移给购房者的税费免去，相反，原本由买家承担的税费消失了，业主也看到了涨价空间。或许，未来的深圳二手房市场，究竟是业主激情过后趋于冷静，还是购房者明里得实惠，暗里吃下哑巴亏，还需要一段时间的博弈。

同时，记者通过对开发商和中介人士的调查发现，开发商普遍不敢太乐观。想买深圳二手房的朋友，年底确实要多看看楼了。但也不要太焦虑，如果遇到不能接受的反价，不妨去看看新房——毕竟开发商年底要冲回款，是不敢随便涨价的。