住宅用地拒绝捆绑 独立供应!南京:商业怕是会更难

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  11月13日,北京市规划自然资源委发布重磅消息:

  为了加强区域功能的统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

  北京新规:住宅、商办分开供应

  据北京日报消息:今后北京不再供应F1和F2类用地,均将结合规划综合实施方案,在土地入市前把住宅及商办建筑分开单独布局。

  (注:F1类用地即住宅混合公建用地,住宅为主,占70%,公建占30%;F2类用地即公建混合住宅用地,公建为主,占70%,住宅占30%)

  今后,北京土地市场供应的居住与公建混合用地类项目将会提前研究规划综合实施方案,重点关注地块所在区域的配套需求、地块与周边交通(地铁、公交场站等)、环境的结合,分开安排公建建筑与住宅建筑的布局。

  

  需要注意的是,公建建筑与住宅建筑分开安排布局,并不意味着供地的时序会有所改变。比如原先某个区域有3个混合地块,每个地块有居住也有商业办公,根据新规,会重新划分成两个纯住宅的地块和一个纯商业办公的地块。

  至于这3个地块是一起入市还是分别入市,还是会根据土地市场的实际运行状况进行安排。

  分开出让有什么意义?

  这个改革的意义是什么?

  据介绍,此举一方面是根据北京城市新总规里提出的“优化城市功能和空间布局”“科学配置资源要素,统筹生产、生活、生态空间”“着力治理‘大城市病’”“增强人民群众获得感”等具体要求。

  另一方面也是回应和解决群众的呼声,提升群众的满足感、获得感和幸福感。

  此前有居民反映,北京一些地块为混合用地,大型的商业办公建筑和住宅混合布局在一个地块中。在实际生活中,混在一起的商业、办公建筑影响休息;办公人员及车辆的出入,也会出现扰民和堵车等纠纷。

  

  那么,这个政策会不会导致住宅小区周边生活配套减少?

  相关负责人表示,公建建筑与住宅建筑分开布局,针对的是大型的商业办公等。

  为了保证群众生活需要,住宅小区配套的小型商业,依然还是会在住宅地块中规划安排,对居民的生活没有任何影响。

  教育等配套设施也依然会根据配套指标等就近布局安排。对于此前已经入市供应的F1或F2类用地,在条件具备的情况下,也可以按照新规进行方案设计。

  有专家指出:“北京土地市场明显出现了商业地块难卖的现象,北京商业地块政策严格,之前严格执行的限制500平方米的单层划分政策,使得商业属性地块流标,对于住宅混合商业的地块同样也存在这个问题,这有利于住宅项目的纯粹化。”

  专家:南京也可借鉴!

  北京的新政对南京有借鉴意义吗?

  在南京,我们也日常接收“巨无霸型”综合地块——大型商业、住宅、酒店式公寓、写字楼等多种业态捆绑出让。以江东路上的一家大型商业、公寓、住宅、办公综合体为例,公寓区内车辆拥堵现象较为严重,居民对于商业区域的噪音污染、环境破坏等情况也颇有怨言。

  近两年南京新街口、河西中、河西南、江北核心区等城市中心板块出让的带大型商业的综合地块也较多。在一定程度上,这样的“大杂烩”能提升板块的热度与配套水平,但随着居民入住、板块升级的需求,这样的方式劣势也开始显现出来。

  

  那么,北京的新政对南京有借鉴意义吗?

  南京房地产学会会长吴翔华认为,北京的政策对南京来说还是有很大意义的,这样的出让方式不仅可以清晰地计算各个部分的楼面地价,防止隐形地王的出现,也防止某些开发商在开发商住两用地块时厚此薄彼,压缩商办部分的份额和延迟商办上市时间。

  当然,由于商办部分资金平衡有时会比较困难,投资回收期长,出让的时候如果不捆绑住宅用地,很难受到开发商待见,出让困难。

  

  蓝风机构副总经理翁忠平认为,北京这样的措施在其他城市也开始慢慢尝试。例如扬州最近土地的出让也开始把商业、办公和一部分住宅捆解绑出让。

  这样的措施无非是让住宅更纯粹,避免开发商以商住混合的方式拿地后先进行住宅开发,后进行商业建设,导致商业办公进展迟缓,最终成为烂尾的局面。

  但这个政策也有劣势,很有可能导致开发商在进行商业地块竞拍时积极性下降,只有地段和体量比较合适的地块才会吸引开发商拿地。

  翁忠平直言,在目前的互联网经济条件下,出让大规模的商办用地是有一定不合理性的,市场上的需求在减少,未来开发商可能会偏向体量小、需求较大的商业地块,这也可能将反推给政府,在进行土地出让规划时,尽可能把地块划分得零散而集中,形成新的商业生态。

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